教えて！住まいの先生

もうじきローンに匹敵するであろう退職金も入るでしょうし、相当な浪費家か、教育に湯水のごとくお金を費やす方針でもない限り何の問題もないでしょうね。

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あなたが普段どれくらいお金を使っているかわからないし、
お子さんが私立にいくのか、老後の資金をいくら用意したいのかもわからない。
その辺をクリアにして、毎月のローンのお金を出せるのかを計算してみるといいですよ。

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あえて相談する必要ないでしょう！
公務員2人なら平気ですよ。
当てつけのようなマウントを取っているような
非常に不快です。

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ご主人の年齢だと65歳までの延長雇用が可能なはずです。

58歳、59歳、60歳の3年間は年収1000万(手取750万)。
61歳〜65歳までの5年間は年収が700万(手取540万)。

定年までの手取り収入が約5400万で、定年時の退職金が2000万くらい？
※退職後は働かなくても贅沢をしなければ夫婦2人が暮らして行けるだけの恩給が出る。

奥様の年収は手取りで530万円くらい。
※頭金を支払った残りの1500万円の貯蓄が有る。

4000万を年利1.4％35年返済にすると月々の返済額は12万円くらいです。
そこに、固定資産税、火災保険、修繕積立金、住宅設備更新費を加えると毎月の固定支出は16万円くらいになります。(年間192万円の支出)

ご主人の手取り年収750万の中から200万をローンの返済に充てると考えればご主人の手取りの残りは550万円、奥様の手取りが530万円なので合計すると自由に使える手取の年収が1080万円残る事になりまっす。

ご主人の定年まで8年間返済すると退職時のローンの残債は3250万円くらいです。(住宅ローン控除を全部貯めておけば200万以上になるので残りは3000万)

2人の手取り年収1080万の中から毎年250万を8年間貯蓄しておくと2000万円になります。

この貯蓄の2000万にご主人の退職金の中から1000万をプラスして全額繰り上げ返済をしてしまえば住宅ローンの支払いは終わりです。

その時点で、現在の貯蓄の残り1500万とご主人の退職金の残り1000万の合計2500万の貯蓄が残ります。

奥様の年齢はまだ48歳〜49歳くらいですので、60歳で退職するとしても11年以上働けます。
※60歳で退職しても1500万くらいの退職金が出る？

今購入しても全く何の問題も無く楽に返済をする事が可能です。
ただし、私だったら1.4％固定なら繰り上げ返済はしないで団信を有効にしたままローンの返済を続けると思いますけどね？

お勧めとして奥様ではなくて、57歳のご主人名義で4000万を23年ローンにして月々の返済額を17万円にして借入をします。
※私は59.5歳の時に3900万円を20年返済で借りて現在も返済を続けています。(80歳前に私が死ねば坊主丸儲けになりますから)

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金利条件も悪くないです。
奥様も公務員ならではですね。
条件がいい。

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国家公務員で年収1000万だと役職についてますかね。天下りするか、65まで官庁に居続けるかでしょうか。

家を買う事自体は問題は無いかと思います。
ぶっちゃけ、現在の貯蓄とご主人の退職金で賄える範囲です。
あと、インフレ率の状況から考えると、頭金を増やすかローン減税後に繰り上げ返済するかをした方が良いと思います。現金で持っていても実質値で目減りしますよ。現金を投資する気がないのなら、債務は少なくした方が有利です。

問題はお子さんの教育費で、先の方が仰られている通り千万単位のお金が掛かります。進学先にもよりますが、ご主人が定年を迎えた頃に負担が大きくなるので、備えは必須になるでしょう。

土地は一期一会、前向きに考えてはいかがでしょうか。先送りにすると、状況的に不動産の経費は上がりそうです。

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＞年収650万で住宅ローン4,000万（頭金500万円、単独名義、35年間、
＞全期間固定金利1.4%）

奥さまの単独ローンで、元本3500万円という理解でよろしいでしょうか。

まず（既に通っているとのことですが）銀行ローンでは返済比率をみます。
手取り年収に対する年間の返済額の比率で、30%くらいが銀行が審査を通す目安とされています。
しかし30%はたとえ借りられても非常に破綻リスクが高く、通常は20%、多くても25%にとどめるように組む人がほとんどです。

年収650万円の手取り年収は（もちろん地域によりますが）だいたい495万円くらいだと思います。

他方3500万円の住宅ローンの返済は、全期間固定金利1.4%、35年だと、
・月の返済額：105,458円（支払い総額：44,292,292円）
・年間返済額：1,265,496円

すると返済比率は「25%」。
公務員という属性に合わせ、ラクにローンは通る数字です。

次に毎月の手取り収入をみます。
ここには勤勉手当、期末手当も含みます。

旦那さま：600,000円
奥さま：412,500円ー（月の返済額）105,458円＝307,042円

合わせると月90.7万円が、生活費と貯蓄に回せるお金です。

＞大丈夫そうか
まず３年間は、からかってます？って言ってしまいそうなほど問題ありません。
３年後、旦那さまは再任用で働かれるのかどうかわかりませんが、そこもどちらでも問題ないです。

旦那さまが年金生活に入ると15万円くらいになると思いますが、それでも45万円が確保できるので、大丈夫です。

お子様の養育費と教育費は１人当たり平均2000（すべて国公立）〜4000万円（すべて私立）ですから、このための貯蓄はだいじです。

生活費と貯蓄の振り分けはお任せしますが、現在の預貯金（頭金を引いて）1500万円と旦那さまの退職金には手をつけなくてもおそらくいけるでしょう。
ただ、これから旦那さまは60歳まではできる限り貯蓄なさってください。
月30万円貯蓄でもおかしくはありません。


問題はありません。

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年収のうちいくらをローン返済に当てて、いくらを生活費にするのですか？
繰り上げ返済も予定組み込みでしょうか。
生活費や学費等はは年収1000万の方で賄うなら余裕がありそう。

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