教えて!住まいの先生

Q マンションの一室を貸している者です。長々となり申し訳ございません。 法人による「名義書き換え前提の賃貸借契約の解約」の撤回の無効の有無について教えてください。 【経緯】

法人から賃貸借契約の解約申し入れとともに、現入居者への名義書き換えの手続きを踏みたいという連絡が管理会社を介してありました。

値上げをすることを伝えつつ、契約満了まであと数か月ということもあり、このまま満了を迎えたほうが手続きもいらず、入居者にとっても値上げ前の賃料で数か月過ごせるのだから、よいのではないかということを打診したのですが、却下されつつも値上げは受け入れてもらえました。

しかしながら、先方の都合で解約日が延び延びになるなか、名義書き換えの契約書のドラフトを拝見したら、契約期間中に入居者の家族数が増えていたことがわかました。
現契約書には変更について届け出の義務があるとあり、それが漏れていたこと、階下の人からも好い顔をされていなかったことから、6月末をもって解約の方向で管理会社に伝えてありました。

そうしたなか、法人から、「名義書き換えを前提としていたため、この解約はなかったものとなる」と言われました。

一方で、今の契約書には、
A 禁止事項に、第三者に賃借権を譲渡してはならない
B 契約の条項(解約)に相手方の承諾なくして解約申し入れの撤回はできない
とあります。

①契約期間中に入居人への名義書き換え前提での解約を持ち出すということは、A
に反するのではないか
また、
②名義書き換え前提であっても、解約とは別の契約になること
③新たな契約者の指定は貸主が決めるものであり、借主が束縛できるものではな
いこと

これらから、法人の申し出である現入居者への名義書き換えを前提とすること自体が無効でありながらも、解約を申し入れた行為そのものもはBにより無効になるとは思えない次第です。

大変長くなり申し訳ございません。当方としては、管理会社の変更も併せて、すでに新規募集に向けて動いているなか、動揺している次第です。

恐れ入りますが、ご教示願えればありがたいです。

よろしくお願いいたします。
質問日時: 2022/6/11 00:51:13 解決済み 解決日時: 2022/6/12 20:54:45
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/6/12 20:54:45
基本的に賃貸の場合は名義書き換えというのはありません。前者が退去、後者が新規契約になります。ですのであなたが大家なら一度退去してもらい全部荷物も出したうえで次の人の審査をして入居ということになります。またそれではあんまりということであれば次の入居者を早めに審査して保証が取れれば改めて解約、契約ということになります。敷金などは当事者間で話してもらえばよいですね。ただ気をつけなくてはいけないのは会社契約がなくなるということは後者は退社している可能性がありますので審査に通らないことになります。ですから実務では名義変更などには応ぜずに今のままで行くか完全に退去してもらうかですね。一言で済みます。「名義変更には応じませんから退去するか今のままで契約を続けるかですね」。と言えば法律など関係ありません。私も何度か経験ありますが会社から個人への名義変更を要望する場合はほぼ退社ですね。会社はうまく逃げようとしているだけですね。また会社のまま退去すれば退去費用は会社に請求できますから無職の引継ぎ者よりはお金がきっちり取れます。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/6/12 20:54:45

 不安で、いろんな事が頭の中を錯綜している中、丁寧に対応していただいて本当にありがとうございました。
 いろいろなご経験をされていることと思われます。機会あれば拝聴したいところでした。
 梅雨に入り、体調を崩しやすくなろうかと思われます。どうぞご自愛ください。

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