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教えて!住まいの先生

Q相続登記についての質問です。 父が逝去し、不動産、土地を相続することになりました。 A県に土地・建物(約150筆)、B県に分譲マンションがあります。

遺言書はなく、相続者は3名(被相続人の配偶者と自分を含むきょうだい2名)で、協議の結果、A県、B県の不動産はすべて自分の相続となりました。
分割して相続せず、不動産はすべて自分の相続となります。
この場合、相続登記にどのような書類が必要になるか質問です。

<取得済・所持しているもの>
・法定相続情報一覧図 (相続者全員の戸籍謄本等で法務局に申請して取得済)
・相続人3名の印鑑証明書
・令和3年分のA県、B県の固定資産税納付票 (自治体より郵送されたもの)

<今後取得・作成が必要(と思われるもの)>
・遺産分割協議書
・登記事項証明書 or 登記事項要約書
・名寄帳

上記のような事例で土地の権利証なども必要かもしれませんが、所在のわからないものもあります。
登記事項証明書ですが、A県の不動産の筆数が多く山林や田畑もあり、固定資産税の非課税地(墓地等)もあります。
A県の名寄帳を取得して、不動産のすべての筆数の登記事項証明を取得すればよいのかよくわからず、質問をさせていただきました。
この場合の遺産分割協議書にもすべての筆数を記述する必要があるかもおわかりになるとたすかります。

司法書士に報酬を払って相談する内容かもしれませんが、できれば自分でやってみようと思っています。
質問日時:2022/1/18 15:37:13解決済み解決日時:2022/1/23 22:52:19
回答数:4閲覧数:227
お礼: 500枚
共感した: 1 この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2022/1/23 22:52:19
納税通知書には固定資産税のかかっている不動産しか記載がないので、名寄帳を取得してお父様名義の不動産をすべて洗い出す必要があります。

また名寄帳には↓の(2)に該当するかどうか市街化区域かそれ以外かが評されていると思います
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html

↑にかかわらず登記上の地目が墓地であれば移転登記は非課税です

登記事項の確認だけならば法務局で要約書を取るよりも登記情報提供サービスを利用する方がおすすめです
https://www1.touki.or.jp/
法務局の認証印はありませんが、記載内容は登記事項証明書と同じです。
(登記事項証明書は銀行等に提出する必要がなければ取得しなくてもかまいません。)

法務局に提出する遺産分割協議書には不動産を羅列しなくても
1.被相続人のすべての不動産は〇〇〇〇が相続する
という文言でも構いません
万が一漏れていたらまた協議書を作らなくてはいけなくなります。

もし登記申請書に書き漏れがあったとしても、協議書に「すべての不動産」と書いてあれば、その協議書を使って登記を追加して出せばいいだけです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2022/1/23 22:52:19

ご回答いただいたみなさまありがとうございました。
ベストアンサーは悩みましたが最初にご回答頂いたかたにさせて頂きます。
丁寧に項目をご連絡頂いたり参考ホームページを教えて頂いたり窓口での相談をご提案頂いたり、これからの参考にさせていただきます。

 

回答

3件中、1~3件を表示中

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A 回答日時:2022/1/22 08:15:41
司法書士なんかにカネを払うのはバカらしいですよね。

おススメなのは、まず登記所の窓口に相談に行く事です。懇切丁寧に教えてもらえます。もしそうでなければ、良い窓口相談担当者に巡り合えるまで通いましょう。

いまどき、横柄な態度の公務員なんて生存できる時代ではありません。

ナイス:2 この回答が不快なら

A 回答日時:2022/1/18 17:09:07
東京の不動産買取業者です。

相続人が揃える書類等は、
①:法定相続情報一覧図(金融資産や不動産が多い場合には重宝します)
②:遺産分割協議書(相続放棄書&特別受益証明書等添付の場合もあり)
③:②成立の為に法定相続人全員の実印
④:②成立の為に法定相続人全員の印鑑証明書
⑤:不動産なら相続対象物の土地及び建物登記簿謄本
⑥:直近の○○年度土地及び建物固定資産税評価証明書(登録免許税算出の為)••••••原本
『固定資産税納付票』ではありません!!
※不動産登録免許税はそれぞれの課税標準額の0.4%
⑦:対象物不動産相続人の住民票及び認印

先ずは、
遺産分割協議書作成の為の『全ての相続財産調査』です!!

遺産分割協議書には下記(8項目等)全てを網羅し、無ければある財産のみそれぞれに相続人氏名及び割合等を記入します。

尚、不動産の相続登記には『登記済権利証(登記識別情報通知書)』は必要ありません!!

①1番大きいのが不動産。
区市町村の固定資産税課には、個人別の不動産を集めた『名寄帳』というものがあります。

お父様が所有してそうな区市町村の各役所にて請求して下さい。
他の区市町村データは共有してませんので、とび地で所有してる方は対象地を絞り込むのが大変です!

『名寄帳』には土地と建物別に固定資産税評価額が全て記載されてます。

名寄帳を申請するには、委任状が必要ですので、亡くなった事実が知られてたら『法定相続情報一覧図』みたいな親子関係証明書を持参して下さい。

亡くなった事実が知れてなければ代理人代筆でも構わないでしょう!?(身内ですから身分証提示で)。

ここで、注意事項があります!!
登録免許税の算定基準値は固定資産税評価額ですが、土地の相続税評価額は相続税路線価です。

概算では土地固定資産税評価額に1.143を掛けて下さい。大雑把ですが、相続税評価額が分かります。

厳密な財産評価額は『地形補正率』にて修正します。
例えば、間口狭小、奥行長大、二方向道路、かげ地補正、私道評価等です。

更に、ご自宅ですと、
『特定居住用宅地330㎡まで80%減』適用で評価額が軽減されますから注意して下さい。

②預貯金・借金
『法定相続情報一覧図』があれば
銀行や郵便局に対して、取引明細や残高証明書発行を請求することができます。
その残高等を確認したら『遺産分割協議』にて相続人で分けます。

③出資金
信用金庫や信用組合などの出資金や、生協などの出資金がある場合は、相続人として払い戻しや名義変更を請求できます。
こうした組合などは、通常、年に1回、組合員に対して、決算報告書を送付しますので、故人の住所の郵便物を確認されると良いでしょう。

④死亡退職金
会社の就業規則や退職金規程で、在職中に死亡した場合は、死亡退職金を支払う旨規定されている場合があります。
死亡時に在職していた場合は、会社に問い合わせて、そのような権利があるかどうか聞いてみて下さい。

⑤死亡保険金•生命保険金
死亡保険金扱いは下記の3パターンです。
1:相続税のパターン例(A=B)
A:契約者:夫
B:被保険者:夫
C:受取人:子又は妻
「500万円 X 法定相続人の人数」の非課税枠が使えます。

2:贈与税のパターン例(A≠B≠C)
A:契約者:夫
B:被保険者:妻
C:受取人:子

3:所得税(一時所得)のパターン例(A=C)
A:契約者:夫
B:被保険者:妻
C:受取人:夫

生命保険金の場合、
被保険者が被相続人以外の場合は、普通の預貯金同様、権利が相続されます。
相続人が契約を解除して、解約返戻金を受け取ることもできます。
どのような契約をしているか分からない場合は、預貯金の通帳や銀行の取引明細を調べて、保険会社に対して自動引き落としされている契約がないかどうか調査して下さい。

⑥株式
故人が株式会社や有限会社の株式(持分)を持っていた場合、相続人は名義書換を請求することができます。
毎年、住所地宛に株主総会招集通知と配当金の為替が送られてきますので、住所地宛の郵便物を確認して下さい。

⑦自動車
自動車のナンバーが判明している場合は、陸運支局で、登録事項証明書の交付申請をして、所有者名義人を調べる事が出来ます。
ナンバー不明の場合は、自動車税の納入通知書が自動車の使用本拠地の都道府県から故人の住所地宛に送付されてきますので郵便物を確認して下さい。
評価額は原価償却年数にて計算します。
新車より5年以上経過してたら価値はないです。

⑧骨董品など、その他の動産、貸付金
価値のある骨董品や、知人に対する貸付金などある場合は、骨董品を売却したり、貸付金を回収して相続財産として分割する事が出来ます。
しかしながら、どこにどのような財産・貸付金があるか、分からない場合も多いと思います。
その場合は、過去数十年に渡って、故人の預金通帳・取引履歴を調査し、出金したお金の中から、そのような財産に変形したものを推定して調査していくほかありません。
骨董品を倉庫業者(トランクルーム)に預けている場合や、貸付金の借用書(金銭消費貸借契約書)などの書類を、銀行の貸金庫に保管している場合があります。
故人名義で貸金庫やトランクルームの契約があるかどうかを、可能性のある倉庫業者や銀行に問い合わせをするようです。

以上の調査にて、
基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人)以上の金額になりましたら税務署に申告しなければなりません(個人又は税理士が)。

基礎控除額以内でしたら申告はいりません!!

長々となりましたが、
主様の場合は相続税まで踏み込んでいませんので、不動産登記だけですね!

上記必要書類を法務局へ持参して個人で『相続登記』をして下さい。
尚、窓口では詳細に教えてくれます。

ナイス:2 この回答が不快なら

A 回答日時:2022/1/18 17:04:26
相続登記 自分でやる方法
https://green-osaka.com/online/inheritance-registration-by-myself

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