教えて！住まいの先生

金融機関で住宅ローンを担当しています。

住宅ローンというのは公にこういうものだと定義があるものではありません。
各金融機関がそれぞれ独自に適用を決めているパッケージ商品です。
従って理論上はどのようなものでもありえます。
但し金融商品とはリスクとのバランスの上で設計されるものです。
多くの金融機関が周辺他行に負けないような商品にしようとした結果、似たような金融商品となり結果的に多くの金融機関が同じような条件を付けることが多いのです。

それで言うのであれば
①は代表的な事例でしょう。多くの場合は自己居住が大前提になります。
ただしここでいう自己居住の定義については金融機関判断によります。
例えば住民票住所がそこにあることを必須とするケースやしないケースなどなどです。

②についても同じですね。当行においては1年〜住宅ローンを借入できますが、中には10年と定義する金融機関もあるのかもしれません。

担保についても無担保ということも理論上は可能ですが、普通は有り得ないですね。
なぜなら無担保ということは金融機関が負うリスクが相対的に高まるわけで、リスクが高いのに他行の有担保の住宅ローンと同じ金利で貸出することはできないからです。
一方でリフォームローンのような無担保で住宅ローンと似たような利用方法が可能であるものの高金利の商品を出しているケースはたくさんあります。


着工前の融資実行に関しては可能な金融機関が最近は増えていますね。
昔は10〜30%の頭金を準備するのが当たり前でしたので、着工金などは自己資金で払い、住宅ローンは完成時一括融資というが基本でしたし、中間金などが不足する場合は着工前はつなぎ融資を利用するというケースが多かったです。
しかしながら最近は頭金0円でのフルローンが当たり前になってきているので着工から住宅ローンを取り扱うために(建物への)抵当権設定前融資というのを取扱金融機関も多いです。

ただしつなぎと設定前融資で必ずしも設定前融資が安いかと言うとそうでもないです。
多くの場合、設定前融資は土地に先に抵当権を設定し建物完成後に建物の追加設定を行いますがその分の司法書士報酬や登記費用が高くなります。
つなぎ融資を借りる金額や期間によってはつなぎ融資のが安いなんてことはよくある話です。
よく検討して決める必要があります。

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