教えて！住まいの先生

お調べになった通り、、、、

お母様の意識がない現状、
お母様名義の不動産を売却するには
成年後見人を立てるのが大原則です。

しかし、後見人を立てると
「本人の財産を守る」ことが最優先されるため、
居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要となり、

売却代金もお母様の介護・医療費にしか使えず、
毎年の家庭裁判所への報告義務や費用など、
多くの負担が生じるため躊躇されるのは当然のことです。

ご質問の
「お母様のご存命中は、
現状維持で空き家として放置するしかないのか」
という点について、

「売却」以外の方法で社会迷惑を回避する
現実的なアプローチがいくつかございます。
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1. 賃貸・無償譲渡による活用（後見人制度を避ける場合）
売却（所有権の移転）は本人の意思や後見人が不可欠ですが、空き家を「管理・活用する」という視点であれば、親族の事実上の管理行為として対応できるグレーゾーン、あるいは現実的な選択肢があります。

空き家バンクへの登録や定期借家での賃貸
お兄様とも合意の上で、実質的な管理人として建物を定期借家（期間を決めて貸し出す契約）で賃貸し、誰かに住んでもらう方法です。ただし、厳密には本人の同意がない契約行為となるため、不動産会社によっては断られるケースもありますが、事情を理解して協力してくれる地元の不動産会社も存在します。

地域の自治体への相談（無償譲渡・寄付の打診）
一部の自治体では、空き家対策の一環として、所有者死亡前であっても家族からの相談を受け付け、条例や特例措置で防犯・防災上の管理代行や、将来の相続を前提とした事前協議に応じてくれる場合があります。

2. 所有権を残したまま「管理代行サービス」を利用する
「売却できない＝放置するしかない」ではありません。社会迷惑（特定空き家に指定される、倒壊、放火、不法投棄など）を確実に防ぐために、プロの管理を入れる方法です。

空き家管理サービスの活用
月々数千円〜1万円程度で、不動産会社や警備会社（SECOMやALSOKなど）、地元のシルバー人材センターなどが、月1〜2回「通風・換気」「通水（配管の錆や臭気防止）」「簡易清掃」「ご近所からの苦情対応」を代行してくれます。

メリット: 周囲への「放置されている感」を完全に消すことができ、ご近所迷惑やトラブルを100%回避できます。

費用面: お母様名義の口座から「不動産の維持管理費」として支出することは、仮に将来後見人を立てることになったとしても、本人の財産を維持するための正当な支出として認められます。

3. それでも「売却」を勝ち取るための後見人制度の特例
どうしても存命中に売却したい場合、成年後見人を選任した上で、家庭裁判所に「居住用不動産の処分の許可」を申し立てることになります。
通常、本人の介護費用が足りている場合は許可が降りにくいですが、以下のような「社会迷惑の回避」や「経済的合理性」が認められれば、許可が降りるケースが増えています。

裁判所が売却を許可する可能性があるケース

誰も住む見込みがなく、放置すると著しく老朽化が進み、近隣に危険を及ぼす（倒壊の恐れなど）ことが客観的に証明できる場合。

空き家の維持費（固定資産税、管理費、修繕費）が、お母様の財産を不合理に目減りさせていると判断される場合。

築42年で評価額500万円程度であれば、維持するだけで財産が目減りしていく「負動産」化していると裁判所にアピールすることで、売却が認められる余地は十分にあります。

今、まず起こすべきアクション
現在のイライラを解消し、社会迷惑を確実に防ぐために、以下のステップをお勧めします。

地元のシルバー人材センターや不動産会社に「空き家管理」の見積もりを取る
まずは月数千円で「社会迷惑をかけない状態」を担保し、心の平穏を取り戻してください。

法テラスや弁護士会の「無料法律相談」を利用する
「現状の資産状況（お母様の預貯金と今回の不動産）で、空き家リスクを理由に後見人経由での売却許可が降りそうか」を、実務に強い弁護士にピンポイントで相談してみてください。

お兄様との関係が良好であることは最大の救いです。売却代金への執着がないのであれば、管理サービス等にかかる経費もお兄様と折半、あるいは将来の相続分から清算するという約束が容易にできるはずです。法律の不条理さに怒りを覚えるのは当然ですが、まずは「管理」という盾で周囲への迷惑を防ぎ、お母様との時間を穏やかに過ごせる道を模索してみてください。

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