教えて！住まいの先生
Q 中古を購入したら、違法物件でした。売主は宅建業者です。契約不適合のため、保証協会から損害額の算定するよう言われていますが、どのようにすればいいか悩んでいます。
準防火地域で購入後、未登記増築発覚、建ぺい率も超過していました。
増築部分にはバスルームとトイレがあります。既存部分には点検口がありますが、増築部分には点検口がないため、購入直後職人さんに点検口を付けてもらったところ床下には土間のようなものが塊のまま残っており、床下に人が入れるスペースはありませんでした。売主業者はバスルームやトイレの水漏れは、床を剥がすか風呂場を壊してすればいいと言っています。ですが、建築士や職人さんはユニットバスの意味がない、工事費用が高額になると言います。こういった場合、どのように損害額を算定すればいいのでしょうか。業者は増築を全く知らなかったと言って、今水漏れしてないなら問題ない。修補もしないと言います。
増築を知らされずに購入したので、減額請求でしょうか。それとも是正費用の請求でしょうか。減額の場合、割合の根拠はどのように算定すればよいでしょうか。できれば不動産鑑定士などは使いたくありません。お知恵をお貸しいただけると幸いです。
増築部分にはバスルームとトイレがあります。既存部分には点検口がありますが、増築部分には点検口がないため、購入直後職人さんに点検口を付けてもらったところ床下には土間のようなものが塊のまま残っており、床下に人が入れるスペースはありませんでした。売主業者はバスルームやトイレの水漏れは、床を剥がすか風呂場を壊してすればいいと言っています。ですが、建築士や職人さんはユニットバスの意味がない、工事費用が高額になると言います。こういった場合、どのように損害額を算定すればいいのでしょうか。業者は増築を全く知らなかったと言って、今水漏れしてないなら問題ない。修補もしないと言います。
増築を知らされずに購入したので、減額請求でしょうか。それとも是正費用の請求でしょうか。減額の場合、割合の根拠はどのように算定すればよいでしょうか。できれば不動産鑑定士などは使いたくありません。お知恵をお貸しいただけると幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/29 08:41:27
適法な状態での物理的な不具合であれば、修補請求。
今回は、違法な状態で是正しようとしない、是正しようとすると高額になる可能性があるので、売買契約の解除、購入にかかった諸費用の返還、転居費用等が請求の基になると思います。
その業者が払わないようなので、保証協会が「立て替え」をします。
ただし、全額では無い場合が多いことと、非常に時間がかかることがあります。
裁判で勝訴し、債務名義を取り、強制執行できるようにしたほうが良いように思います。債務名義まで取得していれば、保証協会も迅速に立て替えができるかもしれないからです。
その業者、破産して逃げる可能性もあるので、140万円超の請求と思いますので、弁護士に依頼した方が良いと思います。
今回は、違法な状態で是正しようとしない、是正しようとすると高額になる可能性があるので、売買契約の解除、購入にかかった諸費用の返還、転居費用等が請求の基になると思います。
その業者が払わないようなので、保証協会が「立て替え」をします。
ただし、全額では無い場合が多いことと、非常に時間がかかることがあります。
裁判で勝訴し、債務名義を取り、強制執行できるようにしたほうが良いように思います。債務名義まで取得していれば、保証協会も迅速に立て替えができるかもしれないからです。
その業者、破産して逃げる可能性もあるので、140万円超の請求と思いますので、弁護士に依頼した方が良いと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/29 08:41:27
詳しく教えていただき、ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2026/6/25 07:46:11
A
回答日時：
2026/6/25 07:05:05
その判断は請求者がして下さい。ってことです。
違法性があった。までは確定しているわけですから、損害がいくらであるかを請求するのはあなたで、協会でも不動産屋でもないです。
根拠と証拠を示して損害賠償請求する。ということです。
請求するのはあなたです。
金額を決まるのもあなた。
金額の適正を証拠するのもあなた。
不動産屋はその請求に不満があれば裁判になるだけです。
裁判が確定して、不動産屋に支払い能力がなければ協会が弁済してくれる。ということです。
適正な賠償額を算出して請求しましょう。
と言うことしか言えません。
車の事故の保険屋とは違います。
違法性があった。までは確定しているわけですから、損害がいくらであるかを請求するのはあなたで、協会でも不動産屋でもないです。
根拠と証拠を示して損害賠償請求する。ということです。
請求するのはあなたです。
金額を決まるのもあなた。
金額の適正を証拠するのもあなた。
不動産屋はその請求に不満があれば裁判になるだけです。
裁判が確定して、不動産屋に支払い能力がなければ協会が弁済してくれる。ということです。
適正な賠償額を算出して請求しましょう。
と言うことしか言えません。
車の事故の保険屋とは違います。
A
回答日時：
2026/6/24 17:12:12
宅建協会はやらせるだけやらせて、あなたに報告の義務が無いと言います
つまり、苦労して集めたのに、わかりました預かります、で終わりです
どのように指導や解決をして行くのかは不明です、明らかな違法行為があってやっと、協会加入の保険を使うかどうかって感じです
損害の査定に関しては、違法建築物にならないように、再び改築する費用の見積もりとなりますが
知り合いでもいない限り、ただで、リフォーム、リノベの見積もり書を出してくれません
しかも均衡を図る為に最低2社必要でしょう
見積もり費用を出すので、と交渉するしか無いかもしれません
つまり、苦労して集めたのに、わかりました預かります、で終わりです
どのように指導や解決をして行くのかは不明です、明らかな違法行為があってやっと、協会加入の保険を使うかどうかって感じです
損害の査定に関しては、違法建築物にならないように、再び改築する費用の見積もりとなりますが
知り合いでもいない限り、ただで、リフォーム、リノベの見積もり書を出してくれません
しかも均衡を図る為に最低2社必要でしょう
見積もり費用を出すので、と交渉するしか無いかもしれません
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