教えて！住まいの先生

はじめまして。住宅購入の相談対応を行っている建築士の辻と申します。

新築分譲マンションは正式に価格等決まって販売が開始されていれば、契約していなくても検討中の段階から長期修繕計画表を見せてもらえます。

今は、国交省が出したガイドラインに沿って計画表を作ることになっていますので、昔に比べればとんでもなくおかしい内容のものは少なくなってきたと思います。

ただ、作成した管理会社は建物の面積などをもとに、決まった作成手順で入力していますから、内容の妥当性について細かく検証された書類ではないと考えておきましょう。

購入検討中はご自身のライフプランについて集中してお考えになると思いますので、入居後のマンション管理のことは難しく考える必要はないと思っています。（いざ住み始めたら考えなくてはいけませんが）

ですから、購入前の豆知識程度に長期修繕計画について触れておきますので、お時間あったらご参考にされてください。

長期修繕計画は、マンション管理組合が一度は内容を検証する必要があるものと思っておきましょう。

一部の新築マンションではありますが、引き渡し後に管理組合（所有者全員）のご依頼で長期修繕計画の内容を検証した際に、そのマンションにはない設備の修繕費用が入っていたり逆に本来なくてはいけない修繕工事が抜け落ちていたマンションが結構ありました。

なお、購入検討中は販売価格とともに月々の修繕積立金額も明示されますが、この修繕積立金額は長期修繕計画表の数字をもとに割り出されます。

ですから、長期修繕計画に間違いがあると全所有者が順調に修繕積立金を支払っても、いざ修繕の時期に貯蓄が足りないこともあります。

たとえ間違いがなくても、建築費も時代により変わりますし、地震などの影響で想定外の速さで建物が傷むこともあります。管理組合が順調に動き始めたら、建物の修繕に詳しい専門家をうまく活用しながら管理組合で合理的な計画を作るのがお勧めです。

現実的な計画を練り、建物の資産性維持のため、所有者の多くが合意のうえで修繕積立金の値上げをするマンションが非常に増えました。ですので、販売中に見ている修繕積立金の金額はいずれ高くなるものと考えて、購入検討なさってみてください。

以上、ご参考になれば幸いです。

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