教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）中古マンションの最寄駅、徒歩分数、広さ、間取り、マンションブランドなどがわかりませんので、具体的なアドバイスは難しいですが、売るか、賃貸に出すかを判断するには、①ランニングコスト（管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理費・火災保険料・設備修理・更新費）と②空室リスク、③退去時のリフォーム費用、④不動産屋に支払う客付費用（賃料1～3か月分）、⑤建物の減価償却費などをシミレーションして、それと⑤設定可能な賃料×12か月分合算して、不動産所得を計算してあなたの給与収入と合算していくらの所得税・住民税がかかるかを考慮し、賃貸して年間に儲かる金額を計算しなければなりません。築35年ですと高い水準の賃料が取れるのはあと10年くらいかと思いますので、その辺も考慮しないといけません。

２）上記１）の計算が難しい場合や、毎年の確定申告の手間や、不動産会社・リフォーム会社・賃借人などとのやり取りが面倒な場合は、複数の不動産に売却査定に出して、売ってしまった方が良いかもしれませんね。

★私の場合はファミリー向け区分マンションの賃貸をメインになっておりますが、築30年を超えると徐々に賃料を強気でつけることは難しくなり、客付けの不動産屋も強気に広告費（AD）を仲介手数料とは別に要求してくるようになりますので、常に物件を築年数の若い物件に入れ替えています。

以上、ご参考になれば幸いです。

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