教えて！住まいの先生
Q 新築マンションか賃貸の比較。この計算で大体合っていますでしょうか。 こんにちは。8年後に売却を前提として、約6400万円の新築マンション購入か家賃20万円かを検討しています。条件は以下の通りです。
新築マンション
・神奈川県内。新宿、品川、東京駅までは電車1本で約45-55分。駅まで徒歩5分。徒歩10分以内にショッピングモールやスーパーマーケット、病院、クリニック、小学校等ありかなり便利。
・一般的なマンション（タワーマンションではない）で最上階、眺望良好。75㎡ぐらい。
・諸経費以外はフルローンで購入。住宅ローン減税
・諸経費は350万円と仮定
・固定資産税150,000円/年
・10年固定金利（0.65%)、元金154,000円/月、金利18,000円/月、管理費＋修繕積立計29,000円/月
これで8年住んだと計算すると
（154,000円＋18,000円＋29,000円）×12ヶ月×8年+固定資産税15万×8年+350万円
＝約2400万円の支出
住宅ローン減税40万×8年=320万円
①8年間の支出は2400万円-320万円=2080万円
8年後に6000万円で売却した場合、
売却費用の諸経費を300万円と仮定。
住宅ローン残高は約5000万円
②売却時の収益は6000-(300+5000)=700万円
①、②を合わせて8年間の収支：700-2080= マイナス1380万円
これに対し、20万円の賃貸に8年間住んだ場合（家賃補助が職場から75,000円/月あります）
礼金1ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分、2年ごとの更新なので更新3回
家賃125,000円×12×8＋礼金20万円＋仲介手数料20万円＋更新20万×3＝ マイナス1300万円
以上より単純比較をすると新築マンション購入も賃貸マンションも8年間で比べると大差なし。
こういう計算で合ってますでしょうか？（もちろん8年後に6000万円で売却できる前提ですが。。。）
他に計算に入れ忘れているものはないでしょうか。
教えていただけると大変助かります。
よろしくお願いします。
補足
・神奈川県内。新宿、品川、東京駅までは電車1本で約45-55分。駅まで徒歩5分。徒歩10分以内にショッピングモールやスーパーマーケット、病院、クリニック、小学校等ありかなり便利。
・一般的なマンション（タワーマンションではない）で最上階、眺望良好。75㎡ぐらい。
・諸経費以外はフルローンで購入。住宅ローン減税
・諸経費は350万円と仮定
・固定資産税150,000円/年
・10年固定金利（0.65%)、元金154,000円/月、金利18,000円/月、管理費＋修繕積立計29,000円/月
これで8年住んだと計算すると
（154,000円＋18,000円＋29,000円）×12ヶ月×8年+固定資産税15万×8年+350万円
＝約2400万円の支出
住宅ローン減税40万×8年=320万円
①8年間の支出は2400万円-320万円=2080万円
8年後に6000万円で売却した場合、
売却費用の諸経費を300万円と仮定。
住宅ローン残高は約5000万円
②売却時の収益は6000-(300+5000)=700万円
①、②を合わせて8年間の収支：700-2080= マイナス1380万円
これに対し、20万円の賃貸に8年間住んだ場合（家賃補助が職場から75,000円/月あります）
礼金1ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分、2年ごとの更新なので更新3回
家賃125,000円×12×8＋礼金20万円＋仲介手数料20万円＋更新20万×3＝ マイナス1300万円
以上より単純比較をすると新築マンション購入も賃貸マンションも8年間で比べると大差なし。
こういう計算で合ってますでしょうか？（もちろん8年後に6000万円で売却できる前提ですが。。。）
他に計算に入れ忘れているものはないでしょうか。
教えていただけると大変助かります。
よろしくお願いします。
皆さま、たくさんのご回答ありがとうございます。大変参考になりました。全体的な印象だとやはり賃貸の方が無難ということでしょうか。
参考までにこのエリアの同じぐらいの条件の中古マンションは新築当時4800-5200万円ぐらいなのですが、築6-8年で最近は5200-5900万円ぐらいで複数戸売れているようです。これだけを見ると今から8年後は上昇することはなくてもそこまで下落しないかなと思ったのですが、考えが甘いでしょうか？
質問日時：
2019/12/7 00:24:34
解決済み
解決日時：
2019/12/9 22:53:33
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 294 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/12/9 22:53:33
修繕積立金は、重要事項説明の時にも話があると思いますが、年間の上昇率が盛り込まれているはずですので確認が必要です。
１０年後で、新築の倍くらいは普通に上昇することがよくあります。
また、ローンを組むならおそらく、火災保険が抜けているのではないでしょうか？
火災保険料、１０年一括払い（地震保険、家財保険無し）の金額も発生します。
固定資産税も上昇するので、そこも計算が異なります。
また、MSは土地の持分が極めて少ない分、建物の価値の目減りが早いのが特徴ですから、よほど立地や間取りが良い新築じゃない限りは、年あたり１００万円は値下がりする計算で考えておくと良いと思います。
MS建築ラッシュがひと段落しているようです、近隣で売れ残っている新築MSがある場合は、一気に叩き売りをしますので、その場合は、８年後の価格の下落はシミュレーション以上に下がることが予想されます。
８年後に売却を予定しているなら、賃貸暮らしのほうがお金もかかりませんし、圧倒的に節約になりますので良ろしいかと思います。
１０年後で、新築の倍くらいは普通に上昇することがよくあります。
また、ローンを組むならおそらく、火災保険が抜けているのではないでしょうか？
火災保険料、１０年一括払い（地震保険、家財保険無し）の金額も発生します。
固定資産税も上昇するので、そこも計算が異なります。
また、MSは土地の持分が極めて少ない分、建物の価値の目減りが早いのが特徴ですから、よほど立地や間取りが良い新築じゃない限りは、年あたり１００万円は値下がりする計算で考えておくと良いと思います。
MS建築ラッシュがひと段落しているようです、近隣で売れ残っている新築MSがある場合は、一気に叩き売りをしますので、その場合は、８年後の価格の下落はシミュレーション以上に下がることが予想されます。
８年後に売却を予定しているなら、賃貸暮らしのほうがお金もかかりませんし、圧倒的に節約になりますので良ろしいかと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/12/9 22:53:33
皆様、たくさんのアドバイス本当にありがとうございました。しっかりと見極めて判断させていただきます。
回答
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A
回答日時：
2019/12/7 19:21:52
住宅ローンの団信メリットが抜けています。年齢次第ですが、同等の収入保障保険に入ると8年で150万ほど。
火災保険や、固定資産税や修繕費の増額は相殺できます
最も影響が出るのは「8年後」の確度かと思います。
仮に1年前後すると150万変わります。
「8年後に引っ越さない」可能性が多少でもあるなら、このリスクはかなり強烈です
また失職リスクがあります。職を失うと家賃が100万弱増えます。最悪8年で800万。
いわゆるリストラに限らず、転職に制限が出ますね。イメージとは逆ですが、「賃貸を選ぶと会社にしがみつく」ことになります。
もちろん会社の手当が変わり、家賃補助が消えてもまずい。これもイメージとは逆に「賃貸だと不景気や手取減少に弱い」といえます。
一方で、「思った金額で売れない」リスクもあります。
ですが影響が限定的です。数百万の損をしても、「転職機会を逃した」等に比べれば計算の範囲内でしょう。
あるいは、「8年後の引越」の理由にもよりますが、「思った金額で売れないので住み続ける」もありえるのでは。
つまり自由意思で対策をとれます。
火災保険や、固定資産税や修繕費の増額は相殺できます
最も影響が出るのは「8年後」の確度かと思います。
仮に1年前後すると150万変わります。
「8年後に引っ越さない」可能性が多少でもあるなら、このリスクはかなり強烈です
また失職リスクがあります。職を失うと家賃が100万弱増えます。最悪8年で800万。
いわゆるリストラに限らず、転職に制限が出ますね。イメージとは逆ですが、「賃貸を選ぶと会社にしがみつく」ことになります。
もちろん会社の手当が変わり、家賃補助が消えてもまずい。これもイメージとは逆に「賃貸だと不景気や手取減少に弱い」といえます。
一方で、「思った金額で売れない」リスクもあります。
ですが影響が限定的です。数百万の損をしても、「転職機会を逃した」等に比べれば計算の範囲内でしょう。
あるいは、「8年後の引越」の理由にもよりますが、「思った金額で売れないので住み続ける」もありえるのでは。
つまり自由意思で対策をとれます。
A
回答日時：
2019/12/7 15:02:27
固定資産税は、当初5年間は半額です。なので、6年目からは、固定資産税は2倍になります。都市計画税は変化なし。なので、6年目からは15万円×1.5＝約23万円と考えるべきでしょう。
修繕積立金は、3年もしくは5年ごとに値上がります。
先の方が言っていますが、6400万円のマンションが8年後に6000万円で売れるなんてあり得ないと思います。運が良くても3割減と考えるべきだと思います。
私なら、この見積もりで買って売るなんて考えは、全くありません。家賃補助がでる以上、賃貸にします。
修繕積立金は、3年もしくは5年ごとに値上がります。
先の方が言っていますが、6400万円のマンションが8年後に6000万円で売れるなんてあり得ないと思います。運が良くても3割減と考えるべきだと思います。
私なら、この見積もりで買って売るなんて考えは、全くありません。家賃補助がでる以上、賃貸にします。
A
回答日時：
2019/12/7 15:00:01
たぶん大丈夫だと思います。
その立地で8年後6000万。すべてはそこでしょうね。如何せんいまが住宅バブルのピークですからね。いま買った物件を数年後に売るのは難しいような気はしますが。
7年前に買った物件を最近売った知人はかったときより高く売れたと言ってました。いまは確実にバブルではありますからね。それがいつ崩壊するかです。
その立地で8年後6000万。すべてはそこでしょうね。如何せんいまが住宅バブルのピークですからね。いま買った物件を数年後に売るのは難しいような気はしますが。
7年前に買った物件を最近売った知人はかったときより高く売れたと言ってました。いまは確実にバブルではありますからね。それがいつ崩壊するかです。
A
回答日時：
2019/12/7 13:10:18
新築時の修繕積立金は、すぐに上昇します。
２，３年後に月に1万程度を覚悟してはどうでしょう。
元金均等での返済ですから、金利分は下がりますよね。
戸塚かなぁ。
場所はいいと思います。
結構な値段のするマンションですね。
6400をフルローンできるということは、それなりの所得がありますね。
ーーーーーー
最低でも毎月20万の出費に年間費用がかかりますね。
修繕積立は自分の元に戻らない掛け捨て。
240万と150万の固定経費、賃貸なら8年間で100万の契約、更新などで100万。一年で準備できます。
何かが抜けているとは思わないけど、会社から75000円（8年で720万）くれるってのが決めてです。マンション購入では出ていくばっかりですからね。
２，３年後に月に1万程度を覚悟してはどうでしょう。
元金均等での返済ですから、金利分は下がりますよね。
戸塚かなぁ。
場所はいいと思います。
結構な値段のするマンションですね。
6400をフルローンできるということは、それなりの所得がありますね。
ーーーーーー
最低でも毎月20万の出費に年間費用がかかりますね。
修繕積立は自分の元に戻らない掛け捨て。
240万と150万の固定経費、賃貸なら8年間で100万の契約、更新などで100万。一年で準備できます。
何かが抜けているとは思わないけど、会社から75000円（8年で720万）くれるってのが決めてです。マンション購入では出ていくばっかりですからね。
A
回答日時：
2019/12/7 08:51:42
固定資産税は年々減っていく。ただ、新築の場合は当初値引きされているので、途中で増える可能性はある。（マンションなら5年間半分だったかな？）
賃貸で8年後の退去費用は考えないのですか？敷金だけで補修費用が賄える計算ですか？
今はオリンピック前で値段が高いです。オリンピック後はガクンと下がると予想されます。東京駅から４５～５５分掛るマンションが8年後に6000万円の価値があるとは私には全く想像できません。
賃貸で8年後の退去費用は考えないのですか？敷金だけで補修費用が賄える計算ですか？
今はオリンピック前で値段が高いです。オリンピック後はガクンと下がると予想されます。東京駅から４５～５５分掛るマンションが8年後に6000万円の価値があるとは私には全く想像できません。
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