教えて！住まいの先生
Q 現在中古マンションを探しています。 条件としては ・価格3,000万前後 ・専有面積60㎡前後 ・新耐震基準 ・所有権 ・リノベ済み ・駅徒歩10分以内 ・近隣に駐車場あり
・中央線の市部(三鷹～立川くらいまで)
・エニタイムフィットネスなどのジムが近い
あたりで考えています。
他のスペック等は下記の通りです。
・30代
・年収500万円台
・正規職員
・一人暮らし
・35年ローンの予定
・職場は吉祥寺近辺
・結婚は考えていないが、結婚したら家を売りに出して新たに購入するつもり
現在中央特快が停まり都内に出やすいという理由で国分寺駅周辺で候補の物件を探しているのですが、ほぼ条件通りの物件が見つかりました。
しかし
・管理費が2万3千円程度
・修繕積立金が2万7千円程度
します。
・1981年以降完成
・総戸数は20戸以下
・管理人は通勤
・駐車場なし(近隣にあり)
です。
皆さんにお聞きしたいのは下記の点です。
・管理費、修繕積立金の価格は妥当でしょうか
・35年間で2,100万円程度管理費と修繕積立金に支払うのであれば、もっと価格が高く管理費と修繕積立金が安いマンションを探したほうがいいでしょうか
・修繕積立金はこれから更に上昇する可能性があるでしょうか
・私のスペックでこの条件のマンションを購入するのは不相応でしょうか
・中古マンションを探す上で気を付けた方がいい点は何かありますか
家は賃貸しか借りたことがなく中古マンションのことを考えるのは初めてなので、アドバイス等あれば伺いたいです。
よろしくお願いします。
・エニタイムフィットネスなどのジムが近い
あたりで考えています。
他のスペック等は下記の通りです。
・30代
・年収500万円台
・正規職員
・一人暮らし
・35年ローンの予定
・職場は吉祥寺近辺
・結婚は考えていないが、結婚したら家を売りに出して新たに購入するつもり
現在中央特快が停まり都内に出やすいという理由で国分寺駅周辺で候補の物件を探しているのですが、ほぼ条件通りの物件が見つかりました。
しかし
・管理費が2万3千円程度
・修繕積立金が2万7千円程度
します。
・1981年以降完成
・総戸数は20戸以下
・管理人は通勤
・駐車場なし(近隣にあり)
です。
皆さんにお聞きしたいのは下記の点です。
・管理費、修繕積立金の価格は妥当でしょうか
・35年間で2,100万円程度管理費と修繕積立金に支払うのであれば、もっと価格が高く管理費と修繕積立金が安いマンションを探したほうがいいでしょうか
・修繕積立金はこれから更に上昇する可能性があるでしょうか
・私のスペックでこの条件のマンションを購入するのは不相応でしょうか
・中古マンションを探す上で気を付けた方がいい点は何かありますか
家は賃貸しか借りたことがなく中古マンションのことを考えるのは初めてなので、アドバイス等あれば伺いたいです。
よろしくお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/6/15 12:05:27
武蔵野市三鷹市は東京２３区と同じ扱いの場所でさらにJR希望なので
さらに吉祥寺は人気エリアですしショッピングも病院などだいたいすべて揃っているエリアですので世田谷とかの駅近とほぼ変わらないですから
その予算でしたらもうすこし郊外にしてはどうでしょうか。
さらに吉祥寺は人気エリアですしショッピングも病院などだいたいすべて揃っているエリアですので世田谷とかの駅近とほぼ変わらないですから
その予算でしたらもうすこし郊外にしてはどうでしょうか。
A
回答日時：
2026/6/12 21:38:31
まず、戸数が少ないマンション＆年数を考えると管理費、積立金はありえる範囲です。
仮に3000万の借入だとすると、ローン＋管理費＋積立金＋固定資産税で
14～17万ほどになります。
家賃ベースで考えて、買えるかどうか？を考えてみて下さい。
さらに初期費用、手数料はマンション価格の1割の300万ぐらいです。
これも払えるなら良いですが、払えないなら借り入れる事になります。
その場合、月+1万弱支払いが増える事になります。
そして一番のリスクですが、戸数です。
戸数が少ないので1部屋でも滞納するだけで管理・積立金が大きく跳ね上がります。
今は金利上昇も考えなくてはなりません。
最大で月々20万ぐらいを見込んでおくと安心感がある感じですね。
これを考えると、出口として売るのにはだいぶ弱いというのが正直な印象ですので、将来の結婚したら売る部分も苦労する可能性があります。
全体的にはだいぶ厳しい印象を受けます。
特に中央線の立川前まであたりのマンション市場はおいしい物件はもう残ってないに近く、やはり問題を抱えてるケースが多い気がしますね。
路線を変えるか、もっと先の駅を検討しても良い気がします。
あと、個人的な感想ですが
国立あたりって特快が止まろうと止まらなかろうと通勤時間は立ちコースです。
いっそ八王子ぐらいまで行って座って通勤する方が楽だと思います。
仮に3000万の借入だとすると、ローン＋管理費＋積立金＋固定資産税で
14～17万ほどになります。
家賃ベースで考えて、買えるかどうか？を考えてみて下さい。
さらに初期費用、手数料はマンション価格の1割の300万ぐらいです。
これも払えるなら良いですが、払えないなら借り入れる事になります。
その場合、月+1万弱支払いが増える事になります。
そして一番のリスクですが、戸数です。
戸数が少ないので1部屋でも滞納するだけで管理・積立金が大きく跳ね上がります。
今は金利上昇も考えなくてはなりません。
最大で月々20万ぐらいを見込んでおくと安心感がある感じですね。
これを考えると、出口として売るのにはだいぶ弱いというのが正直な印象ですので、将来の結婚したら売る部分も苦労する可能性があります。
全体的にはだいぶ厳しい印象を受けます。
特に中央線の立川前まであたりのマンション市場はおいしい物件はもう残ってないに近く、やはり問題を抱えてるケースが多い気がしますね。
路線を変えるか、もっと先の駅を検討しても良い気がします。
あと、個人的な感想ですが
国立あたりって特快が止まろうと止まらなかろうと通勤時間は立ちコースです。
いっそ八王子ぐらいまで行って座って通勤する方が楽だと思います。
A
回答日時：
2026/6/12 20:12:41
管理費、修繕積立金の価格は妥当かどうか考える前に購入物件が今まで大規模修繕をどのように実施したのかが重要です
通常大規模は15年前後で実施です
そうなると1981新築だと過去に4～5回はやっています
購入希望者は利害関係人になるので不動産会社を経由して総会時の議事録や修繕の記録を見ることができます
そこできちんと修繕がされていないといくら費用があっても足りなくなります
それとあなたは良いとしても他の居住者が１件でも滞納していると何れは皆で分担しなくてはならないのです
それも議事録に記載があるのでチェックする
これは共用部の話し
それと購入する物件の専用部は所有者の費用でリノベですが外部ばかりで配管などが更新されているのかどうか
中古マンションは自分は予算があっても他の居住者が専有部の更新を怠ると階下へ水漏れなど周囲へ被害が拡大します
保険は共用部の話であって専有部の保険は各人が責任をもって加入すべきものですが高齢化や収入面で経済的に困窮して保険へ加入しないとなると深刻な問題に発展します
大規模修繕も予定はしているが実際には総会での決議の4/5以上の賛成がないと実施できない結構高いハードルなのです
マンション内で派閥が発生すると単純に業者の選定だけで揉めて頓挫するケースもあります
また、理事などが利益相反や横領のリスクもはらみます
チェック機能が充実しているのか管理会社は適正に選定されているのかなどご自身できちんと精査しないといけません
戸建てと異なり議決権の持ち分割合でしか行使できないので自分ひとりでは何もできないのがマンションということを自覚したほうが良いです
マンション自体が業者は販売しか頭になく説明しませんがそもそも論で土地の上に高く居住者を住まわせることで当然ながら各個人の負担する土地代を安くしています
要は戸建てと比較して購入費用の割には土地の持ち分が非常に少ない
更にそれが割合となって議決権に変化するので自分の所有物件という登記でありながら実際には何も行使できないまたは行使の及ぶ範囲が非常に少ないことが特徴なのです
その点を踏まえて調査してください
通常大規模は15年前後で実施です
そうなると1981新築だと過去に4～5回はやっています
購入希望者は利害関係人になるので不動産会社を経由して総会時の議事録や修繕の記録を見ることができます
そこできちんと修繕がされていないといくら費用があっても足りなくなります
それとあなたは良いとしても他の居住者が１件でも滞納していると何れは皆で分担しなくてはならないのです
それも議事録に記載があるのでチェックする
これは共用部の話し
それと購入する物件の専用部は所有者の費用でリノベですが外部ばかりで配管などが更新されているのかどうか
中古マンションは自分は予算があっても他の居住者が専有部の更新を怠ると階下へ水漏れなど周囲へ被害が拡大します
保険は共用部の話であって専有部の保険は各人が責任をもって加入すべきものですが高齢化や収入面で経済的に困窮して保険へ加入しないとなると深刻な問題に発展します
大規模修繕も予定はしているが実際には総会での決議の4/5以上の賛成がないと実施できない結構高いハードルなのです
マンション内で派閥が発生すると単純に業者の選定だけで揉めて頓挫するケースもあります
また、理事などが利益相反や横領のリスクもはらみます
チェック機能が充実しているのか管理会社は適正に選定されているのかなどご自身できちんと精査しないといけません
戸建てと異なり議決権の持ち分割合でしか行使できないので自分ひとりでは何もできないのがマンションということを自覚したほうが良いです
マンション自体が業者は販売しか頭になく説明しませんがそもそも論で土地の上に高く居住者を住まわせることで当然ながら各個人の負担する土地代を安くしています
要は戸建てと比較して購入費用の割には土地の持ち分が非常に少ない
更にそれが割合となって議決権に変化するので自分の所有物件という登記でありながら実際には何も行使できないまたは行使の及ぶ範囲が非常に少ないことが特徴なのです
その点を踏まえて調査してください
A
回答日時：
2026/6/12 18:32:23
まずどんなマンションでも管理費と修繕積立金は上昇すると思ってください。これは資材費や人件費が上がっている以上仕方ないです。その上で20戸以下のような小規模なマンションだと負担人数の問題から少しの修繕計画見直しでも上がり幅は大きくなります。
欲しければ買うのはアリですが、まだ人生計画を考えているなら焦って買う必要は無いかと。結婚したら売却と言ってもそう簡単に売れるかは別問題ですし
欲しければ買うのはアリですが、まだ人生計画を考えているなら焦って買う必要は無いかと。結婚したら売却と言ってもそう簡単に売れるかは別問題ですし
A
回答日時：
2026/6/12 18:11:37
総戸数20以下なら、そのくらいの管理費、修繕積立金になろうかと思います。
もう少し離れてよいなら、立川や国立などもおすすめかなと思います。
国立は一橋大学があるので、穏やかな雰囲気ですよ。
ものすごく個人的見解ですが、結婚後に物件を売ることを視野に入れるなら、あらかじめ結婚後も住み続けられる部屋数のマンションを探す方がいい感じもしますが。
もう少し離れてよいなら、立川や国立などもおすすめかなと思います。
国立は一橋大学があるので、穏やかな雰囲気ですよ。
ものすごく個人的見解ですが、結婚後に物件を売ることを視野に入れるなら、あらかじめ結婚後も住み続けられる部屋数のマンションを探す方がいい感じもしますが。
A
回答日時：
2026/6/12 17:42:27
独り身かつどうぜ売るのであれば
購入を控えることをオススメします
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