教えて！住まいの先生
Q 婚活とワンルーム不動産投資(詐欺)失敗の影響について質問です。 最近婚活を始めた30代会社員男性です。 年収は600〜650万ほどです。
1年前と今年契約した物件を2件保有(どちらも中古、駅近でサブリースと管理委託)していて、総額4400万ほどの借入。毎月の持ち出しは約27000円です。今のところ生活に大きな影響は出ていません。
最近、不動産GメンのYouTubeチャンネルを知り、当チャンネルに問い合わせし、価格確認をしていただいた結果、契約した価格にかなりの上乗せがされており現段階で売却した場合、2件合わせて1400万赤字となることがわかりました。
5年で残債がだいたい200万ずつ減っていく計算になるので仮に今の相場から大きく変動しなければ10年後には、1件(管理委託)はとんとん、1件(サブリース)は−400〜600万程度の差額になります。
そこで冒頭に戻るのですが、最近、結婚相談所に行き、契約直後にこの事実が発覚しました。
もちろんプロフィールには書いていませんが、今後、結婚を考えてくれる方に出会えた場合は包み隠さずお話しするつもりです。
収入も増加しますし、遊びや趣味に使っていたお金を考えれば、毎月返済を続けながら年100万を目標に貯金は可能で10年後に約1000万貯蓄があれば、お相手に金銭的に迷惑をかけることはないかと思います。(5年後では残債が多すぎるため10年後としています。今、任意整理、債務整理をする方が月々の支払いが多くなるので貯金を選択しました。)
婚活しないまま10年後は40代になるので、とりあえず1年くらいはやってみようと思っています。
私の現状としては
・子供は欲しいが、完済の目処が立たないと子供望めない。その頃には40代なので難しい可能性が高い
・現段階での貯金が少ない
・実質1000万円超の借金
・結婚後に家を建てれない。投資ローン枠を使っているので住宅ローンを私名義で組むことが不可。
・月々の支払い、固定資産税の支払い、売却赤用の貯金があるので手取りの25%くらいは返済にまわるので実質年収は500万前後になる。
このような条件になるかと思います。
お相手に求めること
・20代後半から30代
・正社員 最低年収300〜400以上
・子供が絶対ではない方
・結婚後も仕事を続ける方(完済完了後に子供が出来たとしたら専業も可)
・ルックスは自身が中の下なので、高望みはしません。笑顔と愛嬌が素敵であればそれだけでいいです。
厳しい条件を受け入れてくれる方はかなり少数だとわかってはいるのですが、似たような状態で結婚された方、婚活中の方のご意見をいただきたいです。
また自分の条件は高望みでしょうか。
よろしくお願いします。
最近、不動産GメンのYouTubeチャンネルを知り、当チャンネルに問い合わせし、価格確認をしていただいた結果、契約した価格にかなりの上乗せがされており現段階で売却した場合、2件合わせて1400万赤字となることがわかりました。
5年で残債がだいたい200万ずつ減っていく計算になるので仮に今の相場から大きく変動しなければ10年後には、1件(管理委託)はとんとん、1件(サブリース)は−400〜600万程度の差額になります。
そこで冒頭に戻るのですが、最近、結婚相談所に行き、契約直後にこの事実が発覚しました。
もちろんプロフィールには書いていませんが、今後、結婚を考えてくれる方に出会えた場合は包み隠さずお話しするつもりです。
収入も増加しますし、遊びや趣味に使っていたお金を考えれば、毎月返済を続けながら年100万を目標に貯金は可能で10年後に約1000万貯蓄があれば、お相手に金銭的に迷惑をかけることはないかと思います。(5年後では残債が多すぎるため10年後としています。今、任意整理、債務整理をする方が月々の支払いが多くなるので貯金を選択しました。)
婚活しないまま10年後は40代になるので、とりあえず1年くらいはやってみようと思っています。
私の現状としては
・子供は欲しいが、完済の目処が立たないと子供望めない。その頃には40代なので難しい可能性が高い
・現段階での貯金が少ない
・実質1000万円超の借金
・結婚後に家を建てれない。投資ローン枠を使っているので住宅ローンを私名義で組むことが不可。
・月々の支払い、固定資産税の支払い、売却赤用の貯金があるので手取りの25%くらいは返済にまわるので実質年収は500万前後になる。
このような条件になるかと思います。
お相手に求めること
・20代後半から30代
・正社員 最低年収300〜400以上
・子供が絶対ではない方
・結婚後も仕事を続ける方(完済完了後に子供が出来たとしたら専業も可)
・ルックスは自身が中の下なので、高望みはしません。笑顔と愛嬌が素敵であればそれだけでいいです。
厳しい条件を受け入れてくれる方はかなり少数だとわかってはいるのですが、似たような状態で結婚された方、婚活中の方のご意見をいただきたいです。
また自分の条件は高望みでしょうか。
よろしくお願いします。
質問日時：
2026/5/25 00:37:28
解決済み
解決日時：
2026/5/28 01:11:33
回答数： 17 ｜ 閲覧数： 1935 ｜ お礼： 100枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/28 01:11:33
私は不動産投資で8000万くらいローンある状態で結婚してますが、別に高望みとは思いません。
そもそも、不動産投資をもう少し本腰入れて勉強された方が良いです。
まず、不動産において言うほど「高値掴み」なんてありません。
何故かと言うと、不動産は収益還元法により価値が決まるわけで、あからさまに吊り上げた価格つまりは収益に見合わない価格には金融機関が融資を出しません。
また、投資用ローン組んでるから住宅ローン通らないと言うのも違います。
通りますよ。
なんなら現に私も通してます。
不動産って買う時に損することは確かにあります。
が、一番多いのは売る時です。
あなたみたいに損したと思って後悔を感じてる人をターゲットに早く安く売らせる。
不動産Gメンとやらもその類です。
焦らずにまずは勉強して下さい。
それからでも遅くないでしょう。
そもそも、不動産投資をもう少し本腰入れて勉強された方が良いです。
まず、不動産において言うほど「高値掴み」なんてありません。
何故かと言うと、不動産は収益還元法により価値が決まるわけで、あからさまに吊り上げた価格つまりは収益に見合わない価格には金融機関が融資を出しません。
また、投資用ローン組んでるから住宅ローン通らないと言うのも違います。
通りますよ。
なんなら現に私も通してます。
不動産って買う時に損することは確かにあります。
が、一番多いのは売る時です。
あなたみたいに損したと思って後悔を感じてる人をターゲットに早く安く売らせる。
不動産Gメンとやらもその類です。
焦らずにまずは勉強して下さい。
それからでも遅くないでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/28 01:11:33
結婚、不動産投資の両方からご意見いただけたので選ばせていただきました。
私ももっと詳しく勉強して出口戦略を考えていきたいと思います。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/5/28 00:08:47
高望みし過ぎです。
仮に負動産を持ってて結婚できたとしても、
それが原因で離婚になったりします。
ワンルーム所有しながら婚活は難しいですよ。
負動産を所有しながら結婚して、安定した生活をするには、質問者さんの年収が800万超じゃないと厳しいと思います。
確かに毎月の手出しが今は27,000円かもしれませんが、この金額は増加する一方ですよ。
よほどの変わり者の女性じゃ無いとまず相手してもらえないと思います。
1400万円の赤字は高い勉強代でしたが、
精算してしまわないことには、前に進みません。
仮に負動産を持ってて結婚できたとしても、
それが原因で離婚になったりします。
ワンルーム所有しながら婚活は難しいですよ。
負動産を所有しながら結婚して、安定した生活をするには、質問者さんの年収が800万超じゃないと厳しいと思います。
確かに毎月の手出しが今は27,000円かもしれませんが、この金額は増加する一方ですよ。
よほどの変わり者の女性じゃ無いとまず相手してもらえないと思います。
1400万円の赤字は高い勉強代でしたが、
精算してしまわないことには、前に進みません。
A
回答日時：
2026/5/27 22:23:29
A
回答日時：
2026/5/27 21:09:01
高望みだと思いますよ。
けどとりあえずその条件で婚活してみれば良いと思います。自分はどこのゾーンの相手と釣り合うのか、みんな実際やってみて自分の立ち位置を知り、そこから条件を上げたり下げたり調整をしていくものです。
借金の話はご自身が真剣交際を考えるようになったら割と早い段階に伝えた方が絶対いいです。また借金のことを話すタイミングを選んだとして相手の答えにそう大きな影響はないです。質問者さんもお分かり通り借金のことは大半の方が断るような重大な話だからです。真剣交際前に話すのでは隠していたようで不誠実に映り、かえって逆効果です。
もし借金のことで駄目になれば真剣交際前だと双方にダメージが大きい。相手に至っては知ってたら最初から断ってたのに今までの時間を返して欲しいと思うのでは。
借金のことを早い段階で話すことは相手にも失礼がないですし、質問者さんも効率良く婚活できると思います。相手が駄目なら駄目、OKならOKで、質問者さんもできるだけより多くの女性に出会って、数打ちゃ当たる方式で可能性にかけた方がいいと思います。
けどとりあえずその条件で婚活してみれば良いと思います。自分はどこのゾーンの相手と釣り合うのか、みんな実際やってみて自分の立ち位置を知り、そこから条件を上げたり下げたり調整をしていくものです。
借金の話はご自身が真剣交際を考えるようになったら割と早い段階に伝えた方が絶対いいです。また借金のことを話すタイミングを選んだとして相手の答えにそう大きな影響はないです。質問者さんもお分かり通り借金のことは大半の方が断るような重大な話だからです。真剣交際前に話すのでは隠していたようで不誠実に映り、かえって逆効果です。
もし借金のことで駄目になれば真剣交際前だと双方にダメージが大きい。相手に至っては知ってたら最初から断ってたのに今までの時間を返して欲しいと思うのでは。
借金のことを早い段階で話すことは相手にも失礼がないですし、質問者さんも効率良く婚活できると思います。相手が駄目なら駄目、OKならOKで、質問者さんもできるだけより多くの女性に出会って、数打ちゃ当たる方式で可能性にかけた方がいいと思います。
A
回答日時：
2026/5/25 17:30:55
私も質問者様と同世代ですが、ワンルームマンション2戸所有してます。
うち1件黒字ですが、もう1件は赤字です。
住宅ローンももちろん組めません。
今は赤字確定のワンルームを貸し出しではなく自分の住居として生活しています。
アプリで付き合って20代前半の子ととんとん拍子で結婚しました。
ワンルームの話も包み隠さず話して、そこに住めばよくないと言われてから一緒に住んでます。
うち1件黒字ですが、もう1件は赤字です。
住宅ローンももちろん組めません。
今は赤字確定のワンルームを貸し出しではなく自分の住居として生活しています。
アプリで付き合って20代前半の子ととんとん拍子で結婚しました。
ワンルームの話も包み隠さず話して、そこに住めばよくないと言われてから一緒に住んでます。
A
回答日時：
2026/5/25 13:39:25
かなり現実的に整理されていて冷静な状況判断ができています。ただ婚活目線だと、いくつか誤解されやすいポイントがあります。
まず「実質年収500万」という見え方と「住宅ローン不可」は、相手側からするとかなり重く見られます。投資目的でも、婚活では“借金を背負っている状態”として扱われやすいです。
一方で、お相手条件自体は極端な高望みではありません。ただ「子供は絶対ではない」「共働き必須」がセットになると、出会える層はかなり絞られます。
あと重要なのは金額よりも「不動産のリスクをどう扱っている人か」です。赤字を受け入れて長期保有する判断は、人によっては慎重すぎない投資判断に見える可能性もあります。
婚活的には、スペックよりも「将来の不安要素をどう説明して安心させられるか」が鍵です。説明できる状態なら十分戦えますが、隠すと一気に不利になります。
まず「実質年収500万」という見え方と「住宅ローン不可」は、相手側からするとかなり重く見られます。投資目的でも、婚活では“借金を背負っている状態”として扱われやすいです。
一方で、お相手条件自体は極端な高望みではありません。ただ「子供は絶対ではない」「共働き必須」がセットになると、出会える層はかなり絞られます。
あと重要なのは金額よりも「不動産のリスクをどう扱っている人か」です。赤字を受け入れて長期保有する判断は、人によっては慎重すぎない投資判断に見える可能性もあります。
婚活的には、スペックよりも「将来の不安要素をどう説明して安心させられるか」が鍵です。説明できる状態なら十分戦えますが、隠すと一気に不利になります。
A
回答日時：
2026/5/25 12:26:43
まず、ワンルーム不動産投資(詐欺)という事ですが、詐欺にはなりません。
商売ですから、【安く仕入れて高く売る】のは当り前で、何でもそうです。
5㎏：2,000円で仕入れたお米を4,00円という2倍で打っても良いわけです。
今回は、例えば、1,600万円で仕入れた不動産を、あなた様が2,500万円で購入しただけの話しです。
解決策を考えましたのでご検討下さいませ。
また、注意点として、今後10年保有すると、実家賃も下がるので、サブリース保証家賃も下がります。
おそらく35年ローンを組んでいると思いますが、毎月の支払額は変わりません。
という事は現在の赤字家賃が27,000円であった場合、10年後の2件分の赤字家賃は50,000円になっている可能性があります。
その物件と同じエリアの物件で、築年数が10年古い物件の家賃を調べた方が良いです。
現在9万円の家賃の物件でも20年後に、75,000円位(－1.5万円)にはなってしますので、今よりか30,000円の赤字家賃になります。
つまり、毎月57,000円の赤字になります。サブリース保証家賃でも必ず保証額は下がります。
■解決策１（サブリースを外す）
サブリースは、あなた様自身が空室時の家賃保証というサービスに契約しているに過ぎません。
通常サブリースは、家賃の85％位の保証率になりますから、まずはこのサブリースを外す事をサブリース会社に提案してみて下さい。
サブリースが外れると売却時の金額が何百万円も高くなります。
投資用物件と言うのは利回りでおおよその売却可能額が決定します。
(例)実家賃9万円の場合、管理費＋修繕積立金＝8,500円
・サブリースの場合を2500万円で購入
サブリース保証額は、85％で計算すると、76,500(保証家賃)になります。
76,500円―8,500円＝68,000円 ※毎月の手取り家賃
おそらく、都内の築年数の新しい物件なので、それを2,500万円で購入した場合の
利回りは、68,000円✕12ヶ月÷2,500万円=0.03264=3.264%
・サブリースを外した場合
同じ利回りで購入する人がいた場合の売却可能額は、
90,000―8,500円＝81,500円 ※毎月の手取り家賃
81,500円✕12ヶ月÷3.264%＝2,996.3万円
・結果
サブリースをはずすと、2,996.3万円―2,500万円=4 ,963,235円
約500万円を高く売却出来ます。
2件あれば約1,000万円高く売却できるので、赤字は400万円になります。
■解決策２（サブリースの保証家賃を上げる）
家賃を上げることです。
サブリース付きでも良いですが、サブリ―ス保証料を5,000円上げて貰う。
76,500円＋5,000円＝81,500円 ※毎月の手取り保証家賃
81,500円―8,500円＝73,000円 ※毎月の手取り家賃
73,000円✕12ヶ月÷3.264%＝2,683万円
2,500万円購入じの物件が、2,683万円と183万高く売却出来ます。
2件あれば、367.6万円高く売却出来ます。
サブリースに保証家賃を上げるには、転借人が支払っている実家賃を値上げれば良いのです。
商売ですから、【安く仕入れて高く売る】のは当り前で、何でもそうです。
5㎏：2,000円で仕入れたお米を4,00円という2倍で打っても良いわけです。
今回は、例えば、1,600万円で仕入れた不動産を、あなた様が2,500万円で購入しただけの話しです。
解決策を考えましたのでご検討下さいませ。
また、注意点として、今後10年保有すると、実家賃も下がるので、サブリース保証家賃も下がります。
おそらく35年ローンを組んでいると思いますが、毎月の支払額は変わりません。
という事は現在の赤字家賃が27,000円であった場合、10年後の2件分の赤字家賃は50,000円になっている可能性があります。
その物件と同じエリアの物件で、築年数が10年古い物件の家賃を調べた方が良いです。
現在9万円の家賃の物件でも20年後に、75,000円位(－1.5万円)にはなってしますので、今よりか30,000円の赤字家賃になります。
つまり、毎月57,000円の赤字になります。サブリース保証家賃でも必ず保証額は下がります。
■解決策１（サブリースを外す）
サブリースは、あなた様自身が空室時の家賃保証というサービスに契約しているに過ぎません。
通常サブリースは、家賃の85％位の保証率になりますから、まずはこのサブリースを外す事をサブリース会社に提案してみて下さい。
サブリースが外れると売却時の金額が何百万円も高くなります。
投資用物件と言うのは利回りでおおよその売却可能額が決定します。
(例)実家賃9万円の場合、管理費＋修繕積立金＝8,500円
・サブリースの場合を2500万円で購入
サブリース保証額は、85％で計算すると、76,500(保証家賃)になります。
76,500円―8,500円＝68,000円 ※毎月の手取り家賃
おそらく、都内の築年数の新しい物件なので、それを2,500万円で購入した場合の
利回りは、68,000円✕12ヶ月÷2,500万円=0.03264=3.264%
・サブリースを外した場合
同じ利回りで購入する人がいた場合の売却可能額は、
90,000―8,500円＝81,500円 ※毎月の手取り家賃
81,500円✕12ヶ月÷3.264%＝2,996.3万円
・結果
サブリースをはずすと、2,996.3万円―2,500万円=4 ,963,235円
約500万円を高く売却出来ます。
2件あれば約1,000万円高く売却できるので、赤字は400万円になります。
■解決策２（サブリースの保証家賃を上げる）
家賃を上げることです。
サブリース付きでも良いですが、サブリ―ス保証料を5,000円上げて貰う。
76,500円＋5,000円＝81,500円 ※毎月の手取り保証家賃
81,500円―8,500円＝73,000円 ※毎月の手取り家賃
73,000円✕12ヶ月÷3.264%＝2,683万円
2,500万円購入じの物件が、2,683万円と183万高く売却出来ます。
2件あれば、367.6万円高く売却出来ます。
サブリースに保証家賃を上げるには、転借人が支払っている実家賃を値上げれば良いのです。
A
回答日時：
2026/5/25 11:53:54
「仮に今の相場から大きく変動しなければ10年後には」この仮定が甘すぎます。過去20～30年くらいの中古物件の取引価格の推移を見てください。
投資物件は価格変動が激しいです。景気や金利の状況により倍にも半分にもなります。最悪10年後は経年で2割、相場で5割下がっている可能性もあります。
もう一つ、サブリース付きの物件はなかなか売れません。そのため同じマンションであってもサブリース付きの物件は無しのものに比べ半額ほどになっている場合もあります。
もう一つ、10年間の間に2～3回入退去があると思います。入居者が負担する清掃費のみで済めばよいですが、壁紙の経年劣化分等のリフォームはオーナー負担です。それなりの金額が発生することを覚悟してください。加えて管理委託物件の方は空室期間の家賃が入りません。
提案は、管理委託物件はすぐに損切りしましょう。サブリース付きはサブリースを解約してから売らないと大損します。タイミングをみてサブリース解約をしましょう。
投資物件の処分が終わる前に結婚するなら、お金の管理をあなたに任せてくれる女性でないと難しいと思います。
投資物件は価格変動が激しいです。景気や金利の状況により倍にも半分にもなります。最悪10年後は経年で2割、相場で5割下がっている可能性もあります。
もう一つ、サブリース付きの物件はなかなか売れません。そのため同じマンションであってもサブリース付きの物件は無しのものに比べ半額ほどになっている場合もあります。
もう一つ、10年間の間に2～3回入退去があると思います。入居者が負担する清掃費のみで済めばよいですが、壁紙の経年劣化分等のリフォームはオーナー負担です。それなりの金額が発生することを覚悟してください。加えて管理委託物件の方は空室期間の家賃が入りません。
提案は、管理委託物件はすぐに損切りしましょう。サブリース付きはサブリースを解約してから売らないと大損します。タイミングをみてサブリース解約をしましょう。
投資物件の処分が終わる前に結婚するなら、お金の管理をあなたに任せてくれる女性でないと難しいと思います。
A
回答日時：
2026/5/25 11:44:55
30歳台で年収600万円台は十分な収入です、ですが借金4000万円ほどは
それだけで大きな障害になります、もちろん住宅ローンは組めませんから、
マイホーム（家庭の意味）の夢が成立しないのです。
徐々にマイナス分を返すでは年齢が進むだけです、やはり
一気に損切りして損を確定し、その損は今後生活を切り詰めて
返済する、その方が相手（女性）にアピールできます。
今時点の損は拡大するかも知れません、一番は
金利のUPです、金利UPで市場にある物件はすべて
価格が下がります、金利UPはほぼ確定です。
親、親戚中に話して1400万円をかき集めることです、
生活も切り詰め200万円/年は浮かすことです、
その物件を保有したままでは不安です、二度云うのですが
金利UPで市場は崩れますから。
それだけで大きな障害になります、もちろん住宅ローンは組めませんから、
マイホーム（家庭の意味）の夢が成立しないのです。
徐々にマイナス分を返すでは年齢が進むだけです、やはり
一気に損切りして損を確定し、その損は今後生活を切り詰めて
返済する、その方が相手（女性）にアピールできます。
今時点の損は拡大するかも知れません、一番は
金利のUPです、金利UPで市場にある物件はすべて
価格が下がります、金利UPはほぼ確定です。
親、親戚中に話して1400万円をかき集めることです、
生活も切り詰め200万円/年は浮かすことです、
その物件を保有したままでは不安です、二度云うのですが
金利UPで市場は崩れますから。
A
回答日時：
2026/5/25 11:43:41
まず、所有不動産について、不動産投資(詐欺)に合ったにもかかわらず、不動産Gメン滝島のような詐欺師まがいな奴を信じているなんて、社会勉強が足らないですね。
A
回答日時：
2026/5/25 10:56:15
一経験談です。
数年前に、何個か年下の男性と付き合っていました。
ちょうどあなたと同じぐらいの年収で、ワンルームマンション案件（2件、新築）に引っかかってました。
年下でしたが、全く自分の状況を理解しておらず、私から別れました。パートナーとしてはマイナスでしかありませんでした。
ただ、あなたはご自身の状況に自分で気づかれたので、少し状況は違います。なので、早い段階でお相手に正直に話すしかないと思います。
ちなみに、
・20代後半から30代
という条件は、申し訳ないですが難しいかも知れません。
その位の年齢で、結婚願望があるのに子どもを諦めてる人は少数です。年上、かつバツイチも考慮なさればよいかと思います。
また、お相手が金銭的にしっかりしている場合、不動産Gメンとか、もっと確実な資産形成についての知識があると思います。となるとやっぱり ワンルームマンションについてはつっこまれる可能性はあります。
数年前に、何個か年下の男性と付き合っていました。
ちょうどあなたと同じぐらいの年収で、ワンルームマンション案件（2件、新築）に引っかかってました。
年下でしたが、全く自分の状況を理解しておらず、私から別れました。パートナーとしてはマイナスでしかありませんでした。
ただ、あなたはご自身の状況に自分で気づかれたので、少し状況は違います。なので、早い段階でお相手に正直に話すしかないと思います。
ちなみに、
・20代後半から30代
という条件は、申し訳ないですが難しいかも知れません。
その位の年齢で、結婚願望があるのに子どもを諦めてる人は少数です。年上、かつバツイチも考慮なさればよいかと思います。
また、お相手が金銭的にしっかりしている場合、不動産Gメンとか、もっと確実な資産形成についての知識があると思います。となるとやっぱり ワンルームマンションについてはつっこまれる可能性はあります。
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