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教えて!住まいの先生

Q 長くなります。 住宅用家屋証明書が取得できず、登記費用が増えたが誰の責任ですか? 築5年 中古住宅を購入 ローンは約3000万円 5/24 銀行で金消契約

銀行からは、新住所(購入先)の印鑑証明書を用意する旨の通知があった
不動産会社の担当が、入居前に、新住所(購入先)への住所移転は、違法だか
ら、現住所の印鑑証明でいいと連絡あり、現住所の印鑑証明を持参し、契約済

5/26 銀行の担当者から、住民票と今住んでいる、住民票を用意するようにと、メ
ールがあったので用意する。

5/27 決済
司法書士から、入居日と住所移転日を聞かれ、約1ヶ月後と返答。遅れる理由を①引越業者の手配と②電気製品や生活品の購入 と伝えた。

司法書士の見解
住宅用家屋証明書の取得ができない。
住宅用家屋証明書の申立書では、2週間以内に住所移転が必要。遅れる場合でも、引越が理由では市役所には受理されないので無理。
登記費用が約18万円高くあると初めて聞く。

銀行の見解
銀行からは、新住所(購入先)の印鑑証明を拒否したのは、買主なので、住宅用家屋証明書の取得には一切関与していない。

司法書士
新住所(購入先)の印鑑証明なら、住宅用家屋証明書の取得は100%できたが、利用するしないは、買主側の責任。

不動産仲介会社
司法書士から、2週間以内に、住所移転できるか確認があったが、不動産仲介会社の担当が司法書士は、違法を勧めとんでもない。その発言が問題だと拒否。

決済を一時中断し、司法書士、不動産仲介会社、私で市役所に出向き、住宅用家屋証明書の取得確認をしたが、受理されなかった。
(1ヶ月後の引越、住所移転の為)

結果、登記費用が約18万円増額
取引最終日で、こんなことってあるのですか?
誰の責任が重いですか?
責任がある方に、費用負担させることができますか?
補足

5/26 訂正

5/26 不動産仲介会社から、今住んでいるところの住民票と賃貸契約書を持参するように連絡あり。

質問日時: 2022/5/31 09:00:24 解決済み 解決日時: 2022/5/31 18:20:19
回答数: 5 閲覧数: 459 お礼: 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/5/31 18:20:19
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)金消契約前の住民票異動および印鑑登録変更を行わず、全てを適法におこないつつ、住宅用家屋証明書をもらうためには「住宅用家屋証明書の申請日から2週間以内に入居予定日にしておく必要がある」ことを不動産屋やあなたが事前に知らなかったことが原因かと思いますので、まず、銀行と司法書士に責任を問うことはできません。
<ご参考:添付書類No.7をご参照>
https://www.city.toshima.lg.jp/388/documents/kaokushomei_yokuarugoshitumon.pdf

2)不動産屋が早めに司法書士とあなたの直接の打ち合わせ(電話でも)でもアレンジしておけば、このような事態は避けられたかもしれませんね。あるいは、金消契約前に住民票を移すことは厳密には違法であっても、実際は多くの人が行っており、登記の2度手間を避けて費用削減になることを説明してあなたが事前の住所変更に納得していれば、避けられた可能性もあるかもしれませんね。

★強いて言えば、不動産屋の知識不足や司法書士とのアレンジをしなかったことがミスがあったと思いますが、「住宅用家屋証明書の取得のことまでは責任を負いかねる」と開き直られてしまえば、どれだけ住宅用家屋証明書の件で不動産屋からの指示があったかにもよりますが、責任を負わせることはできない可能性が高いので、あなた自身が確認していなかったという過失部分を認めることになるのかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです

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回答

4 件中、1~4件を表示

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A 回答日時: 2022/5/31 10:35:01
嘘くさい質問ですね

住宅用家屋証明書の申立書では、2週間以内に住所移転が必要
これがまずおかしい

住所変更せず賃貸借契約書の写しで司法書士は対応します
決済前に登記費用を支払うので上記でなければいけないのであれば
司法書士が後日住所変更の確認をしたり、登記費用の不足分の請求をしないとおかしくなります

わざわざこの質問の為に司法書士に確認はしませんが
司法書士が手続きするのあれば住所変更を二週間以内にしなければならないということはないです

違法行為の新住所登記を正当化するためにこのような質問を書いたのでは?

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A 回答日時: 2022/5/31 10:10:37
>取引最終日で、こんなことってあるのですか?

不動産屋は、銀行と司法書士の認識として新住所の住民票印鑑証明書が出てくると思っていたことを知っていたのだから、その認識と違うことをするように貴方に指示した旨を銀行と司法書士に事前に相談すれば、または、違法だと考えた時に家屋証明は取得不可だと知っていたのだからそれを貴方に説明すれば最終日で貴方の困惑は起きなかった。

>誰の責任が重いですか?

最終日の貴方の困惑にかかる責任については、上記の通り。
費用負担の責任については、購入日と引っ越し日との差異から生じる法律の規定通りなのだからそれを選んだ貴方と言うべきか、または、貴方がその購入日と引越し日について貴方に選択肢が無いと言う場合は誰にも責任が無いと言うことになります。

>責任がある方に、費用負担させることができますか?

費用(恐らく登録免許税の話ですよね)については、貴方は増額したと認識しているようですがそれは増額ではなく、事実関係と法律の規定に基づいて法定の額を払っただけかと思います。

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A 回答日時: 2022/5/31 09:33:17
不動産業者と司法書士の落ち度でしょう。
住宅用家屋証明書が取れないと、登録免許税だけではなく、住宅ローン減税の利用もできなくなります。
このような手続きは中古住宅や建売住宅の購入では慣習として当たり前であり、事はスムーズに運ぶはずです。

買主と銀行に責任はないと思います。
買主は素人、銀行は住宅用家屋証明書には関与しません。

司法書士は大方責任があると思います。
決済まで時間があったと思いますので、事前に買主や役所とは十分打ち合わせができたと思います。
それを省いた司法書士には責任が無いとは言えません。
またバカ正直に引越しが理由なんて言わずに、リフォームをやるなどいくらでも理由は付けられます。

最後に不動産業者ですが、責任があるとしたらこいつでしょ。
>不動産仲介会社の担当が司法書士は、違法を勧めとんでもない。その発言が問題だと拒否
これは責任逃れ、論点ずらしな発言です。
不動産取引の慣習で先に住民票を移すのは当たり前です。
グレーでナイーブな部分ではありますが、役所も黙認しています。

銀行も司法書士も不動産業者から仕事を紹介してもらっているため責任が誰にあるか言えないだけです。
二方ともお前が悪いと心の中で思っています。

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A 回答日時: 2022/5/31 09:20:06
☆、貴方差に適正な銀行融資の手続きから、建築行為の手続きや建物
完了検査済証がでての手続きの正しい説明や助言者がいないだけです。
建物の完成時期に土地家屋調査士事務所へ依頼をして、宅地が農地の

場合は事前に農地法第5条許可を得る。それ以外は、建物の表示登記を
依頼する。続けて貴方様が新居へ入居し、早急に住民移動の手続きを
すること。住民移動や印鑑証明がでたなら早急に、司法書士事務所へ

建物の保存登記と銀行との抵当権設定で、残金支払いとなります。
また、都道府県事務所へ住宅取得控除の申請は60日で終わりです。
誰が悪いより、新居へ転居の住民票と印鑑証明書が貴方様に必要です。

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