教えて！住まいの先生

まず日本の不動産は「土地」と「建物」それぞれに所有権があり、権利上も別のものであり、登記簿も別のものになっております。

Aが所有する土地に50戸数あるマンションを建て、部屋と一緒に土地の所有権も分譲していく例を時系列で説明します。

Aが所有する土地に敷地権が設定されるとその土地の登記簿に「所有権が敷地権である旨」の登記がされます。
以降はこの土地の所有権については、所在する「建物のほうの登記簿」に記載するという意味になります。
したがって土地の登記簿のほうには所有権の移転があっても記録がされなくなります。

登記しただけの時点ではまだ50戸数すべてをAが持っているので、土地の敷地権も所有しています。

通常、不動産を売買したときには土地と建物（各号室）の登記簿をそれぞれ書き換える必要がありますが、敷地権を設定した場合は、建物のほうを書き換えるだけで、土地の権利についても書き換えたのと同じことになります。

住戸の分譲が始まり、例えば101号室が売れたら、101号室に紐づく土地の所有権（敷地権）は買主に移転します。Aの所有ではなくなります。

全部の部屋を売り切ったあとはAの所有する敷地権はなくなります。
名目も実質もなにも、完全に土地の所有者ではなくなります。
ただ土地の登記簿には「所有権が敷地権である旨」の前の所有者だったという記載は残ります。
あくまで過去形です。もし名目上所有者に見えるとしたら、これを勘違いしていると思います。

また将来、手続きを経て建物を取り壊して更地にし、建物がなくなったので敷地権が解消となった場合、そのとき敷地権を所有していた人たちでひとつの土地を「共有」している状態になります。
土地の登記簿には「敷地権抹消」の登記がされ、その時点での共有者全員の名前と持分が登記簿に記載されます。
当然Aに所有権が戻るわけではありません。

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