教えて！住まいの先生
Q 大地主の相続税納税では被相続人の土地を売却して納税資金にするということはよくあると思います。
相続専門税理士が、土地を未分割共有のまま売るのは望ましくなく代表者に分割してから売って代償金配分する方が良い、と言ってたのですがなぜぜでしょうか？
売却額が高額な場合、共有の方がミニマムタックスは安くなると思いますし。
売却額が高額な場合、共有の方がミニマムタックスは安くなると思いますし。
質問日時：
2026/8/8 18:15:54
解決済み
解決日時：
2026/8/10 19:19:29
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/10 19:19:29
税理士さんが言っているのは税額の大小ではなく、売却が確実に終わるかどうかと、納税期限に間に合うかどうかの話だと思います。
未分割のまま売ると、法定相続分で相続人全員が売主になります。契約書への署名押印、印鑑証明、決済当日の立会いが全員分必要で、1人でも所在不明や判断能力の低下、価格への不同意があればそこで止まります。相続税の納期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月で、納税資金をつくるための売却が止まれば延滞税や延納・物納という別の話に移ってしまいます。代表者1人の名義にしておけば売主は1人なので、値下げ交渉も決済日程も単独で決められます。買主側から見ても売主が1人のほうが安心なので、価格が伸びやすい面もあります。
もう一つ大きいのは、未分割のままだと申告期限までに配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例（居住用330平米まで評価8割減）が使えないことです。申告期限後3年以内の分割見込書を出して後から更正の請求をする道はありますが、いったんは特例なしの高い税額を現金で納めることになります。納税資金づくりが目的の売却でこれが起きると本末転倒です。
また未分割売却では、譲渡所得を各人が法定相続分で申告することになります。その後の遺産分割で法定相続分と違う配分に決まると、税負担と実際の手取りがずれます。実際の取引でも、全員に確定申告義務が生じることで国民健康保険料や後期高齢者医療の窓口負担割合が上がる相続人が出て、後から不満が噴き出すケースがあります。
ご指摘のミニマムタックス（基準所得金額のうち3億3千万円を超える部分に22.5%）については、おっしゃるとおり人数で分散したほうが有利です。譲渡益が数億円規模ならこの論点は残ります。ただ代償分割にすると相続税の取得費加算の特例（相続開始から3年10か月以内の売却）の加算額が計算上減る場合もあり、有利不利は金額次第です。実際の数字を入れて、代償分割の場合と共有のまま換価する場合の両方を試算してもらうのが確実だと思います。
未分割のまま売ると、法定相続分で相続人全員が売主になります。契約書への署名押印、印鑑証明、決済当日の立会いが全員分必要で、1人でも所在不明や判断能力の低下、価格への不同意があればそこで止まります。相続税の納期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月で、納税資金をつくるための売却が止まれば延滞税や延納・物納という別の話に移ってしまいます。代表者1人の名義にしておけば売主は1人なので、値下げ交渉も決済日程も単独で決められます。買主側から見ても売主が1人のほうが安心なので、価格が伸びやすい面もあります。
もう一つ大きいのは、未分割のままだと申告期限までに配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例（居住用330平米まで評価8割減）が使えないことです。申告期限後3年以内の分割見込書を出して後から更正の請求をする道はありますが、いったんは特例なしの高い税額を現金で納めることになります。納税資金づくりが目的の売却でこれが起きると本末転倒です。
また未分割売却では、譲渡所得を各人が法定相続分で申告することになります。その後の遺産分割で法定相続分と違う配分に決まると、税負担と実際の手取りがずれます。実際の取引でも、全員に確定申告義務が生じることで国民健康保険料や後期高齢者医療の窓口負担割合が上がる相続人が出て、後から不満が噴き出すケースがあります。
ご指摘のミニマムタックス（基準所得金額のうち3億3千万円を超える部分に22.5%）については、おっしゃるとおり人数で分散したほうが有利です。譲渡益が数億円規模ならこの論点は残ります。ただ代償分割にすると相続税の取得費加算の特例（相続開始から3年10か月以内の売却）の加算額が計算上減る場合もあり、有利不利は金額次第です。実際の数字を入れて、代償分割の場合と共有のまま換価する場合の両方を試算してもらうのが確実だと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/10 19:19:29
完璧なご回答ありがとうございます。
来年からさらにミニマムタックスが強化されるので大変です。
回答
A
回答日時：
2026/8/9 09:55:06
土地が広くなると安くなり狭くなると高くなります。
50坪の土地が坪10万円で1000坪の土地が1億円するかと言うと現実には1億円では買う人がかなり限定的になるため坪単価は安くなります。
勿論、狭くなるって建物を建てるのには一定以上の面積が確保されていればの話ではありますが‥。
相続税は被相続人の遺産そのものに課税されるものです。厳格に言うと相続人が相続した遺産に課税されるものではないです。
相続税は連帯納付義務があります。控除額が別としてA・B・Cの3人が1億円づつ相続したとしてAとBは税法上の相続税をキチンと納付したけど金にルーズなC（これ貴殿です）さんが相続税を収めなかったら連帯納付義務の責任てAとBが支払うことになります。
因みに相続税が発生する事案は全相続事案の6％の人です。殆どは非課税です。配偶者の場合は1億6000万円までは非課税、例え1億6000万円を超えたとしても相続分以内であれば10億円でも100億円でも非課税です。
50坪の土地が坪10万円で1000坪の土地が1億円するかと言うと現実には1億円では買う人がかなり限定的になるため坪単価は安くなります。
勿論、狭くなるって建物を建てるのには一定以上の面積が確保されていればの話ではありますが‥。
相続税は被相続人の遺産そのものに課税されるものです。厳格に言うと相続人が相続した遺産に課税されるものではないです。
相続税は連帯納付義務があります。控除額が別としてA・B・Cの3人が1億円づつ相続したとしてAとBは税法上の相続税をキチンと納付したけど金にルーズなC（これ貴殿です）さんが相続税を収めなかったら連帯納付義務の責任てAとBが支払うことになります。
因みに相続税が発生する事案は全相続事案の6％の人です。殆どは非課税です。配偶者の場合は1億6000万円までは非課税、例え1億6000万円を超えたとしても相続分以内であれば10億円でも100億円でも非課税です。
A
回答日時：
2026/8/8 22:11:12
共有状態の不動産を売るのは単純に面倒だから相続登記したのちに売った方が楽でいいな、ということでしょう。登録免許税などを惜しむより、不動産は確実な売却を考えるほうが重要です。
A
回答日時：
2026/8/8 20:55:24
ん？
税理士が「望ましくない」というようなことは言わないと思います。
共有にしていると「売りにくいですよ」･･･と言うことはあると思います。
売主が複数人になりますから、契約書も領収書も登記のための委任状も、全員の名前を記載することになります。引き渡しの時はどうするのかですね。
でも、それだけのことだと言えば、それだけのことです。
なお、
共有名義にしても、単独名義にしても、
相続税の総額は変わりません。
譲渡所得税の税額の合計も変わりません。
但し、家付きの土地で、それがマイホームの売却に相当するような場合、マイホームの売却の特別控除は、一人ずつに控除額が3,000万円あるようです。
それなら、共有の方が有利かもしれませんね。
税理士が「望ましくない」というようなことは言わないと思います。
共有にしていると「売りにくいですよ」･･･と言うことはあると思います。
売主が複数人になりますから、契約書も領収書も登記のための委任状も、全員の名前を記載することになります。引き渡しの時はどうするのかですね。
でも、それだけのことだと言えば、それだけのことです。
なお、
共有名義にしても、単独名義にしても、
相続税の総額は変わりません。
譲渡所得税の税額の合計も変わりません。
但し、家付きの土地で、それがマイホームの売却に相当するような場合、マイホームの売却の特別控除は、一人ずつに控除額が3,000万円あるようです。
それなら、共有の方が有利かもしれませんね。
A
回答日時：
2026/8/8 20:51:22
税理士の方がその方法を勧めた理由は、税率だけではなく、売却実務を一本化しやすいからだと思われます。
相続土地の分け方には、主に次のような方法があります。
相続人全員で共有取得する
土地を売却して代金を分ける換価分割
1人が土地を取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割
共有のまま売る場合、相続人全員が売主となるため、売却価格、仲介会社、契約条件、測量、解体、境界確認などについて、基本的に全員の調整が必要になります。
相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合、途中で反対する人が出た場合などには、売却が止まる可能性があります。そのため、代表者1人に土地を取得させて、売却手続きを一本化する方法が勧められることがあります。
ただし、代表者が取得して代償金を支払う方法が、税金の面でも必ず有利とは限りません。
特に注意が必要なのは、代償分割によって他の相続人へ支払った代償金は、原則として、売却時の土地の取得費には加算できないとされている点です。
例えば、代表者が土地を取得し、他の相続人へ多額の代償金を払った後に土地を売っても、その代償金をそのまま譲渡所得から差し引けるわけではありません。
一方、相続人全員が土地を取得して売却する場合は、それぞれが自分の持分について譲渡所得を申告します。相続税の取得費加算の特例なども、各相続人の相続税額や取得した財産に応じて計算されます。
そのため、「売却額を複数人へ分ければ税金が必ず安くなる」「代表者1人なら必ず不利」とも断定できません。
また、土地を売って代金を分けることが最初から決まっているのであれば、代表者へ単純に代償分割するのではなく、遺産分割協議書上は換価分割として整理し、代表者が便宜上売却手続きを行う方法もあります。
ただし、遺産分割協議書の書き方が不明確だと、代表者から他の相続人への送金が贈与と疑われる可能性もあるため、分割方法と代金の配分を明記することが重要です。
確認すべきなのは、
相続人は何人いるか
売却する土地は何筆あるか
誰がどの程度の相続税を負担するか
被相続人の取得費が分かるか
取得費加算の特例を誰がどれだけ使えるか
代償金を支払う資力があるか
代償分割か換価分割のどちらとして処理するか
だと思います。
質問文だけでは、税理士が提案した具体的な遺産分割協議書の内容や相続人ごとの税額が分からないため、どちらが有利かは断定できません。
税理士へは、
「共有で売却した場合と、代表者が代償分割で取得して売却した場合について、相続税、譲渡所得税、取得費加算を相続人別に比較した表を見せてください」
と依頼するのがよいと思います。
登記や遺産分割協議書の作成方法も関係するため、個別事情は相続税に詳しい税理士、司法書士等の専門家へ確認してください。
相続土地の分け方には、主に次のような方法があります。
相続人全員で共有取得する
土地を売却して代金を分ける換価分割
1人が土地を取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割
共有のまま売る場合、相続人全員が売主となるため、売却価格、仲介会社、契約条件、測量、解体、境界確認などについて、基本的に全員の調整が必要になります。
相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合、途中で反対する人が出た場合などには、売却が止まる可能性があります。そのため、代表者1人に土地を取得させて、売却手続きを一本化する方法が勧められることがあります。
ただし、代表者が取得して代償金を支払う方法が、税金の面でも必ず有利とは限りません。
特に注意が必要なのは、代償分割によって他の相続人へ支払った代償金は、原則として、売却時の土地の取得費には加算できないとされている点です。
例えば、代表者が土地を取得し、他の相続人へ多額の代償金を払った後に土地を売っても、その代償金をそのまま譲渡所得から差し引けるわけではありません。
一方、相続人全員が土地を取得して売却する場合は、それぞれが自分の持分について譲渡所得を申告します。相続税の取得費加算の特例なども、各相続人の相続税額や取得した財産に応じて計算されます。
そのため、「売却額を複数人へ分ければ税金が必ず安くなる」「代表者1人なら必ず不利」とも断定できません。
また、土地を売って代金を分けることが最初から決まっているのであれば、代表者へ単純に代償分割するのではなく、遺産分割協議書上は換価分割として整理し、代表者が便宜上売却手続きを行う方法もあります。
ただし、遺産分割協議書の書き方が不明確だと、代表者から他の相続人への送金が贈与と疑われる可能性もあるため、分割方法と代金の配分を明記することが重要です。
確認すべきなのは、
相続人は何人いるか
売却する土地は何筆あるか
誰がどの程度の相続税を負担するか
被相続人の取得費が分かるか
取得費加算の特例を誰がどれだけ使えるか
代償金を支払う資力があるか
代償分割か換価分割のどちらとして処理するか
だと思います。
質問文だけでは、税理士が提案した具体的な遺産分割協議書の内容や相続人ごとの税額が分からないため、どちらが有利かは断定できません。
税理士へは、
「共有で売却した場合と、代表者が代償分割で取得して売却した場合について、相続税、譲渡所得税、取得費加算を相続人別に比較した表を見せてください」
と依頼するのがよいと思います。
登記や遺産分割協議書の作成方法も関係するため、個別事情は相続税に詳しい税理士、司法書士等の専門家へ確認してください。
A
回答日時：
2026/8/8 18:27:13
その相続税理士に聞けば良いでしょう。
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