教えて！住まいの先生
Q 質問の説明です。
去年、築50年の中古住宅を自己資金400万で購入しましたが、現在、理想の間取りの築30年の中古住宅を見つけました。2500万のローンを組んで中古住宅を購入し、そちらへ住み替えたいと思っています。
ですがある金融機関に相談したところ、持ち家がある人にローンは貸せないと言われています。
手放せばローンを借りれるでしょうが、築50年の住宅は、ゆくゆくは私の子供が住む予定にしているので、その踏ん切りがつきません。またすぐ売れるものでもありません。
質問内容です。
築50年の住宅を義理の親(妻の親)に購入額と同じ400万で買い取ってもらい、私はローンで築30年の住宅を購入するというのは、贈与や相続上の不正とみられ、税務署から違反と取られるでしょうか？
出来るだけ持ち家を手放さず、新たに住宅を購入する方法を探しています。
わがままですが、よろしくお願いします。
ですがある金融機関に相談したところ、持ち家がある人にローンは貸せないと言われています。
手放せばローンを借りれるでしょうが、築50年の住宅は、ゆくゆくは私の子供が住む予定にしているので、その踏ん切りがつきません。またすぐ売れるものでもありません。
質問内容です。
築50年の住宅を義理の親(妻の親)に購入額と同じ400万で買い取ってもらい、私はローンで築30年の住宅を購入するというのは、贈与や相続上の不正とみられ、税務署から違反と取られるでしょうか？
出来るだけ持ち家を手放さず、新たに住宅を購入する方法を探しています。
わがままですが、よろしくお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/6/18 20:18:01
そもそも論ですが住宅ローンとはその名の通り自分が住むことが条件で優遇金利で貸すのですよね
金融機関の貸し出し条件では住宅ローンはご自身が住むことであり他人へ貸し出したり親族への譲渡などでは住まないので一般の貸し出し枠になります
ビジネス的な考えとなって要は相当な担保がないと厳しいです
勝手に内緒でやるとばれたときには解約すなわち全て残債を清算するように請求されます
持ち家がある人に資金を貸せないのではなくビジネス用の高金利ローンになるので支払えないでしょうと言われているのです
金融機関の貸し出し条件では住宅ローンはご自身が住むことであり他人へ貸し出したり親族への譲渡などでは住まないので一般の貸し出し枠になります
ビジネス的な考えとなって要は相当な担保がないと厳しいです
勝手に内緒でやるとばれたときには解約すなわち全て残債を清算するように請求されます
持ち家がある人に資金を貸せないのではなくビジネス用の高金利ローンになるので支払えないでしょうと言われているのです
A
回答日時：
2026/6/18 08:39:47
A
回答日時：
2026/6/18 08:10:17
＞築50年の住宅は、ゆくゆくは私の子供が住む予定にしている
それって何年後？
その頃に築何年になるのか？
それまでの家の管理をダブルでしていくの？
そもそもお子さんは本当にそこに住みたいと言っているの？
＞持ち家がある人にローンは貸せない
ダブルローンでなければ可能なはず。
例えば実家始末で一時的に住まない家を所有する何てことはあります。
だからと言って実際に住む家のローンが組めないなんてことはありません。
もう少し詳しい事を聞いてみては？
それって何年後？
その頃に築何年になるのか？
それまでの家の管理をダブルでしていくの？
そもそもお子さんは本当にそこに住みたいと言っているの？
＞持ち家がある人にローンは貸せない
ダブルローンでなければ可能なはず。
例えば実家始末で一時的に住まない家を所有する何てことはあります。
だからと言って実際に住む家のローンが組めないなんてことはありません。
もう少し詳しい事を聞いてみては？
A
回答日時：
2026/6/17 13:14:46
・「贈与や相続上の不正とみられ、税務署から違反と取られるでしょうか？」について
ちゃんと、売買系客書を交わし、義親から入金してもらって、それを相手に返すことがないのであれば、別に贈与とはなりません
相続の面で考えても、別に問題にはなりません
問題１
家を手放したのと同じだけど意味があるの？
売ったのだから、それは質問者さんの家ではなく、義親のものであって、質問者さんのものではない
義親のものなんだから、義親が勝手に売るかもしれないし、そのまま持っていたとしても、相続の際に他の相続人のものとなるかもしれまい
問題２
自分のわがままに義親を巻き込むの？
自分がローンを借りたいからといって、400万もの大金を義親に払わせるのは気にならないのでしょうか？
私が義親なら、そんな訳の分からないことに巻き込むのはやめてほしい
ところで、本当に持ち家があるというのが理由で借りれないのでしょうか？
通常、持ち家があってもローンが残っていないなら、新しく家を買ってそっちに住む場合は住宅ローンを借りることができますよ
もしかして、400万の家はローンを組んでいるのですか？
ローンを組んでたら、新たに住宅ローンを借りることはできないけれど、ローンを組んでないのに貸さないというなら、ほかの銀行に行ってみてはどうですか？
ちゃんと、売買系客書を交わし、義親から入金してもらって、それを相手に返すことがないのであれば、別に贈与とはなりません
相続の面で考えても、別に問題にはなりません
問題１
家を手放したのと同じだけど意味があるの？
売ったのだから、それは質問者さんの家ではなく、義親のものであって、質問者さんのものではない
義親のものなんだから、義親が勝手に売るかもしれないし、そのまま持っていたとしても、相続の際に他の相続人のものとなるかもしれまい
問題２
自分のわがままに義親を巻き込むの？
自分がローンを借りたいからといって、400万もの大金を義親に払わせるのは気にならないのでしょうか？
私が義親なら、そんな訳の分からないことに巻き込むのはやめてほしい
ところで、本当に持ち家があるというのが理由で借りれないのでしょうか？
通常、持ち家があってもローンが残っていないなら、新しく家を買ってそっちに住む場合は住宅ローンを借りることができますよ
もしかして、400万の家はローンを組んでいるのですか？
ローンを組んでたら、新たに住宅ローンを借りることはできないけれど、ローンを組んでないのに貸さないというなら、ほかの銀行に行ってみてはどうですか？
A
回答日時：
2026/6/17 10:44:46
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、住宅ローンはダブッての利用はＮＧですよ。
そしてあなたは、ご自身が吸うのでなければ住宅ローンは不可です。
———契約者「本人が居住」する―――のでなければ住宅ローンは対象にはなりません。
「子供のため？」―――それは自由ですが、それなら住宅ローン利用など、
最初から不可です。
自己居住遺体の不動産購入は、「事業用資金」の分類です。投資など。
（そのためにセカンドローンなどがあるのです）
（
まず、住宅ローンはダブッての利用はＮＧですよ。
そしてあなたは、ご自身が吸うのでなければ住宅ローンは不可です。
———契約者「本人が居住」する―――のでなければ住宅ローンは対象にはなりません。
「子供のため？」―――それは自由ですが、それなら住宅ローン利用など、
最初から不可です。
自己居住遺体の不動産購入は、「事業用資金」の分類です。投資など。
（そのためにセカンドローンなどがあるのです）
（
A
回答日時：
2026/6/17 09:35:45
そういうのは金融機関の人に聞くのが一番。
持ち家のある人には貸せない → 親族に売れば貸してもらえるか？
というやり取りをするだけです。貸せる貸せないのルールは金融機関が決めてるんだし、良いか悪いかについても金融機関が決めることですので。
義理の親に買い取ってもらうのもよいし、お子さんに生前贈与しておくという手もあるかもしれません。未成年だと無理が出ますが。
＞贈与や相続上の不正
それは気にしなくてよいと思います。
ただし、譲渡時に譲渡所得税や贈与税が発生しないよう注意が必要ですし、買った側には不動産取得税と登録免許税が発生します。相続時にはその資産も上乗せした形（その分現預金は減ってますが）で相続税が計算されます。譲渡したはずなのにお金の支払いがなければ贈与扱いされるかもしれません。
普通にしてれば大丈夫なことばかりです。
持ち家のある人には貸せない → 親族に売れば貸してもらえるか？
というやり取りをするだけです。貸せる貸せないのルールは金融機関が決めてるんだし、良いか悪いかについても金融機関が決めることですので。
義理の親に買い取ってもらうのもよいし、お子さんに生前贈与しておくという手もあるかもしれません。未成年だと無理が出ますが。
＞贈与や相続上の不正
それは気にしなくてよいと思います。
ただし、譲渡時に譲渡所得税や贈与税が発生しないよう注意が必要ですし、買った側には不動産取得税と登録免許税が発生します。相続時にはその資産も上乗せした形（その分現預金は減ってますが）で相続税が計算されます。譲渡したはずなのにお金の支払いがなければ贈与扱いされるかもしれません。
普通にしてれば大丈夫なことばかりです。
A
回答日時：
2026/6/17 05:45:57
そのような方向けの住宅ローンがあります。
SBI ARUHI セカンドハウスローン
https://www.sbiaruhi.co.jp/product/flat35/case-secondhouse.html
2軒目の家を想定したローンはほかの金融機関でも取り扱いがありますが、金利が高めに設定されています。ここのはフラット35ですから金利の割増はありません。
SBI ARUHI セカンドハウスローン
https://www.sbiaruhi.co.jp/product/flat35/case-secondhouse.html
2軒目の家を想定したローンはほかの金融機関でも取り扱いがありますが、金利が高めに設定されています。ここのはフラット35ですから金利の割増はありません。
A
回答日時：
2026/6/17 00:25:44
それって持ち家を手放していることになるが。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
