教えて！住まいの先生
Q 2ちゃんねる開設者の西村博之は、持ち家を50年ローンで買うことについて、以下のように語っています。 ↓
買った不動産価格より50年後の不動産価格が高いか、もしくは同額なら得だよね。その不動産価格変動が読めれば買えば良いけど、読みが外れて下がれば損するよ。不動産価格変動が読めなかったり、下がるのが嫌な場合は、賃貸にしておいた方が良い。
<https://www.youtube.com/watch?v=F0RyN7QA5DQ>
7:35より
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この発言、間違っていますよね？
賃貸物件に50年間住むということは、毎月家賃を払い続け、それを50年間支出するってことでしょ。月10万円ならば、1年で120万円で、50年間住めば総額6千万円ですね。50年後に老人ホームに引っ越すなら、そのまま退去で支払った6千万円は1円たりとも戻って来ませんね。
一方で、6千万円の持ち家を買って50年住むなら、確かに、50年後の価値が同じが上がっていれば得するでしょう。しかし、下がっていても得しますよね。50年後は半額の3千万円になっていたとしても、売れば3千万円が戻って来ます。つまり、失ったお金は3千万円なのですが、賃貸で考えると家賃が5万円に相当します。家賃10万円相当の物件に、持ち家だと家賃5万円で住んだことになるから、そりゃ、賃貸よりも持ち家の方が得でしょう。
持ち家のデメリットは、災害による倒壊、離婚による財産分与、転勤による意図しない売却対応などに弱いことですかね。せめて10年住んでれば良いけど、住み始めて1年で大地震が起こって家屋全壊になっていたら、賃貸ならば身軽だけど持ち家は悲惨ですね。
回答
A
回答日時：
2026/8/25 21:54:48
質問者さんの視点は間違いではありません。
賃貸に住む限り家賃がかかり続けます。なぜ賃貸派の人達はこの家賃支出を無視して議論しようとするのでしょうね？一生で考えれば60年くらい家賃を支払う必要があります。一方で持ち家なら支払い期間は35年で済みます。25年も短いため家賃10万としても3000万も持ち家が得。
さらに忘れてはいけないのは持ち家と賃貸の物件のクオリティの差です。賃貸物件の家賃には大家の利益が含まれるため、利益分は必ず割高になります。つまり家賃15万の賃貸なら、同じレベルの物件を購入した場合には11万程度で住めるはず（大家の利益は3万～4万程度）です。大家の利益だけでも60年間で考えれば2000万以上になります。
要はより高い家賃を、より長期で（死ぬまで）払わなければならないのが賃貸です。結局、一生涯の支出額で5000万程度の差が確実に付きます。
これは資産価値は関係なく、支出額の累積ですから誰でも例外なく発生するものです。
さらに持ち家に資産価値が多少でも残ればそれもプラスになりますので、最終的には5000万プラスアルファ、3000万の資産価値が残れば持ち家が8000万有利になったという事です。
仮に資産価値がゼロになる想定でも、持ち家は5000万は有利なのですから、経済的には買わない理由がありません。ひろゆきの、値上がりor値下がりの論点はナンセンスではっきり言ってどうでも良い話です。買った家が無価値になる前提でも家を購入した方が経済的には圧倒的に有利だという事になります。
A
回答日時：
2026/8/24 17:37:30
値上がりしたらよいんだから
付与条件の中で値上がりする物件を買うのがよいと
思うけどね
それは昔からの鉄則ですけどね
いつの時代も同じ
駅近とかそういうのあるじゃないですか
A
回答日時：
2026/8/24 16:47:22
どちらがお得かは結果論だと思います。
ローンが途中で払えなくなるかも知れない、家が被災するかもしれない…
家が値上がりするかも知れない、逆に値下がりするかも知れない。
そして、マイホーム購入も投資の一種で、ハイレバレッジしかも1点集中投資です。
ただ、高度経済成長期とは異なり、人口減少が進んでいるので、庶民が買えるような物件の多くは、大損する確率が高いです。
よって、借り手の少ない田舎や郊外の物件を安く賃貸して家賃を払い、保有リスクを大家に押し付けて浮いたお金を分散して株式投資に回したほうがお得になる確率は高いと思います。
A
回答日時：
2026/8/24 15:49:27
あまり定説とか教科書基準は一旦忘れる方がいいです。
基本人口動態は少子化の現象で、需要判定受ける価値が伴うのは基本下落です日本は。（ローンで大抵買うし、商品なので）
アメリカなら住宅価値が資産効果を生み出している側面ありますけど、一応は人口維持とインフレと給与上昇の平均のロジックが一致してる事。
給与上がれば購買力を下げないし、人口があれば需給関係は維持されます。
住宅は人口から見てる側面大なので、人（需給）＞給与（所得）＞…の順番。
時価を決めるのは需要＝人間の数
株と違い、住まないのに前倒して建てる事は基本ないからです、特に戸建て。
それから、投資需給と住む為は減価の概念が違うので、住むのは減価しても問題ない事ですが、日本はローンがアメリカと違い失業等で払えない時も残り続けます。
アメリカは家の価値がどうであれ、放棄するとローンも消滅します。
この為、専門の転売するバイヤーがいます。
一種の中短期投資ですね、キャピタルゲイン狙いです。
火災保険などは両方であるので、基本は入らない人は居ません。
A
回答日時：
2026/8/24 15:32:23
持ち家の修繕費、固定資産税、火災保険、ローン利子は50年でいくらくらいだと思う？
A
回答日時：
2026/8/24 15:18:42
これからの若い人は賃貸が得だと思います。
５０年後は８０００万人台になっているので、下がるだけでなく、築５０年が思うように手放せるかわからないです。特に単身が増えるので、売却がきついのはファミリータイプです。日本人は子供が未就学児の時に持ち家を買うのですが、今０歳児が７０万人割れで現小１の７掛けです。５０年後どころかあと数年で需要が急減します。
おっしゃる通り地震列島であり、水災害が増えています。かつ米国と違ってリコースローンなのでやり直しが困難です。下手するとダブルローンを抱えることになります。
逸失利益も大きいです。頭金１０００万を４０年間５％で運用すると７倍の７千万になります。人口の減る日本でこれから持ち家が７倍になるエリアは限られるでしょう。金融資産の配当で賃貸が正解です。
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