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教えて!住まいの先生

Q今住んでいる貸家の名義を同居人に替えたいと不動産屋に申し出たのですが、保証会社の関係でそれはできない、

一度解約して出ていってもらってまた契約を組み直さなければダメと言われました。
これって普通なんですか?
名義変更できないと周りに相談したらおかしすぎると言われたんですが…
敷金礼金を二重取りしたいなどの意図があるのでしょうか?
法律的?契約上名義変更拒否ってまかり通ることなんですかね?
ちなみに最初の契約時に不動産屋に同居することをきちんと伝えた人への名義変更です。
補足

最初に同居することを伝えた際、いずれ名義を替えたいということも伝えていました。それでも拒否されたのはもぉ口答だけの話なのでどうにもできないのですか?知人は更新料と一ヶ月分の家賃で名義変更をしています。他の知人も、更新料+いくらかとゆう形で名義変更しています。名義変更ができるできないの規定、判断は不動産屋によりけりでしょうがないという理解の仕方であってますか?

質問日時:2011/12/7 15:52:30解決済み解決日時:2011/12/10 00:22:19
回答数:5閲覧数:12562
お礼: 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2011/12/10 00:22:19
本来、賃貸借契約において「名義変更」という概念は無いと思います。
例えば入居中に契約者が死亡した場合には、相続に従って契約者としての
権利義務が移行する事に合わせて、契約書類の再作成等が行なわれる事が
ありますし、離婚等の事情で契約者だけが当該物件から退去し、残る者を
新たな契約者とする措置が便宜的に取られる事も実態としてはありますが
それも厳密に言えば名義変更ではなく、旧契約の解除と新たな契約締結が
セットで処理されているに過ぎません。
貸主は現契約者を審査した上で契約を締結しているので、別の人と契約を
締結するにあたっては一通りの手続きを最初からする必要があるのです。

「一度解約して出ていって貰うよ」という貸主側の説明の真意が、お話の
内容から正確にはわかりかねるのですが、例えば結婚などを機に同居人を
正式な契約者として引き続きの物件に住むといった場合であれば、本当に
荷物をまとめて一旦退去し、原状回復としてのリフォームとその費用精算を
しなければ応じられないという態度では、大家としても不親切ではないかと
私も思います。事前にその可能性を伝えていたのであれば尚更です。
ただ、原則論としては前述の通りですので、貴方が同居人さんを契約者に
したい事情を説明し、契約当初の会話を振り返りつつ誠実な主張をして
交渉に臨むのが最も現実的な方法だと思います。

交渉の結果どの様な措置がとられるにしても、新たに契約者になろうとする
同居人さんは入居審査をパスする必要はあると思った方がよいです。
賃貸借契約に関連して加入した火災保険などについても、そのままの状態で
良いかどうかは個々に確認し必要な措置を取らなければなりません。
感覚論ですが、敷金の精算と再度の支払いは交渉次第で回避できるかも
知れませんが、礼金支払いの要否については貸主の判断によるでしょうし
仲介手数料も、仲介業者に何らかの事務処理が生じるのであれば免除を主張
するのは逆に借主として少々不誠実ではないかという印象です。

長くなりましたが、端的に言えば「貸主や不動産屋による」という事です。
事前に確認した事なのに、と釈然としないお気持ちは解りますが
同居人さんを名義人として契約すること自体、貸主はその時点になってから
可否を判断できる事ですので、どのみち現時点での「交渉」は必要だったの
だと解釈した方が精神衛生上は良さそうです。現居に住み続けたいという
お気持ちが強いのであれば根気良く交渉する他はないでしょう。

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質問した人からのコメント

回答日時:2011/12/10 00:22:19

ご丁寧な回答ありがとうございます。一番わかりやすく説明していただいたのでBAに選ばせていただきました。住み続ける意志があるのに一旦荷物を引き払えとゆう形だったので理不尽に思っていました。根気よく交渉していきたいと思います。ありがとうございました。

 

回答

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A 回答日時:2011/12/7 21:18:16
私もおかしい単に名義変更だけなのに出ていってもらうというのがおかしいんです
問題はその理由かな?死んで継続するなら何も必要なし後は保証会社との問題だけが残ると思うんだけど・・・

今の宅建主任者そのものが単に○×のみでさ~全部知ってるわけじゃないからね~

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A 回答日時:2011/12/7 18:58:44
>これって普通なんですか?
普通かどうかではなくて、不動産屋がそのやり方は出来ないと言っているんですから、それに従うまでです。

>名義変更できないと周りに相談したらおかしすぎると言われたんですが…
周りの人が賃貸契約を理解出来て無いだけです。

>敷金礼金を二重取りしたいなどの意図があるのでしょうか?
敷金と言うのはそもそも預けるお金で取れるわけじゃありません。
それと、実際に新規契約扱いになって敷礼を要求されたんでしょうか?

>法律的?契約上名義変更拒否ってまかり通ることなんですかね?
無知な人ほど法律を持ち出して文句を言いたがりますが、法律なんて大袈裟な話ではなくて、個人間の契約の話です。
相手が出した条件に従うかどうかだけ。

補足に対して。
>最初に同居することを伝えた際、いずれ名義を替えたいということも伝えていました。
伝えて有るかどうかは関係の無いこと。
事実として契約をしなおさないといけないと言われていることを受け止めてください。

>それでも拒否されたのはもぉ口答だけの話なのでどうにもできないのですか?
それでもと言うのは?
いずれ名義を変えたいと言った際に、どういう契約方法になるかは聞いて無いでしょ?

>知人は更新料と一ヶ月分の家賃で名義変更をしています。
>他の知人も、更新料+いくらかとゆう形で名義変更しています。
知人は関係ありません。
それぞれ物件ごとに契約と言うのは違います。
比較して判断することではありません。

>名義変更ができるできないの規定、判断は不動産屋によりけりでしょうがないという理解の仕方であってますか?
そうですよ。
基本的に契約出来るかどうかの基準だって、貸主である大家の個人的な判断で決まっている物です。
一律の基準が合ってそれに合わせているわけではありません。
それに名義変更が出来ないとは言って無いでしょう。

katyan771さん
一言も出て行けとは言われて無いと思いますが?
契約として新規の契約を結ぶ必要があるというだけでしょう。

それとあなたがどう思うかは関係の無いことですし、関係ないプロが答えてもそれが正しいわけじゃない。
全ては貸主側の判断で決まることです。

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A 回答日時:2011/12/7 17:53:12
>契約上名義変更拒否ってまかり通ることなんですかね?
名義変更拒否というか、同居人はただの同居人です。
現在の契約は、あくまで今の借主の信用において締結したものですので、今回ように契約者が変わる場合は新規契約となります。

ですので、「普通」の事です。

さて、今回のように名義人を変えたい場合、原則として新規契約になりますが、家主からしたら引き続きそこに住んでもらいたいというのが心情だと思います。
そこで、敷金は全額今の借主に返還し、新しい借主が敷金を新たに入れ、仲介手数料や礼金をゼロで交渉すれば良いかと思います。

ただし、不動産屋や家主が受け入れてくれるかどうかは分かりません。あたらに、仲介手数料や礼金を払えと言われればそれに従う他ないでしょう。

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A 回答日時:2011/12/7 15:58:40
おそらく、名義人が死亡されたというような場合は同居していた家族のうち、次の世帯主へ契約を変更する可能性はあると思うのですが、質問の場合は新たな契約になると思いますよ。
契約者の信用で賃貸契約を行っているのですから、その人が変わるってことは新たな人の信用を評価しないかぎり、保証会社の許可が出ないのでは?

同居人はあくまでも同居人です。
契約者の責任でもって同居をさせることを認めたに過ぎず、大家も同居人を契約者と同等にみなしたものではありません。

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