教えて！住まいの先生

はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。tettsu12345さんのご質問に回答させていただきますのでどうぞよろしくお願いします。

ご質問の内容を以下の２つに分けて回答させていただきます。

■買主の責めに帰す事由について

□ご質問にある通り「買主の債務が多い」とか「信用度が低い」という理由は考え方によって買主の責めに帰す事由という解釈も可能であると思います。しかし、信用度については金融機関が独自に判断していることや信用情報機関によって管理されているデータにより判断されるものでその内容について本人が知ることが難しいものです。また、買主の債務が多いという理由についても親族の住宅ローンの保証人を引き受けている場合など債務の内容によっては審査の上である程度考慮されるケースや消費者金融などなからの借入れ残高はもちろん履歴があるだけでも住宅ローン融資は行わないとする金融機関もあります。
これらのことから売買契約が締結される以前の状況について本人が客観的に判断できないものについてはローン特約の制度趣旨から判断して「買主の責めに帰すことができない事由」として取扱うしかないと思われます。

■融資が受けられなかった理由の開示について

□融資申込みを行った金融機関による情報の開示については私の経験上から申し上げられることは個人情報保護法が施行される以前から外部へ開示されることはありませんでした。また、本人が金融機関に対し融資が受けられない理由について説明を求めても具体的な説明を受けられないことが多いので売主に具体的に説明したくてもできないケースがたくさんあります。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

■補足への回答：

tettsu12345さんが言われている「売主は泣き寝入りせざるを得ません。」との思いは正直私も同感です。仲介や新築マンションの販売をメインに行なっていた時代には契約後にローン特約が適用になり何度も砂を噛むような経験をしました。
しかし、現在では「売主は泣き寝入りせざるを得ない」というようなことができるだけ起こらないように仲介業者さんなどが契約はローンの事前審査の承認がされた後に行なうことが常識となってきました。

仮にtettsu12345さんが言われているように買主が解除権を行使するに当たって、買主の責に帰すことのできない事由によることを証明する必要があるという内容で契約する場合には、買主の責めに帰す事由について詳細に定め、これに該当するか否かを金融機関に証明してもらう必要があると思います。

しかし、前回の回答で申し上げましたとおり金融機関が個人情報を他に開示するということに協力してもらえる可能性は非常に低いものと思われます。

したがいまして、現時点では契約前に住宅ローンの事前審査を行い承認が取れてから契約を締結する以外に効果的な方法が見当たらないのが現実です。（※この場合でもローン特約付きの契約となります。）

補足の内容からすれば歯がゆい回答でしかありませんが、参考にして頂ければ幸いです。

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