教えて!住まいの先生

Q 農地賃貸借トラブル。私の要求は通りますか? ・ 我が家は以前、稲作農家でしたが、両親の他界後は農業を完全にやめました。

古い農機具が壊れ、新たに農機具を揃えたのでは、たかだか1ヘクタール程度の農地では稲作で利益を出すのが困難です。私はサラリーマンとして収入があった上に、休日出勤や残業も多く、兼業はムリだからです。
農地はすべて人に貸していました。が、その内、2反余りの土地は借り手が居なくなって困っています。なお、市街化調整区域であるため、土地の売買はかなり制限があります。今回はそれには触れないでください。
これまではN氏に貸していたのですが、N氏はトラブルメーカーでした。近隣の土地所有者はみんな彼を悪く言います。中には「なんでNに貸したんだ」と私を責める人もいます。また、年間わずか5000円という破格の安さで貸しているのに、契約更改で、今度は無料にしてくれと言い出す始末です。出来ればあまり貸したくないと思っていました。
そこで、2回目の3年契約が切れた段階で貸すの止めました。次の人は予め探してあったのですが、現地を見て、「水利権が付いているのに水路が通っていないのはおかしい。これでは借りられない」と指摘されました。
今回調べて分かったのですが、N氏に貸していた6年間に、彼が勝手に長さ15mほどの水路を埋めてしまったのです。その理由は、
・N氏は米ではなく畑作だったので、水路を必要としなかった。
・N氏の車は大型で、土地に至る道が狭くて入れない(軽トラはギリギリ入れる)ので、水路を埋めて道幅を50㎝あまり広くした。
ということのようです。
なお、N氏に貸していた間も今も、水利費は私が負担して払っています。所有者である私に無断で水路を埋めたのですから、これは良くないと思います。
そこでN氏に、「元通りに水路を掘ってください」と言ったのですが、彼は拒否しています。かなりしつこく言ったのですが、最近では完全に無視しています(N氏の兄が元国会議員だからか、かなり強気です)。
このケースで、私としては、以下のいずれかをN氏に要求したいです。
1.元通りに水路を作る。あるいは、
2.ヒューム管やパイプを埋めるなりして、元通り水が来るようにして欲しい。
3.自分で出来ないなら、その工事費を出して欲しい。
4.すぐにできないのなら、出来るまで、当面は水利費と、水をくみ上げる費用を負担してほしい(東端に井路の幹線があり、ポンプでくみ上げて使うことは可能)
─────
まあ、こんな具合です。相手の態度がかたくななので、訴訟で解決するしかないかと思っています。
さて、私の要求は通るでしょうか? 訴訟で勝てるでしょうか? 費用が惜しいので、出来れば弁護士などを雇いたくはありません。
なお、以前まったく別の民事訴訟で訴えられたことがあります。その時は弁護士を雇わずに私1人で争いましたが、無事に勝訴出来ました。なので、多少の訴訟経験はあります。
補足

現時点でお二人の方からご回答を頂いています。ありがとうございます。
ちょっと私の予想以上に問題が多いようですね。
さて、実は相談内容がややこしくなるのを避けるため、かなり省略した部分があります。
実は、N氏との契約はもう4年近く前に満了しています。その時点でN氏は納得して他の土地を借りて畑作を始めました。
その後、ある社会福祉法人に貸していました。予め次の借り手を探していたというのは、この法人のことです。この時はちゃんと農業委員会を通しました。契約年数は未定だが、最低3年くらいは続けてみたいという話でした。
ところが、わずか1年経った段階で、向こうから解除したいと言ってきました。仕方なく、すぐに解除し正式な手続きもしました。
その後、作り手が見つからず、2、3年は私が時々草刈りをしたりして維持管理していました。
そして今年になり、ようやく新たな借り手が見つかったのです。その人が、「水路がないから困る」と言うので、誰が水路を埋めたのか調べたところ、近隣の田を作っている人の証言で、N氏が勝手にやったというのが分かったわけです。今度貸す場合は農業委員会を通そうと思います。

質問日時: 2022/6/5 00:21:21 解決済み 解決日時: 2022/6/9 10:44:01
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/6/9 10:44:01
賃料に関しては最近(といっても十年以上前から)では
無料が当たり前、水利費考えるとマイナスも不思議じゃないのが農地の
賃借契約ですけどそれは別として難しいですね。

農業委員会を通した正規の賃借契約なら要求は通るでしょう。
共済のみの移動の賃借契約なら裁判に勝てる要素はかろうじてある。
完全な闇小作ならそもそも管理責任は貴方なので難しくなるね。
ただとらえ方によっては自分が管理している農地を破壊されたって
事だから裁判すれば勝てるかも?
弁護士次第ですね。
そもそも裁判まですると相手は思っていないから裁判されると慌てふためくと思いますよ。
裁判まで行く前に和解求めてくるかもね。

ちなみに畑作しかやっていないような農家やきれいごとしか言わない
大規模農家には気を付けましょう。
他の米農家に迷惑かけている奴が多いのは全国共通です。
畑メインだから勝手に水止めたり大きいから水の見回りできなくて
水止めて自分だけが使えるようにしたり水管理なんかめちゃくちゃな
奴多いですからね。
川下の農家の事無視して水門全開にして自分ところに田からあふれるくらい
水いれたりね。
どことは言えないけどここで名前上げてやろうかって思うくらい毎年
腹が立つ奴、私もまわりにもいます。
質が悪いことに地主にはほら吹いていいように見られているから本当に腹が立つ。
手抜きばかりしているくせにね。
ということでほら吹き農家や自己中農家にも注意しましょう。
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回答

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A 回答日時: 2022/6/5 10:47:30
難しい問題ですね。
まず、借地契約で農業委員会を通してないのではありませんか。
この部分を農業委員会がどういうか分かりません。

農業委員会の部分は置いといて、
借地契約には定期借地契約と一般の借地契約があります。
定期借地契約は公正証書を作成し、最低10年の期間を定めなければなりません。
なので、今回は一般の借地契約であると解されるでしょう。
一般の借地契約の場合、期間を3年と定められて、その期限がきても、借主が延長を望めば貸主は了解するか、立ち退き料を支払い立ち退いてもらうしかありません。
一応、合意解除はしているようですが、裁判となれば相手は立ち退き料を請求してくるでしょう。
「わしは、まだ農業続けたかったんだ。」っていくらでも言えますから。

立ち退き料を支払わず解除するには
1.賃料の未払い
2.信頼関係の崩壊
が必要です。

今回の場合なら、所有者に相談・許可なく、水路を潰した。と言うのが信頼関係の崩壊につながったと持って行けると思います。

これで裁判に勝てれば原状回復義務を請求できるでしょう。

弁護士費用が勿体ないのは分かりますが、相手をギャフンと言わせたいなら、弁護士と相談する事お勧めします。

水路を潰したのが、どの時期で、それから何年たっているから、暗黙の了解があった。と主張され、それが通れば後段の部分は通らない可能性もありますから。
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A 回答日時: 2022/6/5 01:31:05
ちょっと大変でしょうね。
N氏に貸した時に、農業委員会の許可を取っているのでしょうか?
農業委員会の許可が無ければ貸借自体無効です。
ここらへんをを何とか解決するとして(決して簡単ではありません)。
N氏が無権で、工事した、原状復帰請求と行きたいのですが、質問者様が追認したと、言われかねません(回答者も追認を考えます、そもそも無権で占有しているのですから、6年も放置したら、追認が成立しかねないです)。
追認が成立していたら、工事費の請求も困難ですね。
質問者様が農地を貸す時点で農業委員会で小作権、もしくは利用権の設定をして有れば、追認は成立しにくいですが。

あるいは農作業を委託(請負に出しているだけ、要件は経営の危険負担を質問者様側負っている)でしたら、追認が成立しにくいですね。

農業委員会の許可を受けていない、委託でもない、でしたら、質問者様側は不利でしょうね。不法行為を6年(不法行為の時効は3年です)も放置していた、と言われかねないです。

ちょっと大変だと思います。農業委員会で小作権の設定、利用権の設定がしてあれば、時効は成立していないと思いますので、有利に運べるかと思います。

頑張ってください。
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