教えて！住まいの先生

よくあるケースです。
言わせてもらいますが、その担当はバ○すぎます。
本当に素人丸出しで恥ずかしくないのでしょうか。
私は銀行で融資担当をしています。
何百人と不動産売買や住宅新築の打ち合わせを行なってきました。
毎回思うのが、本当に不勉強です。
テキトーな知識を自信満々にほざく
売りさえすれば後は知らんぷり。
1番嫌いな人種です。
とまあ、日頃の鬱憤はこれぐらいにして
以下にまとめました。

土地と建物の購入金額が区分されておらず、
契約書に消費税の記載がないときは、
何らかの基準で按分することになります。

【１】土地と建物の固定資産税評価額の割合で按分する方法とは？

按分の基準を、
「固定資産税評価額」
にします。

固定資産税評価額は、
時価の7割
と言われています。

見直しは3年ごとになるものの、
取得価額を按分する基準としては
合理的と考えて良いでしょう。

土地と建物の売買金額
100,000千円「土地A千円、建物（B×1.08千円）」

固定資産税評価額
土地40,000千円、建物5,000千円

次の式が成り立ちますね。
土地A千円＋建物（B×1.08）千円＝100,000千円
土地A千円：建物B千円＝40,000千円：25,000千円

この連立方程式を解きます。
土地A＝59,701,492円
建物B＝37,313,433円（税抜）
建物B×1.08＝40,298,508円（税込）

こんなふうに、土地と建物の取得価額を
区分することができます。

固定資産税評価額は、
比較的簡単に調べることができます。
事務負担は比較的軽いでしょう。

【２】土地と建物の不動産鑑定士の鑑定評価額の割合で按分する方法とは？

按分の基準を、
「不動産鑑定士の鑑定評価額」
にします。

「固定資産税評価額の割合で按分する方法」の「固定資産税評価額」を
「不動産鑑定士の鑑定評価額」に置き換えるだけです。
基準が置き換わるだけで、計算方法そのものは同じです。

鑑定評価の費用がかかるため、
費用対効果を考慮して、
選択する必要があります。

【３】土地の公示地価、建物の標準的な建築価額表から計算した金額の割合により按分する方法とは？

土地は、「公示地価」や「基準地価」を、
建物は、「建物の標準的な建築価額表により計算された金額」を、
按分の基準にします。

「建物の標準的な建築価額表」には、
建築年や構造別に、1㎡当たりの工事価額が
記載されています。

平成10年建築で
鉄筋コンクリートの建物の場合、
工事価額は、203.8千円／㎡です。

床面積が150㎡なら、
203.8千円／㎡×150㎡
＝30,570千円

これは、平成10年当時の建築価額と考えられます。
この金額から、購入日までの減価償却費を控除した金額を
合理的な時価と考えます。

「公示地価」と「建物の標準的な建築価額表により
計算された金額」の割合で按分して、
土地と建物の金額を区分します。

「建物の標準的な建築価額表」は、
「建築統計年表（国土交通省）」の
「構造別：建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の、
1㎡当たりの工事予定額によるものです。

３．まとめ

契約書で土地と建物の金額が区分されていなくても、
契約書に消費税の記載があるケースです。

消費税を消費税率で割り算して、
建物の取得価額を計算します。
合計との差額で、土地の取得価額を計算します。

実質的には、金額が区分されている場合と変わりません。
他の区分計算の方法は、
選択できないと考えて良いでしょう。

契約書で土地と建物の金額が区分されておらず、
消費税の記載もないケースです。

合理的な区分方法である限りは、
建物の取得価額が一番大きくなる方法を
選択すると良いでしょう。 

按分する基準を「相続税評価額」とする
区分方法も考えられます。

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