教えて！住まいの先生
Q 現在、東京23区内の固定資産評価格3千万円の土地家に一人暮らししています。そして当土地家は38年前に他界した親父名義になっています。
法定相続人は私と母親(現在、地方の老人介護施設に入っている)、そして弟(地方に住んでいる)の三人です。ところで当家の老朽化により売却を考えています。ちなみに、この場合、先ず遺産分割して登記簿の名義を変更しなければなりません。そこで質問なのですが、もし登記簿上の名義を私に変更した場合、私が支払わなければならない税金はありますでしょうか(譲渡税とか)!? もし、あるとしたら私は幾ら納めなければならないのでしょうか!? ちなみに私は当土地家に一人暮らしを始めて30年以上経ちます。
質問日時：
2026/6/16 14:10:47
解決済み
解決日時：
2026/6/16 22:11:03
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 245 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/16 22:11:03
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
名義をあなた単独にするのに母・弟の同意書面（実印+印鑑証明）が必要ですが大丈夫ですか？
もし大丈夫なら相続登記は20～30万円ぐらいで可能だと思います。
相続税はかかりません。
そして売却時に税金がかかるかは、父が購入した当時の契約書の有無や売却金額、特例要件もあるので知恵袋程度のやり取りでは判断できないので、税理士に1万円払って相談することを強くオススメします。
名義をあなた単独にするのに母・弟の同意書面（実印+印鑑証明）が必要ですが大丈夫ですか？
もし大丈夫なら相続登記は20～30万円ぐらいで可能だと思います。
相続税はかかりません。
そして売却時に税金がかかるかは、父が購入した当時の契約書の有無や売却金額、特例要件もあるので知恵袋程度のやり取りでは判断できないので、税理士に1万円払って相談することを強くオススメします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/16 22:11:03
御回答と御返信誠に有難う御座いました。
回答
A
回答日時：
2026/6/16 15:48:54
他の回答者は贈与税がかかると書いていますが、相続人全員の共有財産になっている家土地を遺産分割協議をして誰が取得するか決めるのだから、遺産分割であって贈与にはなりません。
かかるのは相続税ですが、相続税の基礎控除額が6000万以上あった時代に相続が開始されているから、基礎控除額以内で相続税はかからず、申告も不要だったのでしょう。
父親が家土地を購入した価格より高く売れて利益が出れば譲渡所得税がかかるから、父親が購入した価格を証明できるものがあるか、探すのが第一です。
かかるのは相続税ですが、相続税の基礎控除額が6000万以上あった時代に相続が開始されているから、基礎控除額以内で相続税はかからず、申告も不要だったのでしょう。
父親が家土地を購入した価格より高く売れて利益が出れば譲渡所得税がかかるから、父親が購入した価格を証明できるものがあるか、探すのが第一です。
A
回答日時：
2026/6/16 15:15:55
38年前に相続税の申告と納税を行いましたか？
昔は基礎控除額も多く、土地の価額もそれほど高くなかったように思いますので、相続税の申告が必要な人は少なかったと思います。
なので、相続税の申告の必要がなかった場合、誰がどのように相続しても新たに相続税が発生することはありません。
相続税の申告をしていて、その時に小規模宅地の軽減を使ったような場合、その土地をお母さまが相続したことになっていると、ちょっと面倒なことになるかもしれません。
でも、相続税の時効は7年ですから、もう、相続税でのお咎めはないかもしれませんが、登記をした段階でお母さまからの贈与だと言われるかもしれません。その辺りを調べてみてください。
その辺りに問題がなければ、おっしゃるように、分割協議書を作成して、不動産をご質問者さまが相続することにすればいいと思います。
分割協議書の作成や不動産の名義変更は司法書士に相談です。
税金関係は、
１）所有権の移転登記をした場合
・登録免許税：相続登記なので評価額の0.4％
・不動産取得税：相続なので0円
２）譲渡した時の譲渡所得税は、
・譲渡所得の20.315％です。
・譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
・・譲渡価額は、売却した時の価額です。
・・取得費は、購入した時の費用ですが、家屋には減価償却があります。
・・譲渡費用は、不動産屋に払う仲介手数料などです。
・・特別控除は、マイホームの売却などには特別控除があります。
・上記の計算で譲渡所得が発生する場合、確定申告と納税が必要になります。
昔は基礎控除額も多く、土地の価額もそれほど高くなかったように思いますので、相続税の申告が必要な人は少なかったと思います。
なので、相続税の申告の必要がなかった場合、誰がどのように相続しても新たに相続税が発生することはありません。
相続税の申告をしていて、その時に小規模宅地の軽減を使ったような場合、その土地をお母さまが相続したことになっていると、ちょっと面倒なことになるかもしれません。
でも、相続税の時効は7年ですから、もう、相続税でのお咎めはないかもしれませんが、登記をした段階でお母さまからの贈与だと言われるかもしれません。その辺りを調べてみてください。
その辺りに問題がなければ、おっしゃるように、分割協議書を作成して、不動産をご質問者さまが相続することにすればいいと思います。
分割協議書の作成や不動産の名義変更は司法書士に相談です。
税金関係は、
１）所有権の移転登記をした場合
・登録免許税：相続登記なので評価額の0.4％
・不動産取得税：相続なので0円
２）譲渡した時の譲渡所得税は、
・譲渡所得の20.315％です。
・譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
・・譲渡価額は、売却した時の価額です。
・・取得費は、購入した時の費用ですが、家屋には減価償却があります。
・・譲渡費用は、不動産屋に払う仲介手数料などです。
・・特別控除は、マイホームの売却などには特別控除があります。
・上記の計算で譲渡所得が発生する場合、確定申告と納税が必要になります。
A
回答日時：
2026/6/16 15:05:44
・印紙税、登録免許税、仲介手数料の消費税、所得税、住民税、復興特別所得税
・取得価格、売却価格、諸経費などがないので不明（シュミレーションサイトで確認をした方が早い）
・取得価格、売却価格、諸経費などがないので不明（シュミレーションサイトで確認をした方が早い）
A
回答日時：
2026/6/16 15:03:40
A
回答日時：
2026/6/16 14:43:17
元々法定相続分で相続していたものを全てあなたの持ち分とするのであれば、母と弟からの贈与ということになります。
つまり3000万の2/3の2000万の贈与を受けることになり、弟からの贈与は275万、母からの贈与は210万、合計485万の贈与税を払わなくてはいけません。
３０００万というのは固定資産評価額ということなので、正式な金額は路線価額になるのでもう少し増えるでしょう。
その他に譲渡所得税（売却額によって金額が変わる）が発生しますが、居住用財産の売却は３０００万の控除があります。
取得費が不明な場合は概算取得費として売却額の５％を取得費とすることができるため、下記の式がざっくりとした所得税額になります。
（売却額－売却額×5％－譲渡費用－３０００万）×20.315％
譲渡費用は仲介手数料などです。
つまり3000万の2/3の2000万の贈与を受けることになり、弟からの贈与は275万、母からの贈与は210万、合計485万の贈与税を払わなくてはいけません。
３０００万というのは固定資産評価額ということなので、正式な金額は路線価額になるのでもう少し増えるでしょう。
その他に譲渡所得税（売却額によって金額が変わる）が発生しますが、居住用財産の売却は３０００万の控除があります。
取得費が不明な場合は概算取得費として売却額の５％を取得費とすることができるため、下記の式がざっくりとした所得税額になります。
（売却額－売却額×5％－譲渡費用－３０００万）×20.315％
譲渡費用は仲介手数料などです。
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