教えて！住まいの先生
Q 晴海のタワーマンションについて 広告で見たのですが、2019年に建設、47階建て最上階北側角部屋の2LDKで、 まだ人が住んだことが無く、未入居で2億4,500万円という物件でした。
月島駅から徒歩13分とありました。
そこで質問です。
①やや駅から遠い、という印象はありますが、最上階北側角部屋というのは、この建物の中で最高クラスのお部屋ではないかと思うのですが、いかがでしょうか？
②立地条件的に2億4,500万円は妥当でしょうか？
③一番良い部屋ではないかと思うような部屋なのに、もともと住んでいた土地の売主が選ばなかったのはなぜでしょうか？（憶測で構いません)
④空き物件となっているのは、最初に買った人が最初から転売目的だったのでしょうか？
⑤場所的に価値は下がりにくいまたは逆に下がりやすい、どういった傾向があるでしょうか？
⑥免震構造（または耐震）であれば、埋め立て地代表みたいな地域であるこの場所でも特に問題ないでしょうか？
⑦大崎や五反田のタワーマンションと比較した場合の資産価値の安定はいかがなものでしょうか？(便利さは五反田等に比べると劣ると思いますが、眺望のすばらしさは、すごいものがありますよね）
⑧晴海など、湾岸地区のタワーマンションは、やはり大人気なのでしょうか？
そこで質問です。
①やや駅から遠い、という印象はありますが、最上階北側角部屋というのは、この建物の中で最高クラスのお部屋ではないかと思うのですが、いかがでしょうか？
②立地条件的に2億4,500万円は妥当でしょうか？
③一番良い部屋ではないかと思うような部屋なのに、もともと住んでいた土地の売主が選ばなかったのはなぜでしょうか？（憶測で構いません)
④空き物件となっているのは、最初に買った人が最初から転売目的だったのでしょうか？
⑤場所的に価値は下がりにくいまたは逆に下がりやすい、どういった傾向があるでしょうか？
⑥免震構造（または耐震）であれば、埋め立て地代表みたいな地域であるこの場所でも特に問題ないでしょうか？
⑦大崎や五反田のタワーマンションと比較した場合の資産価値の安定はいかがなものでしょうか？(便利さは五反田等に比べると劣ると思いますが、眺望のすばらしさは、すごいものがありますよね）
⑧晴海など、湾岸地区のタワーマンションは、やはり大人気なのでしょうか？
質問日時：
2021/7/14 12:24:40
解決済み
解決日時：
2021/7/19 12:44:21
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 478 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/7/19 12:44:21
港区のタワーマンション40階付近に住む者です。
部屋の向きは北向きです（眺望の良さと直射日光を避けたかったので北向きを選択しました）
①タワーマンションの場合特に高層階だと目の前の眺望が抜けている事が多いと思います。その場合南向きなどは日中ずっと日が差しておりとにかく暑いです。せっかく眺望が良くてもカーテンを引きっぱなしという状況だと思います。
日本の場合建物は南向きに建っている事が多く（南向きがいいとされる習慣のせいで）当然南側に太陽光が当たりその反射光は建物の北側に当たります。私が敢えて北を選んだ理由はそこにあります。
直射日光でなく反射光であれば熱くなりません。でも反射光が差すので非常に部屋の中は明るくなります。（部屋に立つと影ができる位です）勿論我が家のリビングはカーテンはありません（直射日光を避ける必要がないので）家具等の日焼けも避けられ明るいとなれば南向きより遙かに好条件ですね。
②立地条件的に2億4,500万円は妥当でしょうか？
＞＞広さ（㎡数）が分からないので何とも分かりません
③一番良い部屋ではないかと思うような部屋なのに、もともと住んでいた土地の売主が選ばなかったのはなぜでしょうか？（憶測で構いません)
＞＞良い部屋の定義は人それぞれだと思うので難しいですね
私個人は眺望が良ければタワーマンションは北向きか北東がベストだと思っています。
④空き物件となっているのは、最初に買った人が最初から転売目的だったのでしょうか？
＞＞恐らくそうだろうと思います
⑤場所的に価値は下がりにくいまたは逆に下がりやすい、どういった傾向があるでしょうか？
＞＞そこまで一等地だとは思いません。しかしながら銀座も自転車で行こうと思えば行ける距離ですし好立地であるとは思います。
23区内で10段階で評価するならまあ6～7と言った感じでしょう
今からであれば極端に下がりもせず上がっても気持ち程度という所かと思います
⑥免震構造（または耐震）であれば、埋め立て地代表みたいな地域であるこの場所でも特に問題ないでしょうか？
＞＞埋立地である場合建物その物が免振等対策されていても大きな地震が起きた場合土地そのものが液状化してしまうケースもあります。そうなってしまうと幾ら免振構造と言ってもあまりその効果は得られないと思います。
但し高層マンションの場合かなり深い所まで杭打ちするのでどこまでその影響があるかは詳しく調べないと分からないと思います。
ただいつか来るであろう巨大地震ではありますがもしとんでも無く大きな地震が来た場合どこに住んでいても甚大な被害はあると思います
それを考慮するなら郊外の田舎等に引っ込むか大金払って山手線中心部や松濤、白金台等でない限りバランスのいい土地は無いと思いますので難しい判断ですよね。液状化すると今でも東日本大震災の影響が残る海浜幕張の街中など見てみるといいと思います。未だにデコボコです。（YouTubeなどでもあるので見てみるといいですよ）
⑦
＞＞⑤の回答に類似します。五反田大崎とでは比較になりませんよね。
最寄駅が山手線（新宿～東京間は特に）というのは最強です。
⑧晴海など、湾岸地区のタワーマンションは、やはり大人気なのでしょうか？
＞＞大人気かどうかは分かりませんが郊外に住んでる人で都心に住みたいと思う人には晴海、月島、豊洲、有明といった地域はサラリーマンで共稼ぎならギリギリ手が出るか出ないかという所かと思うのでそういう層には人気があるんだと思いますよ
少なくとも同じような物件だとしたら港区や中央区渋谷区などに住んでる人は晴海などに引っ越したいと思う人は居ないと思います
あくまで予算内で都心に近い所をという方達に人気という事かと思います
なので逆に晴海で2億なんて物件買う人は少ないのでは？と思ってしまいますね。
部屋の向きは北向きです（眺望の良さと直射日光を避けたかったので北向きを選択しました）
①タワーマンションの場合特に高層階だと目の前の眺望が抜けている事が多いと思います。その場合南向きなどは日中ずっと日が差しておりとにかく暑いです。せっかく眺望が良くてもカーテンを引きっぱなしという状況だと思います。
日本の場合建物は南向きに建っている事が多く（南向きがいいとされる習慣のせいで）当然南側に太陽光が当たりその反射光は建物の北側に当たります。私が敢えて北を選んだ理由はそこにあります。
直射日光でなく反射光であれば熱くなりません。でも反射光が差すので非常に部屋の中は明るくなります。（部屋に立つと影ができる位です）勿論我が家のリビングはカーテンはありません（直射日光を避ける必要がないので）家具等の日焼けも避けられ明るいとなれば南向きより遙かに好条件ですね。
②立地条件的に2億4,500万円は妥当でしょうか？
＞＞広さ（㎡数）が分からないので何とも分かりません
③一番良い部屋ではないかと思うような部屋なのに、もともと住んでいた土地の売主が選ばなかったのはなぜでしょうか？（憶測で構いません)
＞＞良い部屋の定義は人それぞれだと思うので難しいですね
私個人は眺望が良ければタワーマンションは北向きか北東がベストだと思っています。
④空き物件となっているのは、最初に買った人が最初から転売目的だったのでしょうか？
＞＞恐らくそうだろうと思います
⑤場所的に価値は下がりにくいまたは逆に下がりやすい、どういった傾向があるでしょうか？
＞＞そこまで一等地だとは思いません。しかしながら銀座も自転車で行こうと思えば行ける距離ですし好立地であるとは思います。
23区内で10段階で評価するならまあ6～7と言った感じでしょう
今からであれば極端に下がりもせず上がっても気持ち程度という所かと思います
⑥免震構造（または耐震）であれば、埋め立て地代表みたいな地域であるこの場所でも特に問題ないでしょうか？
＞＞埋立地である場合建物その物が免振等対策されていても大きな地震が起きた場合土地そのものが液状化してしまうケースもあります。そうなってしまうと幾ら免振構造と言ってもあまりその効果は得られないと思います。
但し高層マンションの場合かなり深い所まで杭打ちするのでどこまでその影響があるかは詳しく調べないと分からないと思います。
ただいつか来るであろう巨大地震ではありますがもしとんでも無く大きな地震が来た場合どこに住んでいても甚大な被害はあると思います
それを考慮するなら郊外の田舎等に引っ込むか大金払って山手線中心部や松濤、白金台等でない限りバランスのいい土地は無いと思いますので難しい判断ですよね。液状化すると今でも東日本大震災の影響が残る海浜幕張の街中など見てみるといいと思います。未だにデコボコです。（YouTubeなどでもあるので見てみるといいですよ）
⑦
＞＞⑤の回答に類似します。五反田大崎とでは比較になりませんよね。
最寄駅が山手線（新宿～東京間は特に）というのは最強です。
⑧晴海など、湾岸地区のタワーマンションは、やはり大人気なのでしょうか？
＞＞大人気かどうかは分かりませんが郊外に住んでる人で都心に住みたいと思う人には晴海、月島、豊洲、有明といった地域はサラリーマンで共稼ぎならギリギリ手が出るか出ないかという所かと思うのでそういう層には人気があるんだと思いますよ
少なくとも同じような物件だとしたら港区や中央区渋谷区などに住んでる人は晴海などに引っ越したいと思う人は居ないと思います
あくまで予算内で都心に近い所をという方達に人気という事かと思います
なので逆に晴海で2億なんて物件買う人は少ないのでは？と思ってしまいますね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/7/19 12:44:21
ご回答ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2021/7/16 18:55:26
①やや遠いは間違いです。新宿・澁谷・池袋など、最寄り駅以外にも多線利用可でない限り、マンションはタワマンだろうが小規模だろうが駅地価がメリット。徒歩10分以内でないと勝負は難しいです。
②売れていないということが、その物件に価値が無いという証拠です。簡単なことです。
③自分では価値が無い・住みたいと思える街ではないというエリアということでしょう。個人的に、晴海ってエリア、なにが魅力なのですか？逆に聞きたいです。
④そんなことは分かません。新築を過ぎた一年から、元の売り主が仲介業者に転売するケースが多いですし、元々の売り主のままということも有り得ます。
⑤全国、未曽有の災害が増える今、ハザードマップに関心を示す人は増えています。まして湾岸エリアはハザードマップ上マイナスでしかありません。好んで買う人は物好きとしか言いようがありません。上がることは有り得ないし、現状維持も売れ残りがあるのだから難しく、下がるのが普通の判断でしょう。
⑥タワマンは大地震が来たとしても倒壊はしません。仮に倒壊するとしたら、そのタワマンが欠陥手抜き建物だったか、もしくは想定外の大地震のため、地域・周辺がすべてぶっ壊れています。また、どんな免振・制振構造で倒壊は免れたとしても、海沿いは液状化が起こり、街全体が機能不全に陥るでしょう。タワマンの最上階から降りたとして、まともに歩けやしないし、近隣商業施設も営業はしていないでしょう。まして、そこから避難所に向かったとしても、もう満員で入ることはできないでしょう。タワマンの上層階は、大規模災害が起きたら地域協力は皆無です。管理組合で解決するしかありません。
⑦タワマンに限らず、都会のマンションは眺望より利便性優先です。眺望が上で利便性は二の次という物件は、湘南エリアのオーシャンビューのマンションだけです。
⑧知りません。でもご指摘の物件は売れ残っているのでしょう？人気があるとは思えません。
②売れていないということが、その物件に価値が無いという証拠です。簡単なことです。
③自分では価値が無い・住みたいと思える街ではないというエリアということでしょう。個人的に、晴海ってエリア、なにが魅力なのですか？逆に聞きたいです。
④そんなことは分かません。新築を過ぎた一年から、元の売り主が仲介業者に転売するケースが多いですし、元々の売り主のままということも有り得ます。
⑤全国、未曽有の災害が増える今、ハザードマップに関心を示す人は増えています。まして湾岸エリアはハザードマップ上マイナスでしかありません。好んで買う人は物好きとしか言いようがありません。上がることは有り得ないし、現状維持も売れ残りがあるのだから難しく、下がるのが普通の判断でしょう。
⑥タワマンは大地震が来たとしても倒壊はしません。仮に倒壊するとしたら、そのタワマンが欠陥手抜き建物だったか、もしくは想定外の大地震のため、地域・周辺がすべてぶっ壊れています。また、どんな免振・制振構造で倒壊は免れたとしても、海沿いは液状化が起こり、街全体が機能不全に陥るでしょう。タワマンの最上階から降りたとして、まともに歩けやしないし、近隣商業施設も営業はしていないでしょう。まして、そこから避難所に向かったとしても、もう満員で入ることはできないでしょう。タワマンの上層階は、大規模災害が起きたら地域協力は皆無です。管理組合で解決するしかありません。
⑦タワマンに限らず、都会のマンションは眺望より利便性優先です。眺望が上で利便性は二の次という物件は、湘南エリアのオーシャンビューのマンションだけです。
⑧知りません。でもご指摘の物件は売れ残っているのでしょう？人気があるとは思えません。
A
回答日時：
2021/7/16 17:05:44
もう７年前ですが勝どきエリアのタワーマンション
販売してた事があります。
タワーマンションの場合ですが最上階の部屋は割高な
設定にしてるんですよ。
所有者も個人もいれば企業が法人で購入して
るケースも多いです。
そもそも２億超えのマンション買う人は電車など使わないので
駅徒歩１３分とか最初から距離など見る人すらいないよ！
運転手付きの車持ちやすべてタクシーです。
資産価値は個人的な見解ですが晴海や月島や勝どきは
下がるかなと思います。
やはり数が多すぎるのとそもそも今一番不動産が
売れる時代で最高値の時代に湾岸エリアだけ上がって
無いんですよ・・・
むしろ一番高騰してるのが新宿区と世田谷区何です。
二子玉川の駅４分で８６平米が新築で２億超えたんですよ！
あんな世田谷区の端っこが・・・
確かに湾岸エリアのタワマンは人気と言えど
数が多すぎるのでリセールは今買う場合は期待できないかも。
むしろ築地とか新富町とかのマンションのが価値は
維持できるよ
販売してた事があります。
タワーマンションの場合ですが最上階の部屋は割高な
設定にしてるんですよ。
所有者も個人もいれば企業が法人で購入して
るケースも多いです。
そもそも２億超えのマンション買う人は電車など使わないので
駅徒歩１３分とか最初から距離など見る人すらいないよ！
運転手付きの車持ちやすべてタクシーです。
資産価値は個人的な見解ですが晴海や月島や勝どきは
下がるかなと思います。
やはり数が多すぎるのとそもそも今一番不動産が
売れる時代で最高値の時代に湾岸エリアだけ上がって
無いんですよ・・・
むしろ一番高騰してるのが新宿区と世田谷区何です。
二子玉川の駅４分で８６平米が新築で２億超えたんですよ！
あんな世田谷区の端っこが・・・
確かに湾岸エリアのタワマンは人気と言えど
数が多すぎるのでリセールは今買う場合は期待できないかも。
むしろ築地とか新富町とかのマンションのが価値は
維持できるよ
A
回答日時：
2021/7/14 13:20:35
同じ区に住んでおります。
最上階で２４，５００万とありますが
広さはどれ位ですか？
２００m２位あるならその位の値段を
付けるかもしれませんが・・・・
（１００m２位なら、多分売り出し価格、
１２，０００万位では？）
ここ７〜８年で晴海にタワーマンションが
乱立してますが個人的にはお勧めしません。
駅から１３分？→遠すぎです。
中国人とかが投資目的で購入したのでは？
晴海の４７階なんて風が強過ぎていつも
揺れてる状態でしょう。
最上階で２４，５００万とありますが
広さはどれ位ですか？
２００m２位あるならその位の値段を
付けるかもしれませんが・・・・
（１００m２位なら、多分売り出し価格、
１２，０００万位では？）
ここ７〜８年で晴海にタワーマンションが
乱立してますが個人的にはお勧めしません。
駅から１３分？→遠すぎです。
中国人とかが投資目的で購入したのでは？
晴海の４７階なんて風が強過ぎていつも
揺れてる状態でしょう。
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