教えて！住まいの先生
Q 新築マンションの購入を検討しています。 検討案件 90平米5200万円4LDKです。 平面駐車場付き 大阪阿倍野区内 地下鉄御堂筋線の昭和町から徒歩10分以内です。 家族構成 夫婦、子供2人同
性
共働き 年収900プラス妻
転勤族 私のみ単身で大阪を終の住処又は、賃貸にして家族で異動の場合もあり
住宅手当あり 平面駐車場と管理積立は賄える額はあります。
自己資金は1500くらいは考えています。
【質問内容】
・上記の条件にて、検討物件の購入が妥当かどうか？
・ローンはフラット35Sと変動とどちらがいいか？
・賃貸でも需要はある？4LDKは需要はありますか？
不安なことは多くありますが、色々なアドバイスの程よろしくお願いします。
共働き 年収900プラス妻
転勤族 私のみ単身で大阪を終の住処又は、賃貸にして家族で異動の場合もあり
住宅手当あり 平面駐車場と管理積立は賄える額はあります。
自己資金は1500くらいは考えています。
【質問内容】
・上記の条件にて、検討物件の購入が妥当かどうか？
・ローンはフラット35Sと変動とどちらがいいか？
・賃貸でも需要はある？4LDKは需要はありますか？
不安なことは多くありますが、色々なアドバイスの程よろしくお願いします。
質問日時：
2018/4/13 00:17:37
解決済み
解決日時：
2018/4/18 07:34:48
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 504 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/4/18 07:34:48
・バルコニーがL型でまわっている角４Lで住みやすく居住性はおすすめ。
単純に住む分にはよい物件だと思われる。
・が、地縁なければ外からは流入しない立地。
・長期的に見た周辺環境・利便施設は人とともに老齢化・衰退方向。
・世帯減少・少子高齢化加速とともに王子町の将来性はマイナスエリア。
・資産性は期待薄。
・面積狭くしてグロス予算額維持し、さらに中心部物件を検討されるほうが
資産性期待は高い。比較検討を必須でおすすめします。
・４L９０平米という面積は資産性保持面からは過剰面積。
・このエリアは賃貸需要に底堅さははっきり言ってない。
・したがって賃貸時の空室リスクは高め。
・賃料単価も面積過大でエリア相場よりも安くなる。坪6～7000円台／坪か？
70㎡台大阪市内中心部３Lなら坪9000円以上・・・との比較要。
・何より現時点はまだしも5－10年先空室リスクと賃料低下リスクは増大必至。
・この売主の管理費設定は安すぎ傾向。管理内容または管理費上昇リスクは高め。
特に面積が大きいのでランニング単価の上昇は痛い。
・ローンは変動をお勧め。
・転勤族さんなら他エリア（大都市圏に限るが）で追加物件購入し今回購入物件を 収益(賃貸）用としておく等の資産運用策も検討できるようにしておくべきだ と思われるが、追加物件購入検討時フラットは借りやすいが、逆は借入困難。
・また将来金利変動予測と現時点の金利・諸経費差に鑑みても変動がおすすめ。
・個人的には、都心回帰・人口世帯減少が加速していくことが確定な現状では、
駅徒歩9分、昭和町の駅力、過去の栄光で利便性に対してエリア土地坪単価が
実力より高めの帝塚山周辺という場所は価値保持安定性に難あり購入しません。
以上、すべて私見です。何かひとつでもご参考になれば幸いです。
単純に住む分にはよい物件だと思われる。
・が、地縁なければ外からは流入しない立地。
・長期的に見た周辺環境・利便施設は人とともに老齢化・衰退方向。
・世帯減少・少子高齢化加速とともに王子町の将来性はマイナスエリア。
・資産性は期待薄。
・面積狭くしてグロス予算額維持し、さらに中心部物件を検討されるほうが
資産性期待は高い。比較検討を必須でおすすめします。
・４L９０平米という面積は資産性保持面からは過剰面積。
・このエリアは賃貸需要に底堅さははっきり言ってない。
・したがって賃貸時の空室リスクは高め。
・賃料単価も面積過大でエリア相場よりも安くなる。坪6～7000円台／坪か？
70㎡台大阪市内中心部３Lなら坪9000円以上・・・との比較要。
・何より現時点はまだしも5－10年先空室リスクと賃料低下リスクは増大必至。
・この売主の管理費設定は安すぎ傾向。管理内容または管理費上昇リスクは高め。
特に面積が大きいのでランニング単価の上昇は痛い。
・ローンは変動をお勧め。
・転勤族さんなら他エリア（大都市圏に限るが）で追加物件購入し今回購入物件を 収益(賃貸）用としておく等の資産運用策も検討できるようにしておくべきだ と思われるが、追加物件購入検討時フラットは借りやすいが、逆は借入困難。
・また将来金利変動予測と現時点の金利・諸経費差に鑑みても変動がおすすめ。
・個人的には、都心回帰・人口世帯減少が加速していくことが確定な現状では、
駅徒歩9分、昭和町の駅力、過去の栄光で利便性に対してエリア土地坪単価が
実力より高めの帝塚山周辺という場所は価値保持安定性に難あり購入しません。
以上、すべて私見です。何かひとつでもご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/4/18 07:34:48
有難うございます。客観的なご意見により冷静になるとこができました。もう少し広く探してみようと思います。
回答
8 件中、1～8件を表示
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A
回答日時：
2018/4/16 15:36:35
東京・大阪・福岡で不動産業していますが住まいとしてでは個人の主観的な好みがあるから何とも解りませんが、資産価値や需要について回答します。
今の時代から10年間は需要はありますが10年以降は需要が極端に90平米は減ります。 ご存知でしょうけど国勢調査の結果2038年の家族構成は独身者４０％ 夫婦2人世帯のDINKSが３０％ 3人家族が２０％ 4人以上が１０％ 共働き率８６％です。 例えば同じマンションで60平米と90平米なら当然９０のが価格は高いですよね？ これが4人家族なら需要ありですが20年後は4人家族以上は全体の１０％程度です。 メインは独身・2人家族が７０％を占める為、90平米で5000万のマンションを買うなら2人家族ならより立地が良い60平米5000万の物件を買い、3人家族もより立地が良い70平米の5000万の物件を買います。 つまりですがこれから需要の高くて資産価値が下がらない不動産は広くて高い物件より
狭くて高い物件になります。 50坪5000万の土地より10坪5000万の土地のが
資産価値は維持ができます。
今後は家族構成が現代みたいに3人家族4人家族が少なくなると広いマンションの需要が無くなる為ネオチ率がかなり出てきます。
今の時代から10年間は需要はありますが10年以降は需要が極端に90平米は減ります。 ご存知でしょうけど国勢調査の結果2038年の家族構成は独身者４０％ 夫婦2人世帯のDINKSが３０％ 3人家族が２０％ 4人以上が１０％ 共働き率８６％です。 例えば同じマンションで60平米と90平米なら当然９０のが価格は高いですよね？ これが4人家族なら需要ありですが20年後は4人家族以上は全体の１０％程度です。 メインは独身・2人家族が７０％を占める為、90平米で5000万のマンションを買うなら2人家族ならより立地が良い60平米5000万の物件を買い、3人家族もより立地が良い70平米の5000万の物件を買います。 つまりですがこれから需要の高くて資産価値が下がらない不動産は広くて高い物件より
狭くて高い物件になります。 50坪5000万の土地より10坪5000万の土地のが
資産価値は維持ができます。
今後は家族構成が現代みたいに3人家族4人家族が少なくなると広いマンションの需要が無くなる為ネオチ率がかなり出てきます。
A
回答日時：
2018/4/14 22:03:40
うちは、3人家族、一人一部屋、夫婦も別寝室なんで、98平方、４LDK、5600でそれなりに使えていますよ。
まぁうちの場合は、家内と子供の部屋は猫の侵入禁止。
リビングは喫煙室なんで、私は他の二人と同席しない。
ローンを嫌がる人がいるけど、うちは共働きで貯蓄主義だから、頭金は多くて10%程度しか入れません。
そして、お互いに50%の持分ですから、私は2300のローン、家内は1800のローン＋500現金でした。まぁ、共働きですから、余裕で。
子供にいくらの金がかかるか、自分や家内がどれだけ健康で仕事を継続できるか不安ですから、現金が絶対に必要という主義です。
でも昭和町近辺で5200って安い感じがします。
いいですな。
首都圏はちょっと厳しい。
まぁうちの場合は、家内と子供の部屋は猫の侵入禁止。
リビングは喫煙室なんで、私は他の二人と同席しない。
ローンを嫌がる人がいるけど、うちは共働きで貯蓄主義だから、頭金は多くて10%程度しか入れません。
そして、お互いに50%の持分ですから、私は2300のローン、家内は1800のローン＋500現金でした。まぁ、共働きですから、余裕で。
子供にいくらの金がかかるか、自分や家内がどれだけ健康で仕事を継続できるか不安ですから、現金が絶対に必要という主義です。
でも昭和町近辺で5200って安い感じがします。
いいですな。
首都圏はちょっと厳しい。
A
回答日時：
2018/4/13 10:44:39
A
回答日時：
2018/4/13 07:37:29
質問内容とはずれますが、、、、
４ＬＤＫは部屋数が多すぎてかえって売りずらいと不動産屋から聞いたことがあります。まあ２部屋を一つにすればいいのですが、、、。全体のイメージがこまごませこせこしているんでしょう。９０平米で３ＬＤＫの方が売りやすいと思います。
お子さんがお二人なら３ＬＤＫでも？
４ＬＤＫは部屋数が多すぎてかえって売りずらいと不動産屋から聞いたことがあります。まあ２部屋を一つにすればいいのですが、、、。全体のイメージがこまごませこせこしているんでしょう。９０平米で３ＬＤＫの方が売りやすいと思います。
お子さんがお二人なら３ＬＤＫでも？
A
回答日時：
2018/4/13 04:24:15
転勤族が家を買うときは、家族の居場所を固定するときです。賃貸に出す想定がある時点で覚悟ができていないようですね。
家族ごと転勤地に行ってしまえば、ローンの支払いと管理積立の合計15,6万と推測しますが、それだけ払って住んでくれる人もまた転勤族です。3月の異動時期に入居がなければ一年間自腹ですよ。
借り上げ社宅暮らししてお金貯めて、もう少し考えがまとまってから買われたらいいとおもいます。
ちなみにローンは銀行の変動がいいと思います。フラットは融資手数料や利息高いうえに団信別払いなので、意外に高くつきます。
家族ごと転勤地に行ってしまえば、ローンの支払いと管理積立の合計15,6万と推測しますが、それだけ払って住んでくれる人もまた転勤族です。3月の異動時期に入居がなければ一年間自腹ですよ。
借り上げ社宅暮らししてお金貯めて、もう少し考えがまとまってから買われたらいいとおもいます。
ちなみにローンは銀行の変動がいいと思います。フラットは融資手数料や利息高いうえに団信別払いなので、意外に高くつきます。
A
回答日時：
2018/4/13 03:55:49
返済はできるから、買いたければ買ったらいいのです。妥当かどうかなんてあなた以外に判断できません。阿倍野区？大阪？と90%以上の人は思ってしまうのですから。
それでもアドバイスが欲しいと言うのならば、今後販売されてくる物件は値段が上がることはないのでゆっくり考えたら？
それでもアドバイスが欲しいと言うのならば、今後販売されてくる物件は値段が上がることはないのでゆっくり考えたら？
A
回答日時：
2018/4/13 03:15:43
自己資金つまり貯蓄1500あって年収が900
しかし、転勤族かつお子さん２人なら
マンション要らないでしょ？あわよくば家賃収入と考えるかもしれないが、空き家の増加
つまり供給過多の現時点からは遅すぎる。
貸家が正解。たかが部屋のために生涯賃金の何割を割かなきゃならんか冷静に考えれば答えは出るはず。900稼ぐオツムがあるのに…残念ですね。
しかし、転勤族かつお子さん２人なら
マンション要らないでしょ？あわよくば家賃収入と考えるかもしれないが、空き家の増加
つまり供給過多の現時点からは遅すぎる。
貸家が正解。たかが部屋のために生涯賃金の何割を割かなきゃならんか冷静に考えれば答えは出るはず。900稼ぐオツムがあるのに…残念ですね。
A
回答日時：
2018/4/13 00:42:07
子育て環境として、阿倍野という選択肢が私は無いですね
昭和町に住みたい4人家族なんて需要が少なくて、ローンその他を賄うほどの額では貸せないでしょう
そして、そもそも転勤族なのに買わなくていいと思います
昭和町に住みたい4人家族なんて需要が少なくて、ローンその他を賄うほどの額では貸せないでしょう
そして、そもそも転勤族なのに買わなくていいと思います
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