教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンを1000万しか借りて無いのに、利息を合計300万以上も払うのが勿体なさすぎる気がします。
決済期間短縮型で繰上げ返済した方がいいのか、団信が保険代わりだからそのままの方がいいのか迷います。とはいえ私はガン団信を付けてないので死んだ時のみ、長生きする予定なので(◀︎真剣)自分にメリットはほぼないんです。
古い中古マンションだから住宅ローン控除もないし、月の支払いも今まで住んでいた賃貸の家賃より安く。最初から20年ローンにしておけばよかった～今更だけど。。
もし300万円繰上げ返済するなら、娘の学費が終わる1年半後、変動金利の見直しが入る5年後、その他、いつがいいんでしょうか？
またしない方がいいという話も聞きますが実際どうなのか助言ください(^^)
回答
A
回答日時：
2026/7/6 06:23:00
100年前の１円札の価値は1円です。買えるものも1円まで。物価も上がっているので貨幣価値は下がります。給与が増えるなら良いですが、もう増えない年齢であれば、預金を寝かさず繰上げ返済した方が良いでしょうね。ローン金利以上で資産を増やせるなら別ですが。株式、投資信託などを外国株式にすることで、5%-10%の運用も可能ですので。S&P500などで頑張ってみてください。
そうすれば、3年後に350-400万になってる可能性もありますよね。
A
回答日時：
2026/7/4 07:58:55
私も結婚当初、同じぐらいのローン(マンション)があり、この利息と借金しているという感覚が嫌で、5年ぐらいで一括繰上げ返済しました。
預貯金とかに溜まっていっていましたが、当時投資とかするという知識も無く、預貯金の利息より、借りている利息の方が圧倒的に高いので、勿体なく感じました。
今はローンも無く、気分的にスッキリするのと、収支が分かりやすいです。
A
回答日時：
2026/7/4 00:13:19
毎年お金の価値は減ってるので、
10年後の平均年収は1割以上は上がってます。
金利を支払うより今は借りた方が安いと思いますよ
A
回答日時：
2026/7/3 16:07:35
繰り上げ返済するメリットがあればしてかまわない、医療費や学費、車のローン、まとまったお金がかからないなら、その分は繰り上げ返済してください
結局、これらをローン組んで買う羽目になることは、してはならない
A
回答日時：
2026/7/3 13:12:36
うちは損得なしに早く返して気分を楽にしたかったから繰り上げを頑張りました。
繰り上げは早ければ早いほど効果があります。元金減るからね。
A
回答日時：
2026/7/3 12:58:17
短絡的に見ると、「繰り上げ返済」が得になります。
しかし、現実的には「損」することになるでしょう。
お金の価値って、変わりますよね？
ほとんどの方がそのことを考慮せずに、回答されているはずです。
現在と返済を終える頃の物価がどれほど変わっているか、想像できますか？
ここ数年は物価の上昇が続いていますが、数年前までは「不景気で物価が上がらない」と言われてきました。
本当にそうでしょうか？
今から35年前、平成3年は、すでにバブルが弾けている時期です。
この頃から景気の低迷が続きました。
この頃は消費税も3％だったこともあり、自動販売機で缶コーヒーは100円で購入できました。
タクシーの初乗（2km）は520円。映画は1500円、はがきは41円、軽自動車は80万円、東京ディズニーランドの入場料は4400円でした。
これが2023年には缶コーヒーが170円、タクシー900円、映画2000円、はがき85円、軽自動車が150万円、TDL10900円。
不景気でも様々なものが値上がりしています。
消費者物価指数と言う数値がありますが、これによると物価は1.3倍になっています。
当時300万円あれば、TDLで681日遊べたのに、今では275日しか遊べないのです。
景気が低迷していてこれですから、景気が上がればさらにお金の価値は下がります。
30年後には300万円で何ができるでしょうか。
TDL100回くらいしか行けなくなっているのではないでしょうか？
融資を受け、金利を支払うというのは、その「貨幣価値の低下」に対しての手数料的な意味合いがあります。
平成3年に友人にTDKの入場料4400円を貸して、一緒に遊んだとしましょう。
今日、その友人と久しぶりに会って「あの時の4400円返すよ」と言われても、質問者様はTDLで遊ぶことができません。
10900円返してもらわないと割に合わないですよね？
まぁ、TDLの入場料は物価の中でも極端に上昇しているので一概に比較はできませんが、そこまでではなくてもお金の価値は下がり続けるはずです。
今の300万。
35年前には、今の500万円くらいのイメージだったのです。
30年後には300万あっても大したことができず「たった300万円」って思うかもしれません。
無理して繰り上げ返済するのが得だと思いますか？
A
回答日時：
2026/7/3 11:05:22
なるほどですね。
住宅ローンを1,000万円借りて、300万円の利息が付くのは、こんな条件です。
・借入額：1,000万円
・期間：35年
・金利：1.6%
・毎月の支払額：31,111円
・利息：3,066,421円
このパターンであれば、ローンの借り方が悪すぎますし、こんなローンを組む人はいません。
①1,000万円しか借りないのに、期間が長すぎます。
②ローンを組むのだから、3.1万円ではなく、家賃相当位の支払いはするべきです。
③金利が高いのは固定金利だからです。
だから、この３つのどれかまたは全部を見直せば良いのです。
(注意)
私の銀行印の兄も言ってましたが、そもそも固定金利なんて、銀行が儲かるだけで誰も借りないしおススメしない。
(結論)
短期間の固定金利と変動金利にするなどに変更したら良いだけです。
A
回答日時：
2026/7/3 10:50:16
（元）不動産会社経営の宅建士です。
現金を準備して「現金買い」をすれば良いのです。
人の金を利用して住宅購入をするなら利息は当然でしょう。
そもそも住宅ローンは、「借金」と言うより、「年収の先取り」と言う考え方なのです。
〇十年も金を貯めて、老後に現金買いをした方が良いなら、そのようにすればよいのです。
若く良い時代を賃貸で、せっせと人のフフトコロを肥やして過ごし、老後の寿命が見えるころに住宅購入が良いなら個人の好きずきです。
（家賃と利息とどちらが有利ですか？――です）
A
回答日時：
2026/7/3 10:49:30
繰り上げ返済するなら早い方がいいです。
ローンの繰り上げ返済は早い方が効果的ですよ。
A
回答日時：
2026/7/3 10:29:27
住宅ローンのメリット
・団信に加入していれば、死んだらチャラ。
・住宅ローン控除が受けられる。
・まとまったお金が無いため、分割で返済できる。
貴方の場合
・団信に加入しているので、死んだらチャラ。
・住宅ローン控除は受けられない物件。
・繰り上げ返済する纏まったお金がある。
貴方の年齢やローン残債や残りの返済期間がわからないから何とも言えないが、まだ残債が多いなら、死んだとき（病気だけでなく事故や自殺も含む）にチャラになるので残された家族が安心。
ただし残債が少ないのであれば、貴方が死んでも他の生命保険も入り、残債も家族にはそこまで負担にならない残額であれば、まとまったお金があるなら返済してもOK。
また、何年返済しているか不明ですが、ある程度の期間が過ぎているのであれば、元利均等返済の場合は既に金利部分の返済は大方終わっているので、これから返すのは元本部分。
つまり、いまさら300万円の利息が惜しいと言っても、もうほぼほぼ利息部分の返済が終わっているのであれば、そこにはあまりこだわらなくても良いと思います。
人によってローンの金額、生活環境、家族構成、年齢、家庭の収支、物件は異なりますので、全員に当てはまる正解はありません。
貴方の置かれている状況に応じて、その選択が正解なのか不正解なのかは、最後の結果でしか判断できません。
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