教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンションのことで教えて下さい。 家賃設定について ①家賃４，８万円 共益費６千円 敷金０円 礼金１ケ月 広告料２ケ月
②家賃４，９万円 共益費７千円 敷金０円 礼金０円 広告料２ケ月
③家賃５万円 共益費８千円 敷金０円 礼金０円 広告料２ケ月 フリー レント１年毎に１ケ月
①は入居者退去前と同じ条件です。６月から募集しています。９月下旬から②の条件に変えました。③は私の部屋より条件の悪い下階の物件が家賃５万円 共益費８千円フリーレント２ケ月で出ていますのでそのマネをしようかなと思って考えたプランです。現状は②です。①から②に変えたのは売却も考えているので少しでも利回りを上げようと思ったからです。③も同じ理由です。
質問１，
①②③で一番入居者の決まりやすい家賃設定はどれでしょうか。
質問２，
①で３ケ月決まっていないのに②に変えたのは良くないでしょうか。
質問３，
複数の業者に依頼しているのですが、ある業者が家賃∔共益費を下げて５万円にするか広告費を３ケ月にするかしないとなかなかきまらないと言います。広告費を３ケ月にするとそのうちの１ケ月分を入居者の家賃の割引に回せるので決まりやすくなると言うのですが、業者の言っていることは一理ありますか。それともこの業者は３ケ月自分のものにしようとして言っているだけですか。
質問４，
築３８年と古いのですが大阪市中央区にあり管理・修繕はきちんとされています。１０年後・２０年後このマンションに賃借人が付く価値がありまか。今売った方が良いでしょうか。
質問５，
空いている期間がもったいないので家賃∔共益費を下げる方が良いかもと思うのですが下げると利回りが下がり売却価格が下がってしまうと思うのですが業者によっては関係ないと言う業者もいます。下がる・関係ないどちらが正しいですか。
③家賃５万円 共益費８千円 敷金０円 礼金０円 広告料２ケ月 フリー レント１年毎に１ケ月
①は入居者退去前と同じ条件です。６月から募集しています。９月下旬から②の条件に変えました。③は私の部屋より条件の悪い下階の物件が家賃５万円 共益費８千円フリーレント２ケ月で出ていますのでそのマネをしようかなと思って考えたプランです。現状は②です。①から②に変えたのは売却も考えているので少しでも利回りを上げようと思ったからです。③も同じ理由です。
質問１，
①②③で一番入居者の決まりやすい家賃設定はどれでしょうか。
質問２，
①で３ケ月決まっていないのに②に変えたのは良くないでしょうか。
質問３，
複数の業者に依頼しているのですが、ある業者が家賃∔共益費を下げて５万円にするか広告費を３ケ月にするかしないとなかなかきまらないと言います。広告費を３ケ月にするとそのうちの１ケ月分を入居者の家賃の割引に回せるので決まりやすくなると言うのですが、業者の言っていることは一理ありますか。それともこの業者は３ケ月自分のものにしようとして言っているだけですか。
質問４，
築３８年と古いのですが大阪市中央区にあり管理・修繕はきちんとされています。１０年後・２０年後このマンションに賃借人が付く価値がありまか。今売った方が良いでしょうか。
質問５，
空いている期間がもったいないので家賃∔共益費を下げる方が良いかもと思うのですが下げると利回りが下がり売却価格が下がってしまうと思うのですが業者によっては関係ないと言う業者もいます。下がる・関係ないどちらが正しいですか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/2/9 20:10:16
③は一番無いです。
請求サイクルが一定でないのは保証委託契約でも売買でも管理でも手間がかかり、事故につながるため嫌われます。
借りる方も、毎日家賃のこと考えてる訳ではないので、面倒です。
それなら、付帯設備使用料や付帯契約料を貸主負担してもらうなどのキャンペーンの方が魅力的です。
初回保証委託料の貸主負担や、契約初期にフリーレントをつけて、その分を早期解約違約金で損失回避した方が、借主は初期費用が抑えられて、ただ長く住めば知らない間に違約金も回避できてお得です。
(最近、初期費用をカード決済できる仲介店が増えているので、初期費用を抑えた上に初期フリーレントだと賃料発生が遅くなるので初期費用のカードローンが少し楽になるのです。)
また、賃料・共益費の総額が月額賃料となるとはいえ、賃料が上がると仲介料や広告料も上がるので面倒です。
広告料をさらに積むんだったら、仲介手数料100%貸主負担でキャンペーンした方が借主にもアピールできて、使い勝手いいです。
概ね、仲介業者の言う事は正しいと思います。
請求サイクルが一定でないのは保証委託契約でも売買でも管理でも手間がかかり、事故につながるため嫌われます。
借りる方も、毎日家賃のこと考えてる訳ではないので、面倒です。
それなら、付帯設備使用料や付帯契約料を貸主負担してもらうなどのキャンペーンの方が魅力的です。
初回保証委託料の貸主負担や、契約初期にフリーレントをつけて、その分を早期解約違約金で損失回避した方が、借主は初期費用が抑えられて、ただ長く住めば知らない間に違約金も回避できてお得です。
(最近、初期費用をカード決済できる仲介店が増えているので、初期費用を抑えた上に初期フリーレントだと賃料発生が遅くなるので初期費用のカードローンが少し楽になるのです。)
また、賃料・共益費の総額が月額賃料となるとはいえ、賃料が上がると仲介料や広告料も上がるので面倒です。
広告料をさらに積むんだったら、仲介手数料100%貸主負担でキャンペーンした方が借主にもアピールできて、使い勝手いいです。
概ね、仲介業者の言う事は正しいと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/2/9 20:10:16
回答して下さいました３名の方どうもありがとうございました。３名の方それぞれに説得力のある貴重なご意見をして戴きましてどの方にもベストアンサーを差し上げたいのですが、今回は zcc********さん にベストアンサーを差し上げたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2021/11/3 17:53:41
質問１，②だと思います。礼金あると初期費用がハードルとなすからです。
ただし法人狙いならそんなに気にしなくてもいいかも。
質問２，よくないです。せめて家賃４，８万円共益費７千円でしょう。
質問３ 業者の言っていることは一理あります。
業者が広告費３ケ月自分のものにしようとしてもばれますから
それはないでしょう。
質問４，
築３８年と書いてありますが構造は？ RC?
そのあたりの賃貸事情（ほかの物件との比較含め）
わかりかねますが、駅に近いとか便利だとか大きなメリットあれば
修繕したりきれいにしてれば１０年はもつのでは・・・
入居の属性や年齢にもよります。
質問５ とにかく入れ、、満室状態でオーナーチェンジにしたほうが
売却しやすいのは業者の言うとおりです。
空室で（表面）利回りが高くても説得力に欠けます。
以上ご参考まで。
ただし法人狙いならそんなに気にしなくてもいいかも。
質問２，よくないです。せめて家賃４，８万円共益費７千円でしょう。
質問３ 業者の言っていることは一理あります。
業者が広告費３ケ月自分のものにしようとしてもばれますから
それはないでしょう。
質問４，
築３８年と書いてありますが構造は？ RC?
そのあたりの賃貸事情（ほかの物件との比較含め）
わかりかねますが、駅に近いとか便利だとか大きなメリットあれば
修繕したりきれいにしてれば１０年はもつのでは・・・
入居の属性や年齢にもよります。
質問５ とにかく入れ、、満室状態でオーナーチェンジにしたほうが
売却しやすいのは業者の言うとおりです。
空室で（表面）利回りが高くても説得力に欠けます。
以上ご参考まで。
A
回答日時：
2021/11/3 15:12:10
礼金は0の方が良いですね。
ただ、敷金0というと出る時に怖い、と警戒する人が居るのは確かですね。
実質は家賃+共益費の合計が家賃みたいな物ですが、万単位で下がらなければたいして違いは無いのではないでしょうか。
自分が借りる立場だと3が一番魅力的です。
、、、が、フリーレントという表現だと理解されにくい部分も有ると思うので、それなら『更新料金0円+火災保険』くらいの方がインパクトは強そうですよね。
ただ、敷金0というと出る時に怖い、と警戒する人が居るのは確かですね。
実質は家賃+共益費の合計が家賃みたいな物ですが、万単位で下がらなければたいして違いは無いのではないでしょうか。
自分が借りる立場だと3が一番魅力的です。
、、、が、フリーレントという表現だと理解されにくい部分も有ると思うので、それなら『更新料金0円+火災保険』くらいの方がインパクトは強そうですよね。
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