教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションの区分所有者が賃借人の滞納を負担すべき範囲について教えてください。
私が所有する（居住はしていない）分譲マンションに、賃貸借契約のうえで昨年より居住している方が素行面に大いに問題があり、複数の料金を滞納しています。滞納と言うよりは入居当初から一切払わない。そしてその請求が管理組合から私に対して来ています。私はどこまでの範囲で支払いに応じなければならないのでしょうか。
【賃借人の納付＆滞納状況】
・家賃：遅滞なく納付
・電気料金：遅滞なく納付
・水道料金：全額滞納
・駐車場代：全額滞納
・修繕積立金：そもそも所有者に支払い義務
※賃借人は保証会社との契約もありますが保証は家賃のみの模様です。
なお、駐車場なのですが基本的に一室あたり1台分ついてきます。ところが賃借人は管理組合との間で追加で1台分契約しています。私は一切関知しておらず滞納の請求がきて初めて知りました。
更に、私への請求内容は上記滞納分だけではありません。管理会社から送られてきた明細には「ステッカー代」や「督促手数料」なる文言があります。この賃借人はマンションの駐車禁止区域に駐車を繰り返しているようで、前者はその警告ステッカーのようです。後者は賃借人への督促状代だと思われます。
私は管理会社に、いったいどのような根拠で所有者に請求しているのか示すよう求めたところ、根拠とするものを2点提示されました。
1つ目が管理規約でその中に水道料金に関する条文があり、「占有者に滞納があった場合は区分所有者が支払うべし」とする項目がありました。管理組合は駐車場代などの滞納についてもこの条文を準用したとのことでした。
2つ目が成立時期不明の覚書で、「占有者に滞納があった場合は所有者が納める」という趣旨の一文が書かれており、前所有者（私の亡父）の記名と捺印がありました。印鑑証明の添付はありませんでした。
これらに対する私の考えは以下の通りです。
①水道料金については管理組合の請求に応じる。
②管理規約の水道料金の条項の準用は請求根拠にならない。理由は
・形式上、条文を準用するにはその旨を記した別の条文を設けなければならないが、管理規約の他の条項にそのようなものはない。
・そもそもこの条項は、管理組合が各戸に子メーターを設けたうえで水道局と管理組合との間で契約するという形式、そしてライフラインの基幹であり納付遅れを回避する必要度が高いという特殊性を鑑みて、例外規定として設けられたと解すべきであり、他の費用への準用は想定されていない性質だと思われるから。
③覚書の効力についてはよく分からないが、理論上は業者による偽造も可能な程度の代物でしかく、ステッカー代や督促手数料なるものはそもそも滞納ではない。
④管理組合の私への請求は賃借人によって発生した一切の費用を請求するもので、事実上保証人に対するものであるが、そもそも私は賃借人と保証契約を交わした覚えもなければ身元保証人になった覚えもない。
⑤以上から
・水道料金
・駐車場代（2台分。うち1台は所有者が知らないうちに賃借人と管理組合との間で契約。）
・駐車違反のステッカー代
・督促手数料
これらのうち水道料金、加えて元々の駐車場1台分までは支払いに応じる余地があるが、それ以外の請求は一切拒絶する。
以上が経緯と私の考えなのですが、皆様のご意見をお聞かせください。
追記
なお、所有者として賃借人の生活全般の監督をすべきとのご意見もあろうかと思いますが、当該マンションは当初はリゾートマンションを銘打って建設されたこともあり遠隔地に居住する所有者が多く、私もその一人です。従って毎日のようにマンションを訪れることは困難です。
【賃借人の納付＆滞納状況】
・家賃：遅滞なく納付
・電気料金：遅滞なく納付
・水道料金：全額滞納
・駐車場代：全額滞納
・修繕積立金：そもそも所有者に支払い義務
※賃借人は保証会社との契約もありますが保証は家賃のみの模様です。
なお、駐車場なのですが基本的に一室あたり1台分ついてきます。ところが賃借人は管理組合との間で追加で1台分契約しています。私は一切関知しておらず滞納の請求がきて初めて知りました。
更に、私への請求内容は上記滞納分だけではありません。管理会社から送られてきた明細には「ステッカー代」や「督促手数料」なる文言があります。この賃借人はマンションの駐車禁止区域に駐車を繰り返しているようで、前者はその警告ステッカーのようです。後者は賃借人への督促状代だと思われます。
私は管理会社に、いったいどのような根拠で所有者に請求しているのか示すよう求めたところ、根拠とするものを2点提示されました。
1つ目が管理規約でその中に水道料金に関する条文があり、「占有者に滞納があった場合は区分所有者が支払うべし」とする項目がありました。管理組合は駐車場代などの滞納についてもこの条文を準用したとのことでした。
2つ目が成立時期不明の覚書で、「占有者に滞納があった場合は所有者が納める」という趣旨の一文が書かれており、前所有者（私の亡父）の記名と捺印がありました。印鑑証明の添付はありませんでした。
これらに対する私の考えは以下の通りです。
①水道料金については管理組合の請求に応じる。
②管理規約の水道料金の条項の準用は請求根拠にならない。理由は
・形式上、条文を準用するにはその旨を記した別の条文を設けなければならないが、管理規約の他の条項にそのようなものはない。
・そもそもこの条項は、管理組合が各戸に子メーターを設けたうえで水道局と管理組合との間で契約するという形式、そしてライフラインの基幹であり納付遅れを回避する必要度が高いという特殊性を鑑みて、例外規定として設けられたと解すべきであり、他の費用への準用は想定されていない性質だと思われるから。
③覚書の効力についてはよく分からないが、理論上は業者による偽造も可能な程度の代物でしかく、ステッカー代や督促手数料なるものはそもそも滞納ではない。
④管理組合の私への請求は賃借人によって発生した一切の費用を請求するもので、事実上保証人に対するものであるが、そもそも私は賃借人と保証契約を交わした覚えもなければ身元保証人になった覚えもない。
⑤以上から
・水道料金
・駐車場代（2台分。うち1台は所有者が知らないうちに賃借人と管理組合との間で契約。）
・駐車違反のステッカー代
・督促手数料
これらのうち水道料金、加えて元々の駐車場1台分までは支払いに応じる余地があるが、それ以外の請求は一切拒絶する。
以上が経緯と私の考えなのですが、皆様のご意見をお聞かせください。
追記
なお、所有者として賃借人の生活全般の監督をすべきとのご意見もあろうかと思いますが、当該マンションは当初はリゾートマンションを銘打って建設されたこともあり遠隔地に居住する所有者が多く、私もその一人です。従って毎日のようにマンションを訪れることは困難です。
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2022/5/1 18:47:46
覚書は、後ほど検討することにします。
水道料金は、直接的には提供する管理組合と水道利用者との間の契約により生じるもののようですが､管理規約上､占有者が水道料金の支払義務ある場合､所有者も支払義務を負う連帯債務の関係を定めていますので、これに従い貴殿も支払義務を負うことになると考えられます。
駐車場につきましては､不明な点があります。
駐車場1台については、管理規約上､組合員である所有者に認められて､利用の有無にかかわらず有償となっているのでしょうか。
それとも､組合員に優先的に割り当てられているのが1台という意味で､管理組合と駐車場契約を別途締結するという意味でしょうか。
賃借人が別途2台目の駐車場契約を締結していることから､駐車場契約は、管理組合と個別に契約できることは分かるのですが、貴殿のおっしゃる1台目が貴殿と管理組合との間で個別に締結するものであれば､1台の駐車場料金を負担するのは当然ということになります。
問題は、2台目の賃借人が管理組合と個別に契約したものですが、これにつきましては､管理規約の水道料金に関する規定の準用は､確かに無理があると考えます。
水道料金と駐車場料金とは、性質が異なりますし、管理規約上､1台の駐車場料金は想定できたとしても、占有者による2台目の個別の駐車場契約までも想定していたものとは考えにくいからです。
ここまでであれば、貴殿のお考えは正しいものと考えられます。
そこで､検討しなければならないのが､お父様が書いたという覚書です。
成立時期不明ということですが、そもそも､その覚書というのは、管理組合に差し入れた覚書ということでよろしいでしょうか。
そして､このような覚書は、マンションを賃貸にする場合に、管理組合に差し入れさせている書面なのでしょうか。
文面からして､もし､管理組合に差し入れているものだとしますと､お父様と管理組合との間で個別に成立した包括的な根保証契約と理解することができ､成立時期については、遅くともお父様が亡くなられた日より前となります。
そして､貴殿のお話からしますと､お父様のその包括的根保証契約の保証人の地位を相続した可能性が生じます。
なお、お父様の相続人が貴殿以外にもいらっしゃるとなりますと､その相続人の方と法定相続分で承継していたということになりますが、貴殿がマンションを単独で取得する遺産分割が成立していたとなりますと､他の相続人との関係において貴殿単独でその包括的根保証の保証人の地位を承継することを承諾したとも考えられます。
包括的根保証契約につきましては、令和2年4月1日に改正民法の施行があり、以後､極度額を定めないと無効といった制限が設けられましたが、それ以前には、貸金の保証以外､根保証契約に特段の制限がなく、改正民法施行前の保証契約については、上記改正民法の施行後に更新されなければ適用はないとされています。
そうなりますと貴殿は、お父様が管理組合との間で個別に締結した包括的根保証契約に基づき､占有者つまり賃借人が管理組合に対して負担する滞納金すべてについての責任があるとの解釈も成り立つことになります。
管理組合､というよりも管理組合から委託を受けている管理会社の主張が1つ目だけであれば無理があったのですが、2つ目を主張して真剣に対応してきた場合､貴殿の主張が必ずしも認められるとは限らないので､できれば､それら現存する資料を直接携えて弁護士に相談の上､対処された方がよいと思います。
水道料金は、直接的には提供する管理組合と水道利用者との間の契約により生じるもののようですが､管理規約上､占有者が水道料金の支払義務ある場合､所有者も支払義務を負う連帯債務の関係を定めていますので、これに従い貴殿も支払義務を負うことになると考えられます。
駐車場につきましては､不明な点があります。
駐車場1台については、管理規約上､組合員である所有者に認められて､利用の有無にかかわらず有償となっているのでしょうか。
それとも､組合員に優先的に割り当てられているのが1台という意味で､管理組合と駐車場契約を別途締結するという意味でしょうか。
賃借人が別途2台目の駐車場契約を締結していることから､駐車場契約は、管理組合と個別に契約できることは分かるのですが、貴殿のおっしゃる1台目が貴殿と管理組合との間で個別に締結するものであれば､1台の駐車場料金を負担するのは当然ということになります。
問題は、2台目の賃借人が管理組合と個別に契約したものですが、これにつきましては､管理規約の水道料金に関する規定の準用は､確かに無理があると考えます。
水道料金と駐車場料金とは、性質が異なりますし、管理規約上､1台の駐車場料金は想定できたとしても、占有者による2台目の個別の駐車場契約までも想定していたものとは考えにくいからです。
ここまでであれば、貴殿のお考えは正しいものと考えられます。
そこで､検討しなければならないのが､お父様が書いたという覚書です。
成立時期不明ということですが、そもそも､その覚書というのは、管理組合に差し入れた覚書ということでよろしいでしょうか。
そして､このような覚書は、マンションを賃貸にする場合に、管理組合に差し入れさせている書面なのでしょうか。
文面からして､もし､管理組合に差し入れているものだとしますと､お父様と管理組合との間で個別に成立した包括的な根保証契約と理解することができ､成立時期については、遅くともお父様が亡くなられた日より前となります。
そして､貴殿のお話からしますと､お父様のその包括的根保証契約の保証人の地位を相続した可能性が生じます。
なお、お父様の相続人が貴殿以外にもいらっしゃるとなりますと､その相続人の方と法定相続分で承継していたということになりますが、貴殿がマンションを単独で取得する遺産分割が成立していたとなりますと､他の相続人との関係において貴殿単独でその包括的根保証の保証人の地位を承継することを承諾したとも考えられます。
包括的根保証契約につきましては、令和2年4月1日に改正民法の施行があり、以後､極度額を定めないと無効といった制限が設けられましたが、それ以前には、貸金の保証以外､根保証契約に特段の制限がなく、改正民法施行前の保証契約については、上記改正民法の施行後に更新されなければ適用はないとされています。
そうなりますと貴殿は、お父様が管理組合との間で個別に締結した包括的根保証契約に基づき､占有者つまり賃借人が管理組合に対して負担する滞納金すべてについての責任があるとの解釈も成り立つことになります。
管理組合､というよりも管理組合から委託を受けている管理会社の主張が1つ目だけであれば無理があったのですが、2つ目を主張して真剣に対応してきた場合､貴殿の主張が必ずしも認められるとは限らないので､できれば､それら現存する資料を直接携えて弁護士に相談の上､対処された方がよいと思います。
A
回答日時：
2022/5/1 16:06:18
管理会社の根拠とするものを2点は、法的に有効となる文書ですね。
期日がなくても、前所有者（私の亡父）の記名と捺印があれば法的には有効です。印鑑証明書は必要ありません。
あなたのクレーム先は、管理組合です。あなたも組合員ですが。
賃借人に対して改善請求する義務もあります。
納得できなければ、訴訟による判断です。
金額が大きくなれば、管理組合はまずは、少額訴訟を起こします。債務が確定すれば強制競売申請となります。
リゾートマンションを銘打って建設された・・・単に言い訳。質問者の傲慢さがい持ち悪い。
期日がなくても、前所有者（私の亡父）の記名と捺印があれば法的には有効です。印鑑証明書は必要ありません。
あなたのクレーム先は、管理組合です。あなたも組合員ですが。
賃借人に対して改善請求する義務もあります。
納得できなければ、訴訟による判断です。
金額が大きくなれば、管理組合はまずは、少額訴訟を起こします。債務が確定すれば強制競売申請となります。
リゾートマンションを銘打って建設された・・・単に言い訳。質問者の傲慢さがい持ち悪い。
A
回答日時：
2022/5/1 14:10:00
一番最初の回答者さんはちょっと何を言っているのか分かりませんね。無茶苦茶なのは管理組合の方だと思います。
質問者さんのお見込みのとおり、水道料金については規約に従って納めるしかないでしょう。費用回収は当該の問題だらけの居住者に対して行ってください。ただし、それ以外は元からの駐車場代も含めて支払いの義務はないでしょう。
覚書があるとのことですが、存在が無効とは思いませんが非常に漠然としていて意味を成さないと思います。むしろ駐車違反のシール代やら督促手数料やら明らかに滞納とは言えないものまで滞納扱いして貴方に請求することで管理組合の方から覚書を紙屑にしてしまっていると言えるかもしれません。
ただ、管理組合の気持ちも分からないではないです。貴方が賃借人を管理監督できない事情は理解できますが、その分管理組合が苦労しているのではないでしょうか。個人的には督促手数料の請求は意味不明ですが、ステッカー代は管理費用として請求したくなる気持ちも若干分かります。
実際に極端に悪辣な居住者に対して容易に注意・指導できる立場にありながら無視した区分所有者が騒音被害の慰謝料を支払わされた判例もあるにはあります。
管理組合が一番良くないのは、賃借人と管理組合との間で契約したという追加の一台分の駐車場代まで質問者さんに請求していることです。おそらくこのことが質問者さんの感情を硬化させたのではないでしょうか。これについては100%言いがかりもよいところです。
まずこの点について管理組合が非を認めなければなりません。そして非を認めたなら、質問者さんも法的な権利義務に固執せずに実情に即した協議をされることをお勧めします。
質問者さんのお見込みのとおり、水道料金については規約に従って納めるしかないでしょう。費用回収は当該の問題だらけの居住者に対して行ってください。ただし、それ以外は元からの駐車場代も含めて支払いの義務はないでしょう。
覚書があるとのことですが、存在が無効とは思いませんが非常に漠然としていて意味を成さないと思います。むしろ駐車違反のシール代やら督促手数料やら明らかに滞納とは言えないものまで滞納扱いして貴方に請求することで管理組合の方から覚書を紙屑にしてしまっていると言えるかもしれません。
ただ、管理組合の気持ちも分からないではないです。貴方が賃借人を管理監督できない事情は理解できますが、その分管理組合が苦労しているのではないでしょうか。個人的には督促手数料の請求は意味不明ですが、ステッカー代は管理費用として請求したくなる気持ちも若干分かります。
実際に極端に悪辣な居住者に対して容易に注意・指導できる立場にありながら無視した区分所有者が騒音被害の慰謝料を支払わされた判例もあるにはあります。
管理組合が一番良くないのは、賃借人と管理組合との間で契約したという追加の一台分の駐車場代まで質問者さんに請求していることです。おそらくこのことが質問者さんの感情を硬化させたのではないでしょうか。これについては100%言いがかりもよいところです。
まずこの点について管理組合が非を認めなければなりません。そして非を認めたなら、質問者さんも法的な権利義務に固執せずに実情に即した協議をされることをお勧めします。
A
回答日時：
2022/5/1 13:43:23
A
回答日時：
2022/5/1 12:27:08
まあ、構造上個別には難しいので、支払い義務は水道料金だけでしょう、駐車場は一台分タダでしたら、追加契約分については本来の所有権者である御自身の同意が無いので支払いの義務も根拠も無いマンション側の勝手な契約と突っぱねるでしょう。
A
回答日時：
2022/5/1 11:48:31
家賃保障会社 つけないのが原因
A
回答日時：
2022/5/1 11:47:32
めちゃくちゃすぎて面白かった
管理組合からしたら誰と賃貸契約しているかなど知った事ではない
所有者に全部請求するって小学生でも分かりそうな理由にごねてるのか
保証人？それこそ管理会社は関係ないやろ
まず君は全てを支払う義務がある
あとそのお金の請求は賃借人にすればいい
それ、ほっといたら競売だな
もうまともな会話が通じていないクレーマーだし管理組合も滞納額が一定に達したらそのような通知をだして、それでも払わなければ法的手続きからの競売だろうな
よかったじゃん、法的な手続きしてもらったらちゃんと自分がおかしなことをいってたなって証明してもらえるよ
管理組合からしたら誰と賃貸契約しているかなど知った事ではない
所有者に全部請求するって小学生でも分かりそうな理由にごねてるのか
保証人？それこそ管理会社は関係ないやろ
まず君は全てを支払う義務がある
あとそのお金の請求は賃借人にすればいい
それ、ほっといたら競売だな
もうまともな会話が通じていないクレーマーだし管理組合も滞納額が一定に達したらそのような通知をだして、それでも払わなければ法的手続きからの競売だろうな
よかったじゃん、法的な手続きしてもらったらちゃんと自分がおかしなことをいってたなって証明してもらえるよ
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