教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
中古住宅の売買では、仲介業者は宅建業法に基づいて、必ず「現況説明書」を授受します。（法規定）

これは、土地・家屋に瑕疵（かし：法律上のキズ）などがあればすべてを告知する義務があるのです。
◆シロアリの発見→〇年頃駆除など。
◆雨漏りの発見、修繕の有・無
◆上下水道の漏水
その他、人が通常に住んでいて、不都合になるものが法規定されています。

そこで、中古物件は、経年劣化は当然で、ネズミ・カビ・ゴキブリその他の存在は、特に問われません。見たままの状態です。これを「現況有姿」売買と言います。

●これは、地方の実家など、〇十年も住んだことの無い物件の相続で、売却する場合などは、細部は「あるのが普通」と言う解釈をしないと売主・買主に両者に取って不都合で不幸となるのを回避するためなのです。

あるいは、建物を解体して建て直す買主も、通常にザラにいるでしょ？
そのような事象は、買主自身が対処する以外にないのです。
完璧を求めてはならないのです。新築ですら雨漏りなど可能性は大なのです。

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無理でしょうね。
そもそも売主の告知事項にネズミがいるかいないかなんてありません。
ネズミがいるかいないかなんて、きれいに使われていた物件とは関係ない話です。
告知事項にある野生生物の被害状況の告知はシロアリと腐蝕だけです。
法的には駆除代金すら支払う必要はないです。

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きれいに住むという一般概念に天井裏までもきれいになっている、ということはないと思いますよ。

売主がどれほどきれいに住んでいたとしても、軒裏に蜂の巣ができたり、そこからコウモリが入ってきたり、ねずみが住み着いたりはあり得る話かと思います。
もちろん、ゴキブリの発生も当たり前の話です。
なので天井の張替えについては、難しい話だと思いますよ。
私がその仲介業者ならば、売主には聞いてみますが、難しい話なので叶うとは思わないでくださいね、となります。
築40年の住宅に期待してはいけないことですからね。

請求は難しいですよ。

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駆除代金を多く見積もりして、天井代金が少しでも軽減するように見積もりを出す、それしか無い、そもそも、契約不適合の免責があれば駆除代金を支払う必要も無い、さらに中古では契約不適合の免責は当然で

今のあなた立場は私から見ると不利な状態にある

もちろん請求して払ってもらえれば問題無いが「司法の判断に従う」と言われたら、駆除の費用も無しで、裁判の法定での決着になる

被告側は簡単原告は難関、弁護士も必要で勝っても弁護士費用は自腹、突入するのは避けたいところ

なるべく多くもらうしか無いと私は思える

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申し訳ございませんが、天井張替え費用の請求可否については法的判断が必要となるため、具体的な回答は控えさせていただきます。

一般的な情報として以下の点をお伝えします。
・中古住宅の売買では、売主に「契約不適合責任」が発生する場合があります
・ネズミの被害が「隠れた瑕疵」に該当するかは、売主の認識や契約内容により判断が分かれます
・「綺麗に使われていた」という説明と実態に大きな乖離がある場合、説明義務違反の可能性も考えられます
・請求できる範囲(駆除費用のみか、修繕費用も含むか)は個別の状況により異なります

このような不動産取引のトラブルについては、不動産取引に詳しい弁護士や、各都道府県の不動産取引相談窓口にご相談されることを強くお勧めします。契約書や重要事項説明書などの書類を持参してご相談ください。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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