教えて！住まいの先生
Q 建築条件付土地契約のトラブルについて 建築条件付土地を契約したのですが、
仲介業者の不手際（建物の仕様書を渡されておらず、図面変更回数制限・100㎡超えると1坪あたり55万円追加費用発生等を知らないまま土地契約をした。）が原因でトラブルとなりました。
土地契約書の特約条項に3ヶ月以内に建築請負契約を結べない場合、土地契約は解除となり、受領済みの金員は無利息にて返還する。
との記載があり、
白紙解除希望を仲介業者に伝えた結果、
手付金と仲介手数料は返金されたのですが、
工務店側から
配達証明が届き、商法512条に基づき費用として30万円を請求すると言われました。
土地契約書には白紙解除の場合、
費用請求に関する記載は一切ないのですが、
支払う必要はあるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/29 07:10:32
まぁその内容じゃ相手は取れないですね、チョット配達証明なるもので
商法などを持ち出して請求すれば素人はビビって払うかも？払ってくれたらめっけもんってな感じでの請求でしょう
理由はまず、商法512条だろうが何だろうが
●その30万円の明確な根拠が論理的に記載されていない事
●図面変更回数制限・100㎡超えると1坪あたり55万円追加費用発生等を知らないまま土地契約をした。
※例えば仮にその30万円が図面変更などの複数回の過度な要求に基づいているものであると主張されたとして「変更回数制限・範囲超えた変更の場合の追加費用の発生額等」を盾に言ってきたとしても、しかしながらその原因は
「仲介業者の不手際」に起因するものであって、不動産の契約条件、その他建築等に関して明るくない一般人の買主に対して、そのような前提条件の告知を怠っている事自体大きな過失で有り、今回の建築条件付き宅地売買契約の破談において、売主がその部分で費用請求書訴訟をするとするならば、その対象は原因を作った「仲介業者になされるべきである」
又、建築業を法人で営む売主において「変更回数制限・その他での追加費用発生」に関しては、仮に買主がその範囲を超えて要望が有った時点で
「ここからは【幾ら】の別途費用が発生しますがそれで良いで
しょうか？」と事前に合意を取り付けて進行させることが望ましい
ま、結論としては一般人側が余程悪質だとか詐欺的な明確な証拠が
あるだとかでない限り、裁判に持ち込まれても「専門家」である
「建築業者・宅建業者」側が一般人から賠償訴訟での勝訴を
勝ち取る事はかなりハードルが高いので、その売主側が
「余程のアホ」でない限り、30万円を取るために提訴はしないと思います
回答
A
回答日時：
2026/6/26 10:50:28
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、仲介業者の不手際———とありますが、そのようには思えないのです。
建築条件付き土地は、売主が工務店なども多く、
———自社で建築仕事を受注すべく、土地を買って「建築受注」を計る―――
のが通例なのです。
その際に、間取りも何も買主の全く自由で、売主は、
———〇千マ年の予算以上の受注なら土地を販売する―――となるのです。
（仲介業者は、建築条件付の「土地を仲介する」だけの話です）
●従って、売主提案の間取より大きくなれば、当然、買主が追加費用は発生するのはお分かりでしょう。
そして「配達証明」により請求？―――の経緯が不明ですが、仮に土地契約後に売主が、「既に建築に一部手を付けた」状態なら、当然の請求です。
なぜなら、その建築は、「あなたの特注仕様」であり、他の客には売れないからです。（それが３０万円程度で治まるなら十分に思われます）
※ただし、その仲介業者の使途は文面内では不明なので、文字からだけの判断です。
A
回答日時：
2026/6/26 07:00:55
ただの間取り図案を2回か3回出した程度で、図面作成料とは呆れる。
悪質な建築条件付き土地の典型と思います。
堂々と戦うべきです。
建築確認でも出して、許可が出ているレベルなら、建築確認の1から5面までの内容と申請内容、申請先への図面等を提示してもらうことです。
払わせるなら、出せ、といってみる案です。
請求の根拠を建築士法、建設業法等を基に出させること、です。
出せるはずです、商法で請求するなら。
A
回答日時：
2026/6/25 17:38:19
請負契約や何か、工務店との書面契を結びましたか？
A
回答日時：
2026/6/25 17:25:29
微妙。弁護士に依頼を。
A
回答日時：
2026/6/25 16:35:47
んーー、難しいですね。
なかなか判断が分かれるところだと思いますが、私はあえて業者の立場になって考えてみたいと思います。
土地の売買契約としては白紙撤回しているわけですが、建築図面変更の依頼はあったとも考えられるわけです。
だから業者は商法を持ち出しているのだと思います。なかなか小賢しいというか、したたかと言うか。
裁判になると、土地契約とは無関係の図面変更の依頼があったか、なかったか、で勝負してくると思います。
そうなると、分が悪いと思いますよ。
少なくとも1回2回ではなく、それ以上の回数を依頼しているでしょうし、それが一般常識に照らし合わせて、無料で行える範囲内か、どれだけの労力を費やされたか。にかかってくると思います。
何回頼んだのか、お書きになっていませが、実際何回なんです？？。
その回数が重要になってくるんじゃないですかね。
A
回答日時：
2026/6/25 15:54:19
30万は仲介手数料の名目でしょう
こう答えてください
「こちらにも言い分がありますので、少額訴訟では無く、地裁の判断に従いたいと思います、お手数ですが、訴状をお待ちしますので、それまでは何ら回答できません」
果たして30万で裁判してくるかな、あなたは被告なわけですから、極端な話し、法定で言いたいこと言うだけです
次の法定で準備書面が必要ですが、それなりにネットにもありますし、書こうと思えば書けます、弁護士無しで大丈夫
A
回答日時：
2026/6/25 12:23:11
どこから30万円という金額が出たのでしょうか？
512条では相応な報酬と言っているので事務手数料程度の額ではないかと考えます。数万円程度なのかなと思いますが、とりあえずどういった根拠で30万なのかを聞いてみるしかないんじゃないですかね。話をするのが嫌であれば、内容証明で「30万円の請求の連絡を受け取ったが根拠が明らかにして欲しい。事務手数料分については支払う用意がある」といった内容で、、、。
A
回答日時：
2026/6/25 12:23:11
全く払わなくて良い請求です。
商法512条が働くイメージを一文でまとめると、商人が，もともとは「タダでいいよ」とか特に報酬の取り決めもないまま，他人のために商行為的な仕事をしてあげたところ，その内容・慣行などからすると「普通ならお金を払うべきレベル」と言える場合に，契約にはなくても「相当額の報酬」を請求できるという場面で使われる条文です。
つまり「無償行為」に対する報酬請求です。
本題ですが、建築条件付土地の典型的スキームは次のいずれかです。
・建物請負契約が成立したときに土地売買契約の効力が発生する停止条件付
・一定期間内に請負契約が成立しなかったときに土地売買契約が解除される解除条件付
このときの解除の基本ルールは、ガイドライン等で
条件不成就による解除のときは
・売主は受領済みの手付金等を全額返還
・売主は損害賠償・違約金を請求しないこと
とされるのが原則的な形です。
ここでは、土地売買契約の解除という有償契約の処理の問題なので、無償行為に関する商法512条が出てくる余地は基本的にありません。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
