教えて！住まいの先生
Q 一棟物の不動産投資についての質問です。 中古区分は所有してまして次に一棟物の購入を検討しています。 一棟物は初めてなのもあり最初は3,000万以下の築古物件を考えています。
購入の際は頭金を入れるかフルローンで購入するかどちらで運用するのがいいとかあれば教えて頂きたいです。
頭金入れるとキャッシュフローがよくなる。
フルローンだとキャッシュフローはよくないが頭金入れないため現金が手元にある。
どちらもメリット・デメリットがあると思いますが、みなさんの経験からいろいろアドバイスもらえると助かります。
よろしくお願い致します。
頭金入れるとキャッシュフローがよくなる。
フルローンだとキャッシュフローはよくないが頭金入れないため現金が手元にある。
どちらもメリット・デメリットがあると思いますが、みなさんの経験からいろいろアドバイスもらえると助かります。
よろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/12 19:25:12
慣れない素人のうちは、必ず全借入期間に亘ってシュミレーションしたキャッシュフロー収支表の作成が必須です！
その際には、今後の金利上昇、空室率上昇、修繕費上昇をプラスαして、保守的に計算してリスク耐性を保ったプロジェクトにしなければなりません。
キャッシュフロー収支表の検証で最も重要なのは、保守的に計算しても、毎年の収支を必ず黒字で維持することです。これがマイナスになる物件は、投資ではなく損失を齎すだけの負動産でしかありません。
更に耐用年数を超えた築古木造アパートは、減価償却期間4年間が経過するとキャッシュフローは大幅に悪化します。このキャッシュフロー収支が大逆転するポイントをデッドクラスと呼びます。
区分ワンルームマンションも、築古ボロアパートも、悪徳不動産屋に騙されて買わされるケースが多い為、素人は、このデッドクロスの存在に全く気が付いていません。デッドクロスの時点も、それ以降も含めて全借入期間のキャッシュフローを黒字にしなけれは、必ず破綻しますので最大限の注意が必要です。
結論は、今は不動産バブルでキャプレートが史上最低利回りであり、且つローン金利が急上昇中ですから、プロは余り手を出さないタイミングですが、どうしてもやりたいと言う場合は、
キャッシュフローの黒字を維持する為に、自己資金を入れるのは必須条件です。
自己資金を何割入れるのが適正かは、個別物件や投資利回りや、家賃下落率や、融資期間や、金利等のファクターの組み合わせによって、大きく変わって来ますので、上記の保守的なキャッシュフロー収支にて黒字を確保するに必要な割合以上と言うのが正解となります。
大雑把な投資指標を使えば、下記の借入返済比率の上限を45%未満に抑えるよう自己資金を入れましょう！45％を超えると危険水域に突入し、50％を超えると途中でローン破綻するリスクが極めて高くなります。
借入返済比率 ＝ 年間ローン返済額 ÷ NOI × 100
NOIとは、年間家賃収入から経費を差し引いた営業純収益
上記を正確に理解出来れば、頭金は2割とか3割が必要と素人とが言っていることに、全く何の根拠もない事に気がつく筈です。
その際には、今後の金利上昇、空室率上昇、修繕費上昇をプラスαして、保守的に計算してリスク耐性を保ったプロジェクトにしなければなりません。
キャッシュフロー収支表の検証で最も重要なのは、保守的に計算しても、毎年の収支を必ず黒字で維持することです。これがマイナスになる物件は、投資ではなく損失を齎すだけの負動産でしかありません。
更に耐用年数を超えた築古木造アパートは、減価償却期間4年間が経過するとキャッシュフローは大幅に悪化します。このキャッシュフロー収支が大逆転するポイントをデッドクラスと呼びます。
区分ワンルームマンションも、築古ボロアパートも、悪徳不動産屋に騙されて買わされるケースが多い為、素人は、このデッドクロスの存在に全く気が付いていません。デッドクロスの時点も、それ以降も含めて全借入期間のキャッシュフローを黒字にしなけれは、必ず破綻しますので最大限の注意が必要です。
結論は、今は不動産バブルでキャプレートが史上最低利回りであり、且つローン金利が急上昇中ですから、プロは余り手を出さないタイミングですが、どうしてもやりたいと言う場合は、
キャッシュフローの黒字を維持する為に、自己資金を入れるのは必須条件です。
自己資金を何割入れるのが適正かは、個別物件や投資利回りや、家賃下落率や、融資期間や、金利等のファクターの組み合わせによって、大きく変わって来ますので、上記の保守的なキャッシュフロー収支にて黒字を確保するに必要な割合以上と言うのが正解となります。
大雑把な投資指標を使えば、下記の借入返済比率の上限を45%未満に抑えるよう自己資金を入れましょう！45％を超えると危険水域に突入し、50％を超えると途中でローン破綻するリスクが極めて高くなります。
借入返済比率 ＝ 年間ローン返済額 ÷ NOI × 100
NOIとは、年間家賃収入から経費を差し引いた営業純収益
上記を正確に理解出来れば、頭金は2割とか3割が必要と素人とが言っていることに、全く何の根拠もない事に気がつく筈です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/12 19:25:12
わかりやすく詳細にありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/8/12 14:56:33
建売の戸建てが4千万円くらいの時代です。
１棟３千万円、相当なボロです。
3億で検討しているなら、分かります。
３千万円程度なら、融資利用でもリスクは少ないと思います。
入居率、契約内容、売却理由を検討し、本当に購入してよいのか再検討したほうがよいかもしれません。
ボロすぎる場合、解体費用で利益が消えることもあり得ます。
１棟３千万円、相当なボロです。
3億で検討しているなら、分かります。
３千万円程度なら、融資利用でもリスクは少ないと思います。
入居率、契約内容、売却理由を検討し、本当に購入してよいのか再検討したほうがよいかもしれません。
ボロすぎる場合、解体費用で利益が消えることもあり得ます。
A
回答日時：
2026/8/12 14:01:00
今は3000万で収益を上げようとする時代じゃありません
10数年前なら、買っても売っても、キープしても資産が増え続ける物件がありましたが
今は仮にあっても掲載されないか、掲載されても秒で無くなります
今日中に数千、明日には1億以上用意できる投資家は多いですから
3000万くらいを検討なんて、知れたら売れ残りのややこしい、1棟を押し付けられるだけです
昨今の不動産は狙うなら2億以上です、そのクラスになると、他の投資もあるし、ライバルも少なく、値切って3億も視野に入ります
2億と言っても銀行によっては3000万くらいあれば、融資を検討してくれる金融機関もありますので
スケールアップして、今に合った、不動産投資を検討してください
10数年前なら、買っても売っても、キープしても資産が増え続ける物件がありましたが
今は仮にあっても掲載されないか、掲載されても秒で無くなります
今日中に数千、明日には1億以上用意できる投資家は多いですから
3000万くらいを検討なんて、知れたら売れ残りのややこしい、1棟を押し付けられるだけです
昨今の不動産は狙うなら2億以上です、そのクラスになると、他の投資もあるし、ライバルも少なく、値切って3億も視野に入ります
2億と言っても銀行によっては3000万くらいあれば、融資を検討してくれる金融機関もありますので
スケールアップして、今に合った、不動産投資を検討してください
A
回答日時：
2026/8/12 13:12:38
ローン金利返済額の内、元本返済分は必要経費にならず、減価償却費が元本返済額を越えると損益計算上は所得があってもキャッシュフローはマイナスになるので、頭金で返済総額を調整しないと赤字経営になる可能性が高いです。
また、ローン期間に対し、中古で償却期間が短いと返済途中で必要経費に減価償却費が控除出来なくなるため、所得増となり、課税所得が増えてしまうので、ローン総額を押える必要があると思います。
また、ローン期間に対し、中古で償却期間が短いと返済途中で必要経費に減価償却費が控除出来なくなるため、所得増となり、課税所得が増えてしまうので、ローン総額を押える必要があると思います。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
