教えて！住まいの先生

まずですね、「3000万円特別控除って便利そうだから使えるでしょ？」というノリで考えると普通に外します。制度はそんな甘くありません。

今回のケース、ポイントは3つです。

① 誰の居住用財産か

3000万円控除は「本人が住んでいた家」が前提です。
で、あなたは令和5年7月に出ている。つまり売却時点ではもう住んでいない。

ただし一応、「出てから3年後の年末まで」ならセーフという救済があります。
→ ここまではまだ可能性あり。


② そもそも名義の問題（これが一番厄介）

これ、かなり大事なんですが

父名義のまま27年放置 → 母も死亡 → 最近あなた名義に変更

この流れ、要するに「相続で取得した空き家」扱いに近いです。

ここで出てくるのが別制度
▶︎相続空き家の3000万円控除

ただしこれ、条件がかなり面倒です。


③ 相続空き家の特例の条件（ここで落ちやすい）

代表的なのをざっくり言うと

* 昭和56年5月31日以前の建物
* 区分所有じゃない（マンションNG）
* 相続開始直前まで「被相続人が一人で住んでいた」
* 売却まで誰も住んでない or 一定のリフォーム済み
* 耐震基準満たす or 取り壊す

で、あなたのケースを見ると…

母・姉・あなたで同居

はい、ここでかなり怪しいです。
「被相続人が一人で住んでいた」が崩れてる可能性が高い。

結論（嫌味抜きで重要）

正直に言うと

▶︎ そのままだと3000万円控除は使えない可能性が高いです

特に

* 相続空き家特例の「単独居住要件」
* そもそも名義変更タイミング

この2点で引っかかる可能性が大。

じゃあ完全にアウトか？

いや、まだ断定は早いです。

細かい事実関係次第で変わります：

* お母様が亡くなる直前の居住状況
* 建物の築年
* 売却までの利用状況
* 名義変更の手続き内容（相続登記の形）

ここをちゃんと詰めれば、通る可能性がゼロではない。

最後に（ちょっとだけ本音）

27年名義放置しておいて「控除使えますか？」は、税務的にはまあまあ難易度上げてます。
制度って“ちゃんとやってる人を優遇する仕組み”なので、そのツケが来てる形ですね。

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