教えて!住まいの先生

Q 父親が組んだ住宅ローンの借換について質問です。 父親は79歳で私は49歳です。

父親が1990年代前半に山口県周南市に2000万円ほどで住宅ローン(山口銀行)を組みマンションを購入し、現在もこれを払い続けております。当時はまだバブル直後で住宅ローン金利が6%近くありましたので金利負担が大きいせいか残債がまだ1000万円近く残っている状況です。
住宅ローンは父親は90歳で完済する返済スケジュールですが、もうすでに高齢のためできるならなるべく早いタイミングで私が引き継ぎたいと思っています。
なお昨年父親が山口銀行に出向き、金利の減免をお願いしましたがとりあってもらえなかったとのことです。なお団体生命信用保険は80歳までしか担保されておらず父親はまだ健康です。

先日父親と話したところマンションを私の名義に変更したうえで、できるならローンを引き継いでほしいと頼まれました。
できれば私の名義で借り換えをし、金利負担を下げてから引き継ぎたいと考えています。

私は東京在住ですが、この4月1日からとあるベンチャー企業に転職し、月額70万円の給与を得ることが決定しております。しかしながら転職直後という意味では住宅ローンも組みにくいなどと聞いたことがあります。

私自身はこれまで東京で25年以上会社員として生きてきましたが、東京の住まいはずっと賃貸で住宅ローンを組んだ経験もなく、住宅ローンの知識に疎いです。

この状況で、住宅ローンの借換を行えるかをご教示いただきたいです。
またこの状況で住宅ローンを組んでくれそうな銀行および金融機関をご存知でしたら合わせてご教示ください。
また名義変更等につきましての手順ご教示いただけると幸いです。
(できれば銀行および金融機関などで一括でやってもらえるとありがたいです。)

ベストアンサーの方にはコイン250枚進呈させていただきます。
よろしくお願いいたします。
質問日時: 2016/3/31 16:14:06 解決済み 解決日時: 2016/4/4 08:24:41
回答数: 4 閲覧数: 753 お礼: 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2016/4/4 08:24:41
お父様からあなたに売却という形を取れば、あなたがローン組んで銀行から借りた代金を山口銀行に支払い、あなたはローンの返済をしていくという形を取れます。

しかしながら、あなたは住宅ローンを組めません。
住宅ローンは居住目的じゃないと組めないシステムです。
なので住民票をその山口の物件に異動しないとダメなんです。
偽装工作で一時的に住民票を異動させて戻すという裏技も使えません。
なぜなら、勤務地が東京だからです。
山口から東京まで毎日飛行機で通勤なんて嘘は成り立ちませんし、そもそも偽装工作が違法ですから。

今そのマンションは、お父様が住んでいるのでしょうか?
それとも賃貸に出しているのでしょうか?

可能性があるとしたら、山口のマンションを別荘という形にして、セカンドハウスローンを組むことです。これは賃貸に出してないという条件付きですが。
民間の銀行でもセカンドハウスローンは扱ってますが、金利は3.5%くらいでしょうか。
住宅ローンよりは高くなるのと、当たり前ですが住宅ローン控除の対象外です。
フラット35に適合するマンションならば、フラット35でもセカンドハウスローンは組めます。こちらは普通のフラット35と金利は同じなので、1.6%とかです。
ただし、セカンドハウスローンは審査が厳しくなります。
自宅の賃貸料とセカンドハウスのローンの両方をきちんと支払できるかを審査されます。

マンションを賃貸に出しているなら、不動産投資ローンしか組めません。
こちらは金利は高いですが、6%よりはわずかに下かと。
こちらの場合、収益計画などの綿密な書類が求められるのと、マンションのスペック次第では短い年数のローンしか組めない可能性もあります。

それ以外の手段だと、大変失礼ながらお父様がお亡くなりになったあと、相続してローンを引き継いで、引き継いだあとに金利の交渉もしくは借り換えでしょうかね。
こちらは予定が全く読めないのと(当たり前でスミマセン)、法定相続人が複数いる場合はややこしいかもしれません。
お父様が金利交渉しても相手にされないのは、年齢的にどの銀行にも借り換え出来ないからです。
借り換え可能な銀行があれば、金利という儲けを借り換えで失うくらいなら、金利引き下げて借り続けてもらったほうがよいので、金利引き下げ交渉に応じてくれます。
質問者さんが相続すれば、年齢的には借り換え可能ですから、金利引き下げ交渉も応じてくれます。

もしお父様からあなたに売却という形を取るなら、間に不動産屋が入らないと、ローン組めないはずです。
そうなると不動産屋に仲介手数料が発生したり、不動産取得税が発生したり、売却益の申告とかややこしくなります。
どの方法が一番安上がりなのか、物件のスペックなどにもよりますから、FPとかに相談されたほうが良いかと思います。

あとはダメ元で、他の銀行に相談してみるとか。りそな銀行とか親子二世代ローンを扱ってます。一応70歳までしかローン組めないので無理だとは思いますが、実質的なあなたのローンという形にしてもらえるように交渉。
あなた自身が取引がある銀行に聞いてみるのが、一番話が早い気がします。もちろん、多額の預金がある銀行じゃないとダメですが。
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A 回答日時: 2016/3/31 18:58:42
あなたが借主になってローンを組む、と言うことについては、金融機関の信用調査の結果次第なので、いくつかの銀行等に具体的に相談されたらいかがですか?

残債が1000万と言うことですが、担保価値が1000万無いとなると、それもまた面倒な交渉が必要になるかと思いますし。
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A 回答日時: 2016/3/31 16:29:22
まずは、住宅金融支援機構のフラット35、借換等で検索して
住宅ローンについて勉強ですね。
HPからパンフレレットも取り寄せられる。
http://www.flat35.com/

不動産に名義変更というものはなく、売買か相続で所有権を
移転するのです。

フラットなら勤続年数を問われない。固定金利だが、一番借
りやすい。親族用の分でも組める。

ローンには返済比率というものがあり、
年収400万未満は、30%以下で返済していく。
年収400万以上は、35%以下で返済していく。

これをよく知っていれば、ローンの組み方を自分でシミュレー
ションできるので、サイトでやってみるといい。

あなたの場合、親子間で売買することになると思う。
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A 回答日時: 2016/3/31 16:16:09
自分が住まない不動産は住宅ローンの対象外。
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