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教えて!住まいの先生

Q不動産投資について質問です。

築13年の木造アパートを去年5月に友人が購入し
投資を始めていました。2500万で25年ローン。
色々な諸経費は300万で2800万借金してスタート。
今の所全部入居で利益ありです。
ところが親にやっている事を伝えたらもう反対され
今すぐ売れとなりました。現在1月に発覚。
不動産に売り出すため相談したら3000万で売り出せるとなりました。
かなり短い期間(5年以内)であれば3000万に40%取られて破産しますか?
それとも税金に40%かかるって理解で大丈夫なんでしょうか?
なんかその話を聞いてどう理解してあげたらいいのかわからなくて。。不動産あまり詳しくなくてどういう事だ?と疑問に思い投稿しました。
すぐにローン組んでて3000万で売ったら大赤字になってしまうのかと思ったので疑問でした。
質問日時:2022/1/15 19:18:39解決済み解決日時:2022/1/24 00:57:40
回答数:12閲覧数:5724
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2022/1/24 00:57:40
3000万円で売ったら仲介手数料96万円取られるし買った時と売った時で大損しますよ。
税金は減価償却がまだまだですからそこまで気にする必要は無いですがトータルで500万円ぐらい損するのでは無いでしょうか?
中古アパートは結構利益出ますからそのままの方が良いんですけどね。
表面利回り何%なんでしょうか?
売らない方が絶対良いです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2022/1/24 00:57:40

色々と教えていただいて本当に助かりました。清掃も旦那側は自分でやり清掃して
節約しつつ利益維持して5年後くらいには売却してみる方針になりました。
前の大家も空室あって微妙な時期もあったと
話していたそうで、やはり微妙な物件かと
思いますので売ります。また何か聞きたい事出来ましたらまた聞くかもです。回答し心配して頂いた方々には感謝します。また何かありましたらよろしくお願いします!有難う御座いました。

 

回答

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A 回答日時:2022/1/21 22:56:19
大家です。課税対象は売却額ではなく、売却額から取得費(購入価格に購入時の仲介手数料など諸費用を加えた価格、建物の減価償却は控除)と売却に伴う諸費用(売却時の仲介手数料など)を引いた金額になります。

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A 回答日時:2022/1/21 22:47:47
短期間での借入金返済の場合、金融機関によっては期限前弁済の特約(いわゆる違約金)を設定している可能性もあるので、返済時は問い合わせをして確認をした方がいいかもしれないです。

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A 回答日時:2022/1/21 19:33:07
税金は利益にかかるさー。
3000-2800で200万の利益 手数料などもかかるから
100万いかないくらい?
経費乗せて差し引き0で税金なしくらいかしら?
でもその間のお家賃がまるっと利益になってるかねー。

そのくらいのお金引っ張れるくらい器量あるんだから
親の言いなりにならなくてもね^^

もうちょっと引き延ばしてから売ったほうが良いかもね^^

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A 回答日時:2022/1/21 17:11:52
失礼します。
他の方が言うように、「売った後の」利益分に40%ですね!
ただ、購入時の諸経費や金利(経費になると思います)だとかを
差し引けば、この お話だといわゆる「トントン」利益出ないんじゃないですかね…

ただ、確定申告…一年ずつで計算すると多少の誤差はあるかもです。
申告が始まる前に税務署に相談してみれば、計算してくれるんじゃないですかね?

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A 回答日時:2022/1/20 15:38:00
短期譲渡所得は確かに税率が高いですが、取得価格(現在の価値)と売買差益で利益が出た分に対し課税されます。

つまり利益が出たとしても赤字になることは税金の扱いではありません。
ただし、不動産取得税および固定資産税の負担分は発生します。不動産取得税の請求は時期により遅れて送達されることもありますのでその点は注意が必要です。
併せて、現在満室との事ですが管理委託契約の内容によってはリスクが潜んでいる可能性があります。

もし、ご友人の方がお困りであれば我々が運営している団体にご相談いただければと思料しております。

以下、URLを添付いたしますのでご紹介していただければ幸いです。

不動産トラブル解決協会
https://www.trouble-kaiketu.com/

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A 回答日時:2022/1/19 08:23:28
0.7%は木造アパート隣に一軒家込みのローンでしょうか?それとも賃貸併用住宅でしょうか?この金利ですと、住宅ローンの金利以外はありえません。不動産投資ローンの金利とは思えないし、銀行側赤字です。それか数年後に一気に3-4%に跳ね上がる契約とか。

契約書のどこかに「居宅用住宅」と記載あるから確認してみてください。

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A 回答日時:2022/1/18 10:18:19
一つだけお尋ねしますが借入金利が最初の投資で0.07パーなんてのはありませんね。0.7パーでもあり得ません。普通は最初は良くて2パーくらいです。何か勘違いしていませんかね。それとも私の読み違いですかね。信じられないとかでなくあり得ません。

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A 回答日時:2022/1/17 19:38:17
売値に40%の税金がかかるのではありませんよ。
売った値段から買った値段や経費を引いて出た「利益」に税金がかかるのです。
それがマイナスになったら税金はかかりません。
なんで破産するのでしょうか。

もちろん売るためには売ったお金でローンを完済しなければなりません。
ローンが残ったまま売ることはできません。
ローンが残った物権を買う人はいません。
もし売ったお金でローンが払えなければ、自分の貯金から足りない分を足して完済するのですよ。

売るときに売値がうーんと下がっていてローンが払えないし貯金もない場合は、最悪不動産を手放すために自己破産することはありますが。

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A 回答日時:2022/1/17 16:19:21
売却益が出た場合にその売却益に対しての課税です
経費等は売却益から差し引け残りに対する40%の
課税です (短期譲渡所得の場合)
ちなみに売却損が出た場合は無税です

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A 回答日時:2022/1/16 18:01:08
親も本人も頭が悪いわけですね。
破産はしませんが、大損をこくだけです。
親の意図がもうわかりません。

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