教えて！住まいの先生
Q 完了検査を受けてない家を買うリスクを教えてください。
築30年の家(床面積70平米二階建て)を買います。
・ハウスメーカー施工の省令準耐火構造。
・認定書、平面、立面、建築確認申請書、建築確認概要書あり。
・平地、通勤通学の交通や買い物、近隣に公立校等子育て環境がよく坪単価の高い人気エリア。
・準防火防火指定エリア外、整形地170平米、住宅街、車通りの少ない5m公道に接道(南側)。
・ハザードマップ確認済(地盤強、液状化・高潮・浸水・土砂災害・活断層等々心配なし)。
・交渉し同条件の更地より数百万安くなった。
・専門業者による白蟻検査やインスペクションで問題なく、またJHC検査を終えてかし保険に入れることになった。
・外壁屋根の吹き付け塗装を2回、水回りリフォーム済。
・購入後、白蟻予防・断熱リフォーム施工予定。
ここ2年ほどずっと校区内にてマイホームを探してきてやっと悩みに悩んで買付申込をしたものになります。
ただ、完了検査を受けてません。
この時代ならよくあることとお聞きしましたが、現状住み潰して将来的に建て替えるなら特段問題ありませんか？
・ハウスメーカー施工の省令準耐火構造。
・認定書、平面、立面、建築確認申請書、建築確認概要書あり。
・平地、通勤通学の交通や買い物、近隣に公立校等子育て環境がよく坪単価の高い人気エリア。
・準防火防火指定エリア外、整形地170平米、住宅街、車通りの少ない5m公道に接道(南側)。
・ハザードマップ確認済(地盤強、液状化・高潮・浸水・土砂災害・活断層等々心配なし)。
・交渉し同条件の更地より数百万安くなった。
・専門業者による白蟻検査やインスペクションで問題なく、またJHC検査を終えてかし保険に入れることになった。
・外壁屋根の吹き付け塗装を2回、水回りリフォーム済。
・購入後、白蟻予防・断熱リフォーム施工予定。
ここ2年ほどずっと校区内にてマイホームを探してきてやっと悩みに悩んで買付申込をしたものになります。
ただ、完了検査を受けてません。
この時代ならよくあることとお聞きしましたが、現状住み潰して将来的に建て替えるなら特段問題ありませんか？
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2022/4/22 17:15:51
建築士です。
主なポイントは、
①住宅ローンがほぼ受けられない
②次の売買の時に不利
ですね。
約一名、「全く問題無い」とか、「法令適合かどうか検査するのが完了検査だ」とかの、ウソ無知丸出しのトンデモ回答者がいますねぇ…。
基本的には、「建築確認済証」があり、プロが見て現在の建物がそれと全く同一であれば、建築基準法的には（当時での）合法であると考えて良いです。
「検査済証が無い」のは、その「同一である事」の確認が、然るべき資格者にてされていないだけ、です。
主なポイントは、
①住宅ローンがほぼ受けられない
②次の売買の時に不利
ですね。
約一名、「全く問題無い」とか、「法令適合かどうか検査するのが完了検査だ」とかの、ウソ無知丸出しのトンデモ回答者がいますねぇ…。
基本的には、「建築確認済証」があり、プロが見て現在の建物がそれと全く同一であれば、建築基準法的には（当時での）合法であると考えて良いです。
「検査済証が無い」のは、その「同一である事」の確認が、然るべき資格者にてされていないだけ、です。
A
回答日時：
2022/4/20 12:04:02
「同条件の更地より数百万安くなった。」つまり、記載頂いているように、取り壊して再建築する前提の値付けになっていて、更地にする費用分が値下げされているものと思います。(更地にするのに、だいたい200万円くらいですね。)
リスクとしては、他の方が書かれている通り、住宅ローンがほぼ下りない（建築基準法に適合した建物であることが確認できないため）ことがリスクです。
住宅ローンがほぼ下りないため、建物の価値が無く、(買い手が付かず)土地値で販売されているものです。
従って、契約書を事前送付してもらって、住宅ローン特約の条項をキチンと確認頂くことが重要です。
https://www.ieuri.com/bible/sell-knowledge/3347/
対応策として、 「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査書」を取り付けて、検査済証の代わりとして審査可能かを事前に金融機関に確認し、「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査書」を取り付けるための期間も予め住宅ローン特約の期間に盛り込んでおく必要があります。
https://www.j-eri.co.jp/gyoumu/hotekigojokyochosa/goannai.html
また、「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査」の結果、違法建築物であることが判明した場合、契約を白紙に戻せる特約を付加しておくことが重要になると思います。
結局のところ、そこまでややこしいことをしないと買い手がいないので安いのだとお考え下さい。
リスクとしては、他の方が書かれている通り、住宅ローンがほぼ下りない（建築基準法に適合した建物であることが確認できないため）ことがリスクです。
住宅ローンがほぼ下りないため、建物の価値が無く、(買い手が付かず)土地値で販売されているものです。
従って、契約書を事前送付してもらって、住宅ローン特約の条項をキチンと確認頂くことが重要です。
https://www.ieuri.com/bible/sell-knowledge/3347/
対応策として、 「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査書」を取り付けて、検査済証の代わりとして審査可能かを事前に金融機関に確認し、「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査書」を取り付けるための期間も予め住宅ローン特約の期間に盛り込んでおく必要があります。
https://www.j-eri.co.jp/gyoumu/hotekigojokyochosa/goannai.html
また、「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査」の結果、違法建築物であることが判明した場合、契約を白紙に戻せる特約を付加しておくことが重要になると思います。
結局のところ、そこまでややこしいことをしないと買い手がいないので安いのだとお考え下さい。
A
回答日時：
2022/4/20 10:58:17
２年ねばる、すごいですね。やはりねばりは重要ですね。
将来的に建て替えるなら問題ないのではないでしょうか。一般論としては、融資を受けにくく住宅ローンが組めない、建物に手を加えられない、などのデメリットがあるようですが、この点が問題ないなら良いのだと思います (https://real-estate-investment-study.com/2018/11/16/201811_kensasumisyou/#i-5)。
ご質問からずれてしまうのですが、大きく値引きできる家にはリスクが潜んでいると思います。すごく条件が良いように思えるのに、同条件の更地より数百万円安いというのは、相当な値引きです。その背景が気になりました。
将来的に建て替えるなら問題ないのではないでしょうか。一般論としては、融資を受けにくく住宅ローンが組めない、建物に手を加えられない、などのデメリットがあるようですが、この点が問題ないなら良いのだと思います (https://real-estate-investment-study.com/2018/11/16/201811_kensasumisyou/#i-5)。
ご質問からずれてしまうのですが、大きく値引きできる家にはリスクが潜んでいると思います。すごく条件が良いように思えるのに、同条件の更地より数百万円安いというのは、相当な値引きです。その背景が気になりました。
A
回答日時：
2022/4/20 09:57:25
受けていないことはよくあることだし、図面と違うなど、違法建築物でないのならまったく問題ないです。
A
回答日時：
2022/4/20 09:49:44
なんとも言えません。
やはり検査受けてるに越したことはないです。
知り合いの建築に精通してる人の新築の家が欠陥住宅で、現在裁判中（約1年半ほど）ですので、見る人が見ればわかる欠陥住宅は割と存在してるようですので、お気を付けて。
やはり検査受けてるに越したことはないです。
知り合いの建築に精通してる人の新築の家が欠陥住宅で、現在裁判中（約1年半ほど）ですので、見る人が見ればわかる欠陥住宅は割と存在してるようですので、お気を付けて。
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