教えて！住まいの先生

Q 居住用の分譲マンションで占有面積と間取りが同じとして、築40年の未リフォーム、築40年のリフォーム済み、新築を比較した時に鑑定額の差はどのように算定されるのが一般的か教えてください。

チラシに書いてある価格は未リフォームは1000万円、リフォーム済みは1500万円、新築は5000万円となっていました。

質問日時： 2026/5/3 16:01:27 解決済み解決日時： 2026/5/24 01:22:40
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2026/5/24 01:22:40

40年も経てば固定資産税の評価格は７％程度で、そこに付加価値が
加算される流れです。
ですからそのマンションは、650万円も余計に出して買う価値が有るのか？
リフォーム済みと言っても、キッチンや風呂場がそのままとかで
500万も余計に出して迄、価値が有るのか？
また管理組合の資産管理がなされているのか
１㎡あたりの管理費が妥当なのか、積立修繕費が枯渇し
銀行から借り入れしてるのか否か
次の大規模修繕工事が、月々の積立金で賄え切れているのか等
「買えそうだから買う」では散財しますよ。
なぜ前居住者が、650万円も吹っ掛けて売りに出したのか
なぜ逃げ出したのか？
その辺も踏まえ、考えて購入した方が良いですね。
中古物件は、新築と違い低所得者でも購入が可能ですから
それこそ下階の人が深夜に、ドカドカ歩くな！と苦情を入れる
ヤバい人だったりして、逃げ出したかも？知れませんからね。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2026/5/24 01:22:40

ありがとうございました

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A 回答日時： 2026/5/3 17:15:31

不動産の査定は基本的に実勢（取引事例）に基づいており、特にマンションではその傾向が強く出ます。
その際には立地の要素が大きく、比較には立地の同一性は必須となります。
中古マンションのリフォームは売りやすそうで逆に購入希望者を限定することもあります。同じ価格差なら自分で好みのリフォームをするとする購入希望者も少なくありません。つまり、未リフォームでの売出しの方が広く購入候補者を集められることもあり得ます。リフォーム済で売り出すのは見栄えで目を引こうとする業者の発想でしかありません。
同じ専有面積と間取りの築40年と新築物件とは同一立地でも違いが大きすぎますので、その査定（販売）価格を判定するには実際の成約価格を見るしかありません。