教えて！住まいの先生
Q 大家から家賃の値上げをすると言われました。 築40年の家賃5万5000円でリフォームした部分はありません。
値上げの理由は近隣に新築の賃貸マンションが建設され、その後は競走力のためリフォーム済みの賃貸物件を不動産屋が増やして賃料相場が変化した為だそうです。
大家は新築の15万円、リフォーム済みの10万円を適正賃料の相場とみなし、中間値の12万5000円に値上げする権利が借地借家法により認められていると言っています。
もし同意しない場合、裁判で大家が勝つまで争うこと、もしくは2000万円で区分所有権を買い取るよう要求されました。
周辺のマンションは新築が7000万円、隣室のリフォーム済みは4000万円で売り出されており、大家いわく破格だから最大限の譲歩との事です。
質問内容ですが、近隣に新築やリフォーム済み物件しか存在しない時、何を適正賃料の相場として用いることができるか教えてください。
大家は新築の15万円、リフォーム済みの10万円を適正賃料の相場とみなし、中間値の12万5000円に値上げする権利が借地借家法により認められていると言っています。
もし同意しない場合、裁判で大家が勝つまで争うこと、もしくは2000万円で区分所有権を買い取るよう要求されました。
周辺のマンションは新築が7000万円、隣室のリフォーム済みは4000万円で売り出されており、大家いわく破格だから最大限の譲歩との事です。
質問内容ですが、近隣に新築やリフォーム済み物件しか存在しない時、何を適正賃料の相場として用いることができるか教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/19 10:19:52
まず賃上げは「調停前置主義」と言って裁判の前に調停をしないといけないルールになっています。ですのであなたが相手の賃上げを拒否すれば以下の流れになります。（相手の要求は横暴で、賃上げは合意なので当然拒否して下さい、周辺や隣室の売買価格がどうたらとか賃料には関係ありませんから）
相手方が調停の申し立てを裁判所へする
↓
調停のお知らせがあなたに届く
↓
調停開始（1〜2ヶ月に1回）
↓
調停は裁判官に間に入ってもらい話を聞いて貰おうという程度の物で、合意できずに決裂すればそれで終了するだけで、気楽な感じなものです、大体３回程度のやり取りで終了します。
↓
決裂すれば相手方は事を進めたければ裁判所へ提訴するしかありません
↓
相手方は提訴へ
と言う流れになります
相手方が裁判所へ提訴すれば相手方の賃上げの根拠書面を受けて裁判所が土地調査士などを使い根拠ある賃上げ値段を決め和解案を両方へ提案します、その和解案に同意するか判決まで行うかの二択になります。期間は一年以上かかる場合があります。
あいては素人相手と脅しをかけているだけです冷静に対応しましょう。
>>値上げする権利が借地借家法により認められている
では「借地者家宝の何条何項か教えて下さい」と言えばいいです、そんな条文ありませんから。裁判だと言われも上記の様にまず調停がはいるので落ち着いて焦る必要など全くないです。
調停や裁判になれば裁判所からは根拠のある数字しかでてきません、それが高くても低くても「そんなもんか」と納得するしかないのである意味気楽でもあります。どちらにせよ次の更新で揉めるのは確定なので引っ越し先を探しておいた方がよさそうです。
相手方が調停の申し立てを裁判所へする
↓
調停のお知らせがあなたに届く
↓
調停開始（1〜2ヶ月に1回）
↓
調停は裁判官に間に入ってもらい話を聞いて貰おうという程度の物で、合意できずに決裂すればそれで終了するだけで、気楽な感じなものです、大体３回程度のやり取りで終了します。
↓
決裂すれば相手方は事を進めたければ裁判所へ提訴するしかありません
↓
相手方は提訴へ
と言う流れになります
相手方が裁判所へ提訴すれば相手方の賃上げの根拠書面を受けて裁判所が土地調査士などを使い根拠ある賃上げ値段を決め和解案を両方へ提案します、その和解案に同意するか判決まで行うかの二択になります。期間は一年以上かかる場合があります。
あいては素人相手と脅しをかけているだけです冷静に対応しましょう。
>>値上げする権利が借地借家法により認められている
では「借地者家宝の何条何項か教えて下さい」と言えばいいです、そんな条文ありませんから。裁判だと言われも上記の様にまず調停がはいるので落ち着いて焦る必要など全くないです。
調停や裁判になれば裁判所からは根拠のある数字しかでてきません、それが高くても低くても「そんなもんか」と納得するしかないのである意味気楽でもあります。どちらにせよ次の更新で揉めるのは確定なので引っ越し先を探しておいた方がよさそうです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/19 10:19:52
皆様ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2026/5/4 02:31:07
色々ながく書いても仕方がないので簡単に書きます
近隣相場とは同じ状況下での価格ですから土地は分かりやすいですが賃貸は分かりにくいです。しかし同じ様な築年数や広さなど比較対象となる物件はあります
貴方のアパートはリフォームしていないので価値は上がりません。大家が言えることは地代が上がり固定資産税も上がり
家賃相場も上がり10%上がりますなら仕方がないでしょうね。
築40年のマンションの部屋が4000万円で買う人いないでしょうね
後20年で詰みますからね
裁判して2倍にはなりませんよ
価値は無いです
近隣相場とは同じ状況下での価格ですから土地は分かりやすいですが賃貸は分かりにくいです。しかし同じ様な築年数や広さなど比較対象となる物件はあります
貴方のアパートはリフォームしていないので価値は上がりません。大家が言えることは地代が上がり固定資産税も上がり
家賃相場も上がり10%上がりますなら仕方がないでしょうね。
築40年のマンションの部屋が4000万円で買う人いないでしょうね
後20年で詰みますからね
裁判して2倍にはなりませんよ
価値は無いです
A
回答日時：
2026/5/3 20:28:12
周辺に「新築やリフォーム済み」しかなくても、築40年・未リフォーム部屋に対し、平均して「適正賃料」とみなすことはできません。
「適正賃料」の考え方
家賃の増減は、借地借家法32条で「近傍同種建物の賃料との比較」などを根拠に、将来に向かって増減請求ができます。
「どんな金額でも大家の一存で決まる」のではなく、周辺相場との比較や経済事情等からみて「不相当かどうか」で判断されます。このため裁判所も具体的な相場と物件条件を細かく見ます。
この「近傍同種建物」は、
・立地（駅距離・エリア）
・専有面積・間取り
・築年数・構造（RC/木造等）
・リフォーム・設備状況（バス・キッチン・内装等）
などができるだけ近いものを指し、新築タワマンやフルリノベ物件だけを恣意的に選ぶことは認められません。
情報収集
「賃料増額ドットコム」というサイトをご存じですか？
このサイトでは、賃料増額を拒否した人の実際の体験談や、その後の交渉・裁判までの流れがわかりやすく紹介されています。また、各種拒否書面のテンプレートも揃っているため、「何をどう書けばいいのだろう？」と悩む方でもすぐに使える実用的な情報が手に入ります。
借主側の目線でまとめられた専門サイトなので、最低限の知識を身につけてから交渉に臨むことで、不要なトラブルを防ぎ安心して話を進められます。まずはこのような専門サイトを活用して、本当に必要なことだけを押さえておきましょう。
「適正賃料」の考え方
家賃の増減は、借地借家法32条で「近傍同種建物の賃料との比較」などを根拠に、将来に向かって増減請求ができます。
「どんな金額でも大家の一存で決まる」のではなく、周辺相場との比較や経済事情等からみて「不相当かどうか」で判断されます。このため裁判所も具体的な相場と物件条件を細かく見ます。
この「近傍同種建物」は、
・立地（駅距離・エリア）
・専有面積・間取り
・築年数・構造（RC/木造等）
・リフォーム・設備状況（バス・キッチン・内装等）
などができるだけ近いものを指し、新築タワマンやフルリノベ物件だけを恣意的に選ぶことは認められません。
情報収集
「賃料増額ドットコム」というサイトをご存じですか？
このサイトでは、賃料増額を拒否した人の実際の体験談や、その後の交渉・裁判までの流れがわかりやすく紹介されています。また、各種拒否書面のテンプレートも揃っているため、「何をどう書けばいいのだろう？」と悩む方でもすぐに使える実用的な情報が手に入ります。
借主側の目線でまとめられた専門サイトなので、最低限の知識を身につけてから交渉に臨むことで、不要なトラブルを防ぎ安心して話を進められます。まずはこのような専門サイトを活用して、本当に必要なことだけを押さえておきましょう。
A
回答日時：
2026/5/3 20:18:43
昨今の物価高で、裁判所も１割〜2割の家賃値上は認める判決出している。でも、さすがに倍増はないね。
2000万なら買い取れば。全面リフォームでも＋1000万の3000万。マンション価格高騰しているから、高値で売れるかもよ。
2000万なら買い取れば。全面リフォームでも＋1000万の3000万。マンション価格高騰しているから、高値で売れるかもよ。
A
回答日時：
2026/5/3 17:41:24
その主張はかなり無理があります。
借地借家法では、賃料増額が認められるかは「近隣同種・同程度の建物の賃料」「物件の状態」「経済事情」など総合判断です。
この場合の「同種・同程度」とは、築年数・設備・広さ・リフォーム状況が近い物件を指します。新築（15万円）やフルリフォーム（10万円）は、築40年・未改装のあなたの物件とは性質が大きく異なるため、そのまま比較対象にはなりにくいです。
したがって相場は、①同程度に古い未改装物件（多少エリアを広げてでも探す）、②同一建物内や過去の賃料推移、③固定資産税や地価変動などを基に算定されます。単純に新築とリフォーム済みの中間値を取るという方法は、通常は合理性が低いと判断されやすいです。
借地借家法では、賃料増額が認められるかは「近隣同種・同程度の建物の賃料」「物件の状態」「経済事情」など総合判断です。
この場合の「同種・同程度」とは、築年数・設備・広さ・リフォーム状況が近い物件を指します。新築（15万円）やフルリフォーム（10万円）は、築40年・未改装のあなたの物件とは性質が大きく異なるため、そのまま比較対象にはなりにくいです。
したがって相場は、①同程度に古い未改装物件（多少エリアを広げてでも探す）、②同一建物内や過去の賃料推移、③固定資産税や地価変動などを基に算定されます。単純に新築とリフォーム済みの中間値を取るという方法は、通常は合理性が低いと判断されやすいです。
A
回答日時：
2026/5/3 16:34:09
A
回答日時：
2026/5/3 16:32:07
A
回答日時：
2026/5/3 16:27:07
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
賃貸物件
敷金礼金なしの賃貸物件を探す
-
賃貸物件
いますぐ入居できる新築賃貸物件を探す
-
賃貸物件
駅まで徒歩5分以内・駅近の賃貸物件を探す
-
賃貸物件
デザイナーズマンションの賃貸物件を探す
-
賃貸物件
リノベーション賃貸物件を探す
友だち追加する
