教えて！住まいの先生
Q 離婚調停の財産分与について、不動産（土地、建物）の価格で揉めています。双方の不動産査定で、何百万も差があるため、不動産鑑定をしようとおもっています。
そこで不動産鑑定は、査定より低い価格で出ることが多いのでしょうか。それとも高い価格で出ることが多いのでしょうか。一般的にどうなのか、分かる方がいらっしゃれば教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/9 14:02:41
例えば弁護士は社会正義のために仕事をするわけではなく、あくまでもクライアントの利益のために仕事をします。大量殺人犯の弁護を引き受けたら、その人の罪が可能な限り軽くなるように仕事をするため、一般の人から見たら犯人の片棒を担いでいると罵られるとしてもです。
不動産鑑定士も適正な価格を出すのが仕事ですが、プロですのでクライアントの利益の最大化を目指します。例えば同じような戸建が周辺で5000万でたくさん売られていて理論上の適正価格が5000万だとします。この時周辺に供給が多いので近い将来価格が下がり出すことを考慮して4800万と判断するかもしれませんし、いやいやここはいい立地なのでまだまだ値上がりを見込めるので5200万と判断するかもしれません。
このように適正価格というのは点ではなく幅を持った価格帯で存在します。当然状況によって4000～6000なのか4500～5500なのかというのは物件次第です。この時にどう考えても無理な1000万で評価書書いてくれとか言う依頼があれば「それは無理です」と断ることになります。これをすると不当鑑定で訴えられライセンス剥奪の可能性まであるからです。
つまり、あなたが不動産鑑定士に「できる限り低い価格でお願いしたい」と依頼すれば、その方向で鑑定士は動きます。結果としてあなたの意向に沿うか否かはやってみないと分かりませんとしか言えませんし、依頼を受ける鑑定士次第でもあります。
不動産鑑定士も適正な価格を出すのが仕事ですが、プロですのでクライアントの利益の最大化を目指します。例えば同じような戸建が周辺で5000万でたくさん売られていて理論上の適正価格が5000万だとします。この時周辺に供給が多いので近い将来価格が下がり出すことを考慮して4800万と判断するかもしれませんし、いやいやここはいい立地なのでまだまだ値上がりを見込めるので5200万と判断するかもしれません。
このように適正価格というのは点ではなく幅を持った価格帯で存在します。当然状況によって4000～6000なのか4500～5500なのかというのは物件次第です。この時にどう考えても無理な1000万で評価書書いてくれとか言う依頼があれば「それは無理です」と断ることになります。これをすると不当鑑定で訴えられライセンス剥奪の可能性まであるからです。
つまり、あなたが不動産鑑定士に「できる限り低い価格でお願いしたい」と依頼すれば、その方向で鑑定士は動きます。結果としてあなたの意向に沿うか否かはやってみないと分かりませんとしか言えませんし、依頼を受ける鑑定士次第でもあります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/9 14:02:41
丁寧なご回答をいただき、ありがとうございました。金額がとても大きなものになりますので、慎重に考えたいと思います。
回答
A
回答日時：
2026/5/8 10:38:05
（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産所有での離婚で、家庭裁判所の「調停」依頼したのでしょ？
それなら多くの場合、「財産分与」は、あなた名義の不動産なら離婚相手に
「単独名義移転」をするのが通例なのですが―――――
調停委員もそのように啓蒙して進めるはずです。
「査定の･･･」・「売却の･･･」などの方法は、通常取りません。
なぜなら未定の将来計画で、売却完了まで引きずることになるからです。
売却成功は、「神のみぞ知る」の世界なのです。
不動産所有での離婚で、家庭裁判所の「調停」依頼したのでしょ？
それなら多くの場合、「財産分与」は、あなた名義の不動産なら離婚相手に
「単独名義移転」をするのが通例なのですが―――――
調停委員もそのように啓蒙して進めるはずです。
「査定の･･･」・「売却の･･･」などの方法は、通常取りません。
なぜなら未定の将来計画で、売却完了まで引きずることになるからです。
売却成功は、「神のみぞ知る」の世界なのです。
A
回答日時：
2026/5/7 22:36:32
もう何社か不動産業者の（簡易）査定書を集めて、平均値をとるとか、最高値と最低値を除いた残りの平均を取る、ということで手打ちをした方が良いですよ。
収益の出る不動産なのですか？
費用負担を考えたら正式な鑑定費用はバカにならないし、どちらかに有利となるような鑑定結果が出るとも思えませんし。
収益の出る不動産なのですか？
費用負担を考えたら正式な鑑定費用はバカにならないし、どちらかに有利となるような鑑定結果が出るとも思えませんし。
A
回答日時：
2026/5/7 22:29:03
家裁が調査したのならそれで決定でしょ、
お互いが個人的に調査したのなら鑑定結果が違って当たり前だと思う。
お互いが個人的に調査したのなら鑑定結果が違って当たり前だと思う。
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