教えて！住まいの先生
Q 仲介手数料が高すぎないですか？
不動産の購入時の諸費用で仲介手数料と保証会社手数料について教えて下さい。
価格２９８０万円の新築一戸建の購入を検討してます。
頭金１００万円で購入予定なので住宅ローンの他に諸費用ローンも組む予定です。
頭金が少ないと保証会社手数料や金利も高くなると説明を受けました。
それと仲介手数料は物件価格の３％じゃないのですか？
火災保険は不動産屋さんが安いところを紹介してくれると言われてお願いする予定です。
不動産屋さんから購入時の諸費用を提示してもらったのですが少し高く思えたので適正か見てもらいたくて投稿しました。
物件価格２９，８００，０００円
住宅ローン借入金２９，８００，０００円
諸費用ローン借入金２，５００，０００円
登記費用３５０，０００円
表示登記９０，０００円
固税清算５０，０００円
収入印紙１０，０００円
ローン取扱手数料１０８，０００円
仲介手数料１，３０３，２００円
火災保険費用３００，０００円
保証会社手数料１，０００，０００円
諸費用ローン手数料１０８，０００円
ローン事務手数料３２，４００円
金消収入印紙２０，２００円
合計３，４７１，８００円
少しでも節減できる部分があればご教示頂ければ嬉しいです。
価格２９８０万円の新築一戸建の購入を検討してます。
頭金１００万円で購入予定なので住宅ローンの他に諸費用ローンも組む予定です。
頭金が少ないと保証会社手数料や金利も高くなると説明を受けました。
それと仲介手数料は物件価格の３％じゃないのですか？
火災保険は不動産屋さんが安いところを紹介してくれると言われてお願いする予定です。
不動産屋さんから購入時の諸費用を提示してもらったのですが少し高く思えたので適正か見てもらいたくて投稿しました。
物件価格２９，８００，０００円
住宅ローン借入金２９，８００，０００円
諸費用ローン借入金２，５００，０００円
登記費用３５０，０００円
表示登記９０，０００円
固税清算５０，０００円
収入印紙１０，０００円
ローン取扱手数料１０８，０００円
仲介手数料１，３０３，２００円
火災保険費用３００，０００円
保証会社手数料１，０００，０００円
諸費用ローン手数料１０８，０００円
ローン事務手数料３２，４００円
金消収入印紙２０，２００円
合計３，４７１，８００円
少しでも節減できる部分があればご教示頂ければ嬉しいです。
質問日時：
2017/5/11 16:43:20
解決済み
解決日時：
2017/5/13 10:40:17
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 1151 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/5/13 10:40:17
不動産購入時の諸費用を約３４７万円→約５６万円まで節約が可能です。
Ｙａｈｏｏ知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
ご質問者様の場合、頭金が少ないため、住宅ローンに加えて諸費用ローンも借入するとのことですが、一般的に住宅ローンでは、物件価格１００％以上を借入れしようとすると、保証料、事務手数料、金利などが割増しされて高くなりますので注意が必要です。
それらが割増しされると、諸費用ローンの借入金額が増えて、更に諸費用が高くなる・・・という悪循環につながります。
そこで、頭金１００万円であれば、諸費用を１００万円程度に収めるように諸費用自体を圧縮することにより、住宅ローン借入金額を物件価格１００％以内に収めることが可能です。
物件価格１００％以内の住宅ローン借入金額にしますと、金利や保証料だけでなく、住宅ローン審査にも有利な方向へと働きます。
◆節約できる可能性がある諸費用
１．ローン取扱い手数料：108,000円
→不動産会社との交渉により金0円にすることが可能です。
少なくとも私の会社では、受領していません。
２．仲介手数料：1,303,200円
→正規計算1,030,320円ですので下記間違いですかね？
こちらも仲介手数料無料を謳っている仲介会社に依頼すれば金0円にすることが可能です。
私の会社も新築など売主側から仲介手数料が出る場合は、買手側から仲介手数料を頂きませんので買手側の仲介手数料が無料となります。
３．火災保険料：300,000円
→こちらは、複数の保険会社の見積りをとり１年払いにすれば、金1万円程度に節約できます。
４．保証料：1,000,000円
→こちらは、住宅ローン借入金額を物件価格100％以内に抑えますと、もう少し安くなると思います。
みずほ銀行など一般的な都市銀行の保証料割合は、住宅ローン借入金額100万円あたり保証料20,610円です。
従って、住宅ローン借入金額2980万円でしたら、20,610円×29.8＝保証料614,178円となります。
５．諸費用ローン手数料：108,000円
→こちらは、頭金の範囲内で諸費用をまかなえば、諸費用ローンを借りる必要がありませんので金0円に出来ます。
以上の１～５の諸費用を節約すると、合計で約２２０万円も諸費用の節約が可能です。
◆約347万円が約117万円になった諸費用一覧
私が試算した方法で新たに諸費用を計算しました。
１．登記費用：約350,000円
２．表示登記費用：約90,000円
３．固都税清算金：約50,000円
４．契約書収入印紙：10,000円
５．ローン取扱い手数料：０円
６．仲介手数料：０円
７．火災保険料：10,000円（年払い）
８．保証料：614,176円
９．諸費用ローン手数料：０円
１０．ローン事務手数料：32,400円（銀行側）
１１．印紙代：20,200円（銀行側）
諸費用合計：1,176,776円
このように当初約３４０万円から約１１７万円に諸費用を圧縮できました。
頭金１００万円より１７万円ほどオーバーしましたが、あと１７万円・・・もう少し頭金を増やせば無駄な経費を払わずに購入することができます。
更に、この保証料６１万円を０円にすることも可能です。
住宅ローン金利に０．２％割増しにすることにより、保証料０円にするということです。
そうしますと、諸費用合計：５６２，６００円となります。
但し、保証料を金利０．２％上乗せということは、保証料の後払いという事ですので、月々の返済が高くなります。
返済期間３５年で考えますと保証料後払いにしますと最終的に先払いの約２倍の保証料を支払うことになりますので出来れば保証料は先払いの方が良いと思います。
諸費用を節約する方法については、以下でも解説していますのでご参考にしてください。
http://www.0systems.com/index-m02-1.html
長文になりましたがご理解頂けましたでしょうか？
Ｙａｈｏｏ知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
ご質問者様の場合、頭金が少ないため、住宅ローンに加えて諸費用ローンも借入するとのことですが、一般的に住宅ローンでは、物件価格１００％以上を借入れしようとすると、保証料、事務手数料、金利などが割増しされて高くなりますので注意が必要です。
それらが割増しされると、諸費用ローンの借入金額が増えて、更に諸費用が高くなる・・・という悪循環につながります。
そこで、頭金１００万円であれば、諸費用を１００万円程度に収めるように諸費用自体を圧縮することにより、住宅ローン借入金額を物件価格１００％以内に収めることが可能です。
物件価格１００％以内の住宅ローン借入金額にしますと、金利や保証料だけでなく、住宅ローン審査にも有利な方向へと働きます。
◆節約できる可能性がある諸費用
１．ローン取扱い手数料：108,000円
→不動産会社との交渉により金0円にすることが可能です。
少なくとも私の会社では、受領していません。
２．仲介手数料：1,303,200円
→正規計算1,030,320円ですので下記間違いですかね？
こちらも仲介手数料無料を謳っている仲介会社に依頼すれば金0円にすることが可能です。
私の会社も新築など売主側から仲介手数料が出る場合は、買手側から仲介手数料を頂きませんので買手側の仲介手数料が無料となります。
３．火災保険料：300,000円
→こちらは、複数の保険会社の見積りをとり１年払いにすれば、金1万円程度に節約できます。
４．保証料：1,000,000円
→こちらは、住宅ローン借入金額を物件価格100％以内に抑えますと、もう少し安くなると思います。
みずほ銀行など一般的な都市銀行の保証料割合は、住宅ローン借入金額100万円あたり保証料20,610円です。
従って、住宅ローン借入金額2980万円でしたら、20,610円×29.8＝保証料614,178円となります。
５．諸費用ローン手数料：108,000円
→こちらは、頭金の範囲内で諸費用をまかなえば、諸費用ローンを借りる必要がありませんので金0円に出来ます。
以上の１～５の諸費用を節約すると、合計で約２２０万円も諸費用の節約が可能です。
◆約347万円が約117万円になった諸費用一覧
私が試算した方法で新たに諸費用を計算しました。
１．登記費用：約350,000円
２．表示登記費用：約90,000円
３．固都税清算金：約50,000円
４．契約書収入印紙：10,000円
５．ローン取扱い手数料：０円
６．仲介手数料：０円
７．火災保険料：10,000円（年払い）
８．保証料：614,176円
９．諸費用ローン手数料：０円
１０．ローン事務手数料：32,400円（銀行側）
１１．印紙代：20,200円（銀行側）
諸費用合計：1,176,776円
このように当初約３４０万円から約１１７万円に諸費用を圧縮できました。
頭金１００万円より１７万円ほどオーバーしましたが、あと１７万円・・・もう少し頭金を増やせば無駄な経費を払わずに購入することができます。
更に、この保証料６１万円を０円にすることも可能です。
住宅ローン金利に０．２％割増しにすることにより、保証料０円にするということです。
そうしますと、諸費用合計：５６２，６００円となります。
但し、保証料を金利０．２％上乗せということは、保証料の後払いという事ですので、月々の返済が高くなります。
返済期間３５年で考えますと保証料後払いにしますと最終的に先払いの約２倍の保証料を支払うことになりますので出来れば保証料は先払いの方が良いと思います。
諸費用を節約する方法については、以下でも解説していますのでご参考にしてください。
http://www.0systems.com/index-m02-1.html
長文になりましたがご理解頂けましたでしょうか？
回答
A
回答日時：
2017/5/12 16:01:46
＞仲介手数料１，３０３，２００円
高いですね。限度額を超えている。
＞火災保険費用３００，０００円
火災保険も高いですね。自分で探したほうがいい。
わたしはこのサイトで入りました。
補償を選べてすぐに見積り直してくれたりして
親切でした。
補償も選べるし有利な保険会社を提案してくれました。
http://www.kasaihoken-s.com/
＞諸費用ローン手数料１０８，０００円
＞ローン事務手数料３２，４００円
どちらかは不動産屋が事務手数料として懐にいれるつもりでは。。。
自分で銀行に行けば親切に対応してもらえます。
火災保険も銀行も不動産屋なんて関係ない。
高いですね。限度額を超えている。
＞火災保険費用３００，０００円
火災保険も高いですね。自分で探したほうがいい。
わたしはこのサイトで入りました。
補償を選べてすぐに見積り直してくれたりして
親切でした。
補償も選べるし有利な保険会社を提案してくれました。
http://www.kasaihoken-s.com/
＞諸費用ローン手数料１０８，０００円
＞ローン事務手数料３２，４００円
どちらかは不動産屋が事務手数料として懐にいれるつもりでは。。。
自分で銀行に行けば親切に対応してもらえます。
火災保険も銀行も不動産屋なんて関係ない。
A
回答日時：
2017/5/11 22:22:16
仲介手数料は、打ち間違えですかね？
1,030,320円の打ち間違えなら、概算としてはあってます。実際は税抜きの売買価格で計算するので、気持ち安くなります。
金消の印紙代も、住宅ローンの印紙代20,000円と、諸費用ローンの印紙代2,000円の22,000の間違えですかね？
あと、書かれている諸費用の合計は、3,371,800円です。打ち間違えですかね？
仲介手数料・仲介に払うローン事務手数料は交渉の余地はありますし、火災保険は場合よれば入らない事もできる場合がありますが、減らせるとしたこの２つだけです。
ちょっと意味が分からない項目もありますが、基本的に書かれているような費用は、法律で決められていたり、銀行が決た費用ですので、節減できる余地はないですよ。
1,030,320円の打ち間違えなら、概算としてはあってます。実際は税抜きの売買価格で計算するので、気持ち安くなります。
金消の印紙代も、住宅ローンの印紙代20,000円と、諸費用ローンの印紙代2,000円の22,000の間違えですかね？
あと、書かれている諸費用の合計は、3,371,800円です。打ち間違えですかね？
仲介手数料・仲介に払うローン事務手数料は交渉の余地はありますし、火災保険は場合よれば入らない事もできる場合がありますが、減らせるとしたこの２つだけです。
ちょっと意味が分からない項目もありますが、基本的に書かれているような費用は、法律で決められていたり、銀行が決た費用ですので、節減できる余地はないですよ。
A
回答日時：
2017/5/11 18:16:12
仲介手数料は1030320で一桁入力を誤ってますね。
金がないと余計な保証料や余計な諸費用ローンを払わなければならないのでたいへんですね。
いまさらですが諸費用位は貯められてから購入することをお勧めします。
金がないと余計な保証料や余計な諸費用ローンを払わなければならないのでたいへんですね。
いまさらですが諸費用位は貯められてから購入することをお勧めします。
A
回答日時：
2017/5/11 17:18:44
仲介料は、売買代金の３％＋６万と消費税が、上限です。
この不動産屋は、売買代金に何か、水増ししてるようですね。
それと、
諸費用ローン手数料１０８，０００円
ローン事務手数料３２，４００円
は、何でしょうね。
銀行は、確かに手数料は取りますが、オイラの九州では、
不動産屋が、事務手数料を取る習慣は、ありませんよ。
宅建協会にこの書類を持って行ってみては、どうですやろ。
この不動産屋は、売買代金に何か、水増ししてるようですね。
それと、
諸費用ローン手数料１０８，０００円
ローン事務手数料３２，４００円
は、何でしょうね。
銀行は、確かに手数料は取りますが、オイラの九州では、
不動産屋が、事務手数料を取る習慣は、ありませんよ。
宅建協会にこの書類を持って行ってみては、どうですやろ。
A
回答日時：
2017/5/11 17:12:28
おっしゃっていることがよく分かりません。登録免許税は日銀納付なさるのでしょうか？
そうでなければ、登記代と印紙代が分かれてくる理由がよく分かりません。
土地の固定資産税評価価格が判らないので何とも言えませんが、、、、、、、
とにかく登録免許税は収入印紙で納税できます。金券ショップで売っている２００円（実売価格１９６円）を１０００枚貼って、２０万円の納税も可能です（４０００円以上下がります、１回食事に行けますね）、多分、司法書士の懐に収まるでしょうね。金券ショップの人も万単位の印紙は司法書士事務所によく売れると言っていました。
登記は、土地の所有権移転登記、土地の抵当権設定登記、建物の表示の登記（これは基本的に無料です）、建物の保存登記、建物の抵当権設定登記、とあるはずです。通常の登録免許税と、住宅取得減税があるはずです。数字を示してもらって、その額を、収入印紙で不動産屋さんに渡すといいでしょう。
きっと苦笑いしてくれると思いますよ。
司法書士が難癖つけてきたら、全国司法書士連合会に懲戒請求して下さい。
とにかく、丼にサインしろ、と言う時点で、誠意を感じませんね。
>諸費用ローン手数料１０８，０００円
>ローン事務手数料３２，４００円
これが２つに分かれている理由も分かりません
>金消収入印紙２０，２００円
意味不明です。
まあ、回答者も多少かじったぐらいの知識しかないので、間違っていたら申し訳ないです。
ただ現時点で言えるのは、丼だということです。
そうでなければ、登記代と印紙代が分かれてくる理由がよく分かりません。
土地の固定資産税評価価格が判らないので何とも言えませんが、、、、、、、
とにかく登録免許税は収入印紙で納税できます。金券ショップで売っている２００円（実売価格１９６円）を１０００枚貼って、２０万円の納税も可能です（４０００円以上下がります、１回食事に行けますね）、多分、司法書士の懐に収まるでしょうね。金券ショップの人も万単位の印紙は司法書士事務所によく売れると言っていました。
登記は、土地の所有権移転登記、土地の抵当権設定登記、建物の表示の登記（これは基本的に無料です）、建物の保存登記、建物の抵当権設定登記、とあるはずです。通常の登録免許税と、住宅取得減税があるはずです。数字を示してもらって、その額を、収入印紙で不動産屋さんに渡すといいでしょう。
きっと苦笑いしてくれると思いますよ。
司法書士が難癖つけてきたら、全国司法書士連合会に懲戒請求して下さい。
とにかく、丼にサインしろ、と言う時点で、誠意を感じませんね。
>諸費用ローン手数料１０８，０００円
>ローン事務手数料３２，４００円
これが２つに分かれている理由も分かりません
>金消収入印紙２０，２００円
意味不明です。
まあ、回答者も多少かじったぐらいの知識しかないので、間違っていたら申し訳ないです。
ただ現時点で言えるのは、丼だということです。
A
回答日時：
2017/5/11 16:57:45
質問内容拝見させて頂きました。
ローン取扱手数料 １０８，０００円
諸費用ローン手数料 １０８，０００円
ローン事務手数料 ３２，４００円
上記の３つは、支払先は金融機関でしょうか？
支払先が不動産会社の場合は、交渉の余地があるかもしれません。
仲介手数料は、売主様が消費税課税業者では無ければ、上限額は「売買価格×３％＋６万円」に消費税８％を加算したものになりますので、上限額一杯の金額なりますので問題ないかと思います。
（売買代金に消費税が含まれている場合は、「売買代金から消費税を引いた本体価格」×３％＋６万円になります）
少しでも参考になれば幸いです。
ローン取扱手数料 １０８，０００円
諸費用ローン手数料 １０８，０００円
ローン事務手数料 ３２，４００円
上記の３つは、支払先は金融機関でしょうか？
支払先が不動産会社の場合は、交渉の余地があるかもしれません。
仲介手数料は、売主様が消費税課税業者では無ければ、上限額は「売買価格×３％＋６万円」に消費税８％を加算したものになりますので、上限額一杯の金額なりますので問題ないかと思います。
（売買代金に消費税が含まれている場合は、「売買代金から消費税を引いた本体価格」×３％＋６万円になります）
少しでも参考になれば幸いです。
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