教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する全国的な住宅メーカーに10年ほど勤務しておりました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
その後は断熱素材メーカー勤務しており建築業界への携わりは20年以上になりました。
私自身も5年前に質問者様と同じように自宅を建売(or新築)・中古で検討し、悩んだ末、希望立地で販売されていた築15年、大手住宅メーカー製、軽量鉄骨造の中古住宅を購入しました。
これまでの経験則や実体験からのお話となります。
ご参考になれば幸いです。
(同じ様な質問がありましたので似た様な回答になってしまいますが、そぐわない回答だったすいません(･_･;)

多分質問者様は色々考えた結果ご質問の2択に至ったと考えましたので純粋に頂い情報だけで考えてみました。
土地に関しては他の方が色々と回答くださっていた為、自分は建売と大手メーカーの中古住宅に焦点を当てて回答してみましたのでご参考になれば幸いです。

先に、もし、自分ならとの考えになりますが・・・
(おこがましい意見ですいません(･_･;)
「物件Ｂ」を選択します。

理由として
・A物件)ローコストメーカーが悪いわけでは無いのですが3階建ては設計、構造強度、現場施工に置いて難易度が、高く、コストと施工スピードが優先されるメーカーでは、意図的にでは無い過失の施工ミスを行っている可能性が高い。
Ｂ物件)大手住宅メーカーも施工ミスがないわけではないが施工方法が工場と現場でマニュアルとして確立しており、場合によって耐震実験検証もされている。

・何と基準にするかもあるが、少なくともスピード施工重視のローコスト系メーカーよりは大手住宅メーカーの方が現場管理が成されており、工程毎に品質部門の現場チェックも入る事から信頼性が高い。

・ローコスト系メーカーと大手住宅メーカーでは工期に違いがあり、ローコスト系メーカーは大工に多くの件数をこなす様要求し、短工期で物件を回している。中には短工期且つ完工棟数を競わせランキングつけている会社もある、ランキング上位には報奨金が、出る会社もあり、これでは故意のミスはなくても過失の施工ミスが起こる可能性が高い。
大手ハウスメーカーも、もちろん同じような話はあるがそれは一般的標準工期の中の話しであり、スケジュール通り引き渡す為、遅延しないように動く事はあってもローコスト系メーカーの短工期で建築するのは品質保持の観点から不可能と考えている。その為大手ハウスメーカーの方がトラブルは少ない

・ローコストメーカーの建売を何軒か見学したが、水回りや内装、建具がどうしてもチープになってしまい安っぽく感じてしまった。特に建具が軽すぎて質感も低く感じてしまいどうしても建具グレードの低さ、お値打ちな量産タイプの壁紙などが目立ってしまった。
中古でも建物によるかもしれないが、大手ハウスメーカーの方が程よい木の詰まっている感と適度重さがあり、質感があると感じてしまった。内装についてはこだわりがある中古もあればシンプルな物もあった。
ただ総じて建具は結構良い感じのものが多く、壁紙だけなら購入ご好きに壁紙リフォームをすれば良いと思った。
・上記以外にも大手メーカーを勧める理由はあるがその代わり新築だと物凄く高い！下手すると建物だけでローコストメーカーより2〜3倍、価格差が出る事もある。新築(土地抜き建物のみ)だとランキングトップ10に入る大手ハウスメーカーで都内で坪単価130〜175万円が当たり前になった近年では、中々手が出せないが中古且つ築浅だとお買い得感が高く、信頼性が高いと考えている。
このような理由から自分であれば大手ハウスメーカーの物件Ｂを選びます。

以下は経験則からの個人的な見解になってしまいますが・・・
自分は40代前半ですがここ数年歳の近い友人・知人・同僚・親族からお家の購入相談を多く受ける様になりました。
昔は、新築マンション・新築戸建てを購入した、とか、検討したい、言う話が多かったなか、近年は新築か？中古か？どっちが良いの？と言う相談が結構多いですね。土地があれば新築で注文住宅が良いと思いますが、やはり土地を所有しておらず、また良い売地が少ない事から建売か中古で悩む人は多いです。
(私も土地がなくて苦労しました)
住宅メーカーでの勤務経験からですが、
中古住宅と建売を決める時の考えとして土地や建物仕様など様々要素がありますが一番決めてになるのが「コスト&コスパ」と「付加価値(立地や土地の大きさ、その他魅力」と言われています。
当たり前に聞こえるかもしれませんが、日本人は新築信奉が強い為、例えどんなに良い立地、建物でも中古住宅と言われると新築よりか価値を下げて考えてしまうイメージです。
(例えば、地方の土地に新築した場合と都内のある程度駅近且つ便利な場所の中古物件あったとしても、
価格は明らかに都内立地の良い中古物件の方が資産価値が高くても、新築信奉の高い日本人の場合は中古と言うキーワードによって「中古なのにこんなに高いんだぁ・・・」と思ってしまう心理です)
こうなってしまうときちんと物件の価値が把握しづらくなり、後々、後悔無しで買ったにも関わらず不安や疑心暗鬼、後悔みたいなものが押し寄せてくる事があります。
せっかくの物件購入の為、事前に検討は念入りにした方が良いと思います。
例えば今回の様に中古と新築で同じような価格帯でも、以下の様な考えで比較すると物件の本質が見やすくなります。
①大まかでも良いので検討している中古物件が新築建築した場合、今の建築費用でいくらになるか把握し納得できるか検証し新築とどのくらい金額差があり、それが実質的な新築と中古の価格差になるが中古のコスパ(価値)が新築を上回われるか？
(例えば自宅ですとパナソニックホームズ【旧パナホーム】ですが約35坪でタイル外壁、太陽光発電、オール電化、床暖房などフルオプション仕様でした。
・当時の建物+外構＋基礎補強の金額を調べると
2005年末竣工当時、坪単価80〜85万
・仮に同じ仕様で新築を建築した場合
2021年当時 坪単価125〜130万
・購入した中古物件の建物のみ評価額
築15年経過時の坪単価30万
とわずか15年足らずで2005年比で65%ダウン、2021年比で77%ダウン
と言った中古物件価値の目安とお値打感がわかります)

②周囲の土地や中古・建売相場に比べ、割高では無いか？

③中古の築年数とメンテナンス記録の有無を確認。
定期メンテがなされていれば良いが、してない場合は外壁や屋根の塗替えなど大まかでも構わないのでメンテ試算をしておいた方が良いです。

と言った視点で検討すると良いかと思います。

建売は安いものから高いものまでありますが、施工会社の見極めがポイントになります。
建売業者によってはローコストで提供でしているものがありますが、決して安かろうは悪かろうでは無く、お施主様が家を買い易くするをキーワードに絶え間ない努力しております。その為、今の最低限のトレンド(断熱性や耐震性)は取り入れつつコスト削るところは削ると言った努力を行います。
それ自体は悪い事では無く、お家造りの考え方の違いです。
この為、新築でも、数年前まで仕様となっていたキッチンや水回り設備、内装が最新の方がコストカットの為ランクが下がっているケースも多々あります。
(知人の例では、キッチンレンジフードがフラットタイプ→標準タイプになったり、電気メーターがBOX→露出、TVコンセントが各部屋→1箇所のみ、インターネットラン配線が各部屋→1箇所、などこのほかにもこんなところまで・・・と言ったコストカットがなされており、知人はびっくりしていました)
これと比較すると中古は前オーナーの使い方や間取りの思想になりますが、使い勝手や耐久性、住まい心地や快適性を考えて作られている可能性もあり、もしかしたら根本的なお家造りのコンセプトが快適性や質感を重きにおいている可能性もあります。
(すいません中古の状況を見ていないので予測なります)
中古において最も重要な箇所の後々のメンテナンスコストになります。今回は築浅の為メンテナンスは当分大丈夫だと思いますが、中古は今では購入が難しい限りある良い立地に家が建っているケースが多くそこを家付きで購入できるメリットあります。
土地の立地&コスパの魅力が中古建物を上回ればホームインスペクションを用いて建物診断し、メンテナンス費用試算などすることでリスクを低減させて購入する事も考えられます。

これらを踏まえて
建売は新築という安心感。
中古はお値段と立地&建物の納得感。
がポイントになると思います。

この様に通り一辺倒で言い表せないのですが、中古物件や建売にもグレードやランクがある為、今回の様な場合は多方面から検討することをお勧めします。

私自身、新築メインハウスメーカー出身で昔は新築、建売派でしたが、実際に中古を購入したことでだいぶ中古住宅賛成派に傾きました。その為かた寄った話になってしまいすいません。
最後に余談ですが、中古をこうする場合、リスクを気にされていらっしゃれば、ホームインスペクションをできれば購入前、ダメなら購入後に入れたりするとリスク低減に繋がります。

長々とすいません。
参考なれば幸いです。
納得できるお家に巡り会えることをお祈りしております。

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