教えて！住まいの先生
Q 団塊の世代が鬼籍に入り不動産の相続が大量に始まると住宅マーケットはどのように変わりますか。東京都内、大阪市内、北摂、阪神間等…。。。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/28 15:30:26
団塊の世代（1947〜49年生まれ）が相続のピークを迎える2030年代にかけて、エリアによって明暗がくっきり分かれると見ています。
東京23区の都心部や大阪市の中心区（北区・中央区・西区など）は、相続に伴う売り物件が増えても、実需と投資需要が厚いため価格への影響は軽微にとどまる可能性が高いです。むしろ相続を機に「売れなかった物件」が市場に出てくることで、買い手にとっては選択肢が増える局面も出てきます。
北摂（豊中・吹田・箕面・茨木・高槻）や阪神間（西宮・芦屋・宝塚・伊丹）は、もともと郊外の高級住宅地として需要があったエリアです。ただ、団塊世代が購入した昭和40〜50年代の一戸建ては築40〜50年超が多く、建物の価値がほぼゼロに近い物件が大量に出てきます。駅徒歩10分以内・土地50坪以上のような条件が揃えば買い替え需要を取り込めますが、駅遠・旗竿地・狭小地は値崩れが進みやすいです。
全国的に見ると、2023年時点で空き家率は13.6%に達しており、今後さらに上昇する見通しです。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えるケースでは、納税資金確保のために売り急ぐ相続人も増えます。結果として、需要のある都市部への人口集中が加速し、郊外・地方の土地は供給過多で価格が下がり続けるという二極化がより鮮明になると思います。
東京23区の都心部や大阪市の中心区（北区・中央区・西区など）は、相続に伴う売り物件が増えても、実需と投資需要が厚いため価格への影響は軽微にとどまる可能性が高いです。むしろ相続を機に「売れなかった物件」が市場に出てくることで、買い手にとっては選択肢が増える局面も出てきます。
北摂（豊中・吹田・箕面・茨木・高槻）や阪神間（西宮・芦屋・宝塚・伊丹）は、もともと郊外の高級住宅地として需要があったエリアです。ただ、団塊世代が購入した昭和40〜50年代の一戸建ては築40〜50年超が多く、建物の価値がほぼゼロに近い物件が大量に出てきます。駅徒歩10分以内・土地50坪以上のような条件が揃えば買い替え需要を取り込めますが、駅遠・旗竿地・狭小地は値崩れが進みやすいです。
全国的に見ると、2023年時点で空き家率は13.6%に達しており、今後さらに上昇する見通しです。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えるケースでは、納税資金確保のために売り急ぐ相続人も増えます。結果として、需要のある都市部への人口集中が加速し、郊外・地方の土地は供給過多で価格が下がり続けるという二極化がより鮮明になると思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/28 15:30:26
皆様、ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/5/25 11:21:52
暴落するでしょう。少子高齢なので。暴落する地域がでるのと、空き家が増えるでしょう。
問題は戸建の空き家は、ああ空き家になったとわかり、引き取り手がなければ地域が回収取り壊ししますが、すでに一割空室になっているタワマンは、空き家になっても気が付かないし、取り壊せないことが問題のようです。廃墟化します。
問題は戸建の空き家は、ああ空き家になったとわかり、引き取り手がなければ地域が回収取り壊ししますが、すでに一割空室になっているタワマンは、空き家になっても気が付かないし、取り壊せないことが問題のようです。廃墟化します。
A
回答日時：
2026/5/25 10:56:15
東京都内、大阪市内は幾分かの紆余曲折はあれど
インフレを反映して上がっていくと思いますね
需要があるわけですから
「供給」はむしろマーケットを刺激すると思いますね
郊外は大都市中心街からの距離によって異なるものの
中心街ほどの上昇はないか
下手すると下落でしょうね
インフレを反映して上がっていくと思いますね
需要があるわけですから
「供給」はむしろマーケットを刺激すると思いますね
郊外は大都市中心街からの距離によって異なるものの
中心街ほどの上昇はないか
下手すると下落でしょうね
A
回答日時：
2026/5/25 10:45:29
まずこれからの日本は解体業者の世界でバブルが起きます
特に地方・・・住んでる高齢者が一気にこれから20年から30年間にかけて
亡くなる確率が高いですし、地方の場合はそれなりに子供が同居していないので、空き家に成ります。そして古い木造住宅が多いので
書かれてる都内や大阪市内その周辺は、上記に比べればその数は
少ないでしょうけど、住宅マーケットの状況としては
取引に大きな影響を及ぼす事はそこまで無いかな・・とは思いますが
大きな影響を及ぼすのは自然下落の方が確率が高いです
今は高くなりすぎて、もう無理しても買える人が極端に少なく
なっているので、そういう市場は必ず下がっていくと考えてます
特に地方・・・住んでる高齢者が一気にこれから20年から30年間にかけて
亡くなる確率が高いですし、地方の場合はそれなりに子供が同居していないので、空き家に成ります。そして古い木造住宅が多いので
書かれてる都内や大阪市内その周辺は、上記に比べればその数は
少ないでしょうけど、住宅マーケットの状況としては
取引に大きな影響を及ぼす事はそこまで無いかな・・とは思いますが
大きな影響を及ぼすのは自然下落の方が確率が高いです
今は高くなりすぎて、もう無理しても買える人が極端に少なく
なっているので、そういう市場は必ず下がっていくと考えてます
A
回答日時：
2026/5/25 10:04:35
大して変わるわけないだろう。ちょっと考えが極端で大げさではないですか？
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