教えて！住まいの先生
Q 不動産の売却の手順に関する質問です。 現在、東京23区内の固定資産評価格3千万円の土地家に一人暮らししています。そして当土地家は38年前に他界した親父名義になっています。
法定相続人は私と母親(現在、地方の老人介護施設に入っていて認知症を罹っている)、そして弟(地方に住んでいる)の三人です。ところで当家の老朽化により売却を考えています。ちなみに、この場合、先ず遺産分割して登記簿の名義を変更しなければなりません。数年前から私のオフクロと弟は、『この家はお前(兄貴)にやるから、名義をお前(兄貴)にして勝手に売ってしまえ!! 』と手書きの手紙が数通来ているので、名義の変更を私にするのは問題無いと思います。ところで介護施設に入っているオフクロは認知症を患っているので、司法書士と後見人(弁護士)が必要になると思います。そこで質問なのですが、現在、私は土地売却の軍資金がありません。その様な事から、最初から不動産屋に専任媒介契約を結ぶと、その不動産屋は司法書士や後見人を手配してスムースに遺産分割及び名義変更し、当土地の買主を探し売却し、そして、この売却価格から司法書士や後見人等の諸費用を差し引いた額を私に支払ってくれるのでしょうか!? それとも遺産分割名義変更は、私自ら司法書士に依頼して自分で済ませてから、不動産屋と媒介契約を結んで売却してもらう方が良いのでしょうか!?
補足
様々な御回答誠に有難う御座います。大変参考になります。まあ、と言う事は、オフクロが死ぬまで待って、それから遺産分割及び名義変更して当土地を売却する方が楽なのでしょうか!?
質問日時：
2026/6/16 22:38:58
解決済み
解決日時：
2026/6/20 00:17:24
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 184 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/20 00:17:24
＞この場合、先ず遺産分割して登記簿の名義を変更しなければなりません。
その通りなのだが、母親が認知症を患っているので遺産分割協議ができない。
＞数年前から私のオフクロと弟は、『この家はお前(兄貴)にやるから、名義をお前(兄貴)にして勝手に売ってしまえ!! 』と手書きの手紙が数通来ているので、名義の変更を私にするのは問題無いと思います。
法的に有効な書面ではないので、遺産分割協議書に代わるものではないから、これだけでは所有権移転登記はできない。
＞ところで介護施設に入っているオフクロは認知症を患っているので、司法書士と後見人(弁護士)が必要になると思います。
母親は認知症を患っているので遺産分割協議を行うためには成年後見人の選任が必要となるが、後見人を選任した場合には、不動産の半分（母親の法定相続分）は母親の所有にしなければならない。
と言うのは、成年後見人の職務は被後見人の財産の保全であり、あなたに不動産の全部を相続させるという遺産分割は被後見人の不利になる点で成年後見人が認めない。（＝裁判所が認めない）
少なくとも母親の分は法定相続分通りに相続する遺産分割協議書でなければ認められないから、あなたと母親の共有として売却していくしかない。
＞現在、私は土地売却の軍資金がありません。
先ずは遺産分割が必須で、遺産分割の為には成年後見人の選任が必須となる。
成年後見人の選任は、ネットによれば「成年後見制度の費用は、申立て時に数万円〜十数万円、選任後は後見人報酬として月2〜6万円程度が本人の財産から支払われるのが一般的な相場とされています。」との事なのでそれなりの資金が必要となる。
その通りなのだが、母親が認知症を患っているので遺産分割協議ができない。
＞数年前から私のオフクロと弟は、『この家はお前(兄貴)にやるから、名義をお前(兄貴)にして勝手に売ってしまえ!! 』と手書きの手紙が数通来ているので、名義の変更を私にするのは問題無いと思います。
法的に有効な書面ではないので、遺産分割協議書に代わるものではないから、これだけでは所有権移転登記はできない。
＞ところで介護施設に入っているオフクロは認知症を患っているので、司法書士と後見人(弁護士)が必要になると思います。
母親は認知症を患っているので遺産分割協議を行うためには成年後見人の選任が必要となるが、後見人を選任した場合には、不動産の半分（母親の法定相続分）は母親の所有にしなければならない。
と言うのは、成年後見人の職務は被後見人の財産の保全であり、あなたに不動産の全部を相続させるという遺産分割は被後見人の不利になる点で成年後見人が認めない。（＝裁判所が認めない）
少なくとも母親の分は法定相続分通りに相続する遺産分割協議書でなければ認められないから、あなたと母親の共有として売却していくしかない。
＞現在、私は土地売却の軍資金がありません。
先ずは遺産分割が必須で、遺産分割の為には成年後見人の選任が必須となる。
成年後見人の選任は、ネットによれば「成年後見制度の費用は、申立て時に数万円〜十数万円、選任後は後見人報酬として月2〜6万円程度が本人の財産から支払われるのが一般的な相場とされています。」との事なのでそれなりの資金が必要となる。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/20 00:17:24
御回答と御返信誠に有難う御座いました。
回答
A
回答日時：
2026/6/17 16:13:20
まず結論から言うと、専任媒介契約を結んでも不動産会社が司法書士や成年後見人の費用を立て替えてくれるケースはほとんどありません。通常の流れは逆で、先に相続登記を完了させてからでないと、売却活動自体を始められないことが多いです。
手書きの手紙は法的な遺産分割協議書としては機能しません。お母様が認知症であることが最大のハードルで、有効な遺産分割協議を行うには、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。申し立てから選任まで通常4〜6ヶ月かかり、弁護士費用も含めると30〜50万円程度の初期費用が発生します。
不動産会社の役割は買主を探すことで、相続手続きの費用負担まではしてくれません。ただし、相続案件に慣れた会社であれば、信頼できる司法書士や弁護士を紹介してもらえることはあります。それでも費用は最終的に売主側の負担です。
補足の「母が亡くなるまで待つ」という選択肢についてですが、待てば後見人の問題は解消されます。ただしお母様が亡くなった場合、お父様の遺産におけるお母様の法定相続分（4分の1）は改めてお母様の相続として扱われ、手続きがまた発生します。手続きが劇的に楽になるわけではないので、待つ場合でもその点は把握しておいた方がいいです。
資金がない状態で進めるなら、相続案件を多く手がけている不動産会社に相談して、司法書士と連携しながら全体の段取りを組んでもらうのが現実的な方法だと思います。
手書きの手紙は法的な遺産分割協議書としては機能しません。お母様が認知症であることが最大のハードルで、有効な遺産分割協議を行うには、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。申し立てから選任まで通常4〜6ヶ月かかり、弁護士費用も含めると30〜50万円程度の初期費用が発生します。
不動産会社の役割は買主を探すことで、相続手続きの費用負担まではしてくれません。ただし、相続案件に慣れた会社であれば、信頼できる司法書士や弁護士を紹介してもらえることはあります。それでも費用は最終的に売主側の負担です。
補足の「母が亡くなるまで待つ」という選択肢についてですが、待てば後見人の問題は解消されます。ただしお母様が亡くなった場合、お父様の遺産におけるお母様の法定相続分（4分の1）は改めてお母様の相続として扱われ、手続きがまた発生します。手続きが劇的に楽になるわけではないので、待つ場合でもその点は把握しておいた方がいいです。
資金がない状態で進めるなら、相続案件を多く手がけている不動産会社に相談して、司法書士と連携しながら全体の段取りを組んでもらうのが現実的な方法だと思います。
A
回答日時：
2026/6/17 11:14:46
（元）不動産会社経営の宅建士です。
文面で、無用な経緯がジャマをして、読み取れないのですが、要は、
◆登記名義人が、はるか前に他界した父親名義になっており、「相続登記」も未了。
◆売却するなら司法書士に、相続権該当者を「割り出す」こともやらず、
あなたの頭の中で想定した「家族」と。
◆遺産文化愚協議書は、司法書士が作成したかどうかが未記載。
その上で売却希望なら、そもそも論で、不明確です。
ここで、ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（あなたが頭に浮かべる「家族」だけが相続人とは限らないのです）
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
（そもそも個人作成の書類に、「他相続人が実印）？――あり得ないでしょ？」
相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
文面で、無用な経緯がジャマをして、読み取れないのですが、要は、
◆登記名義人が、はるか前に他界した父親名義になっており、「相続登記」も未了。
◆売却するなら司法書士に、相続権該当者を「割り出す」こともやらず、
あなたの頭の中で想定した「家族」と。
◆遺産文化愚協議書は、司法書士が作成したかどうかが未記載。
その上で売却希望なら、そもそも論で、不明確です。
ここで、ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（あなたが頭に浮かべる「家族」だけが相続人とは限らないのです）
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
（そもそも個人作成の書類に、「他相続人が実印）？――あり得ないでしょ？」
相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
A
回答日時：
2026/6/17 08:58:58
不動産屋に対する報酬は、成功報酬と言って売れない限り発生しません。
なので、下記の手順に従えば手出しをすることなく売却できます。
不動産屋と媒介契約を結び、広告してもらう。
買手が見つかり、売買契約を行う。この際特約にあなた名義に登記を行うことを条件にする。司法書士に依頼する。
司法書士が全部やってくれますので、買手のローンやらなんやらで１～2か月ほどかかります。
で、決済時に司法書士の報酬、不動産屋の報酬が支払われ残金はあなたの口座に振り込まれることになります。
後々所得税がかかりますから納税分は取っとかないとえらいことになりますからね。そなへんは税理士に相談してください。
なので、下記の手順に従えば手出しをすることなく売却できます。
不動産屋と媒介契約を結び、広告してもらう。
買手が見つかり、売買契約を行う。この際特約にあなた名義に登記を行うことを条件にする。司法書士に依頼する。
司法書士が全部やってくれますので、買手のローンやらなんやらで１～2か月ほどかかります。
で、決済時に司法書士の報酬、不動産屋の報酬が支払われ残金はあなたの口座に振り込まれることになります。
後々所得税がかかりますから納税分は取っとかないとえらいことになりますからね。そなへんは税理士に相談してください。
A
回答日時：
2026/6/17 07:50:24
一般論ですが他人の手を借りるはコストがかかるものだと思ってください。あとはあなた次第です。どれが良いかなど現況を確認できない私らではわかりません。今更ですが相続を今まで引き延ばしたことの付けが回ってきていますね。
A
回答日時：
2026/6/16 23:52:34
物件によりますが交渉次第です
ちゃんと動いて価値がある、最低でも買取業者がそれなりの金額で買い取る
というのがわかれば、不動産業者も「売却支払い」に応じてくれる場合も
有ります、その際にはその業者で普段使用している融通が利く司法書士を
使う事に成るでしょう
まずは物件の売却査定(買い取り査定も同時に)依頼して、査定させる前に
現状のそのあなたの相続や母親の後見人問題をきちんと話し、
その流れを業者に知って貰った上で、「諸経費はすべて売却(買い取り代金)
の中から後で支払う」でいいか？を訪ねて下さい
私がその流れでキチンと話をして貰って、物件の内容を聞いて
(地元の不動産業者だったら話を聞くだけで、叩き売っても幾らくらいになる・・のは分かりますので)脳内で計算して、それで請け負うかどうかの返事は出来ます・・価値がある物件だったら普通に請け負うと思います
ちゃんと動いて価値がある、最低でも買取業者がそれなりの金額で買い取る
というのがわかれば、不動産業者も「売却支払い」に応じてくれる場合も
有ります、その際にはその業者で普段使用している融通が利く司法書士を
使う事に成るでしょう
まずは物件の売却査定(買い取り査定も同時に)依頼して、査定させる前に
現状のそのあなたの相続や母親の後見人問題をきちんと話し、
その流れを業者に知って貰った上で、「諸経費はすべて売却(買い取り代金)
の中から後で支払う」でいいか？を訪ねて下さい
私がその流れでキチンと話をして貰って、物件の内容を聞いて
(地元の不動産業者だったら話を聞くだけで、叩き売っても幾らくらいになる・・のは分かりますので)脳内で計算して、それで請け負うかどうかの返事は出来ます・・価値がある物件だったら普通に請け負うと思います
A
回答日時：
2026/6/16 22:52:33
土地家屋がすぐ売れない、もしくは売れないケースもあり、売却代金から諸々の必要経費を引くということを了解しない不動産業者はいると思います。
お金がかかっても弁護士なら一任してしまうことは可能です。
成年後見人は家裁の決定が必要なためすぐにつけらるわけではありません。また後見人を自分がやるのでなければ、士業などに依頼すると一定額の報酬を払い続ける必要もあります。
相続登記をする際に各持分で登記をし、売却の書類も各自にサインしてもらうのでいいように思います。なので問題は親に成年後見人が必要な点ですね。
お金がかかっても弁護士なら一任してしまうことは可能です。
成年後見人は家裁の決定が必要なためすぐにつけらるわけではありません。また後見人を自分がやるのでなければ、士業などに依頼すると一定額の報酬を払い続ける必要もあります。
相続登記をする際に各持分で登記をし、売却の書類も各自にサインしてもらうのでいいように思います。なので問題は親に成年後見人が必要な点ですね。
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