教えて！住まいの先生
Q 賃貸を借りる場合の仲介手数料について
調べたところ、以下の法律を確認しました。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
要は、どちらか一方から税込1.1ヶ月分の仲介手数料を取ろうとしても、承諾を得られない限りは税込0.55ヶ月分までしかとれない。という認識でよろしいでしょうか？
その認識で良いとして、どこから不動産屋の違法になるのでしょうか？
まず、申し込みの時点で依頼者が承諾すればいくら仲介手数料を取ろうが合法になるのはわかります。
依頼者が承諾する前の段階で、0.55ヶ月分まで下げる交渉に応じないことは違法になりますか？
0.55ヶ月分を超えた仲介手数料での契約内容で承諾を得てくれる依頼者が出てくるまで契約を受け付けないのは違法にならないのでしょうか？
そして、それらの抜け道のような法律はありますでしょうか？
借りる側としてはやはり少しでも安く借りられた方がいいのですが、SNS等で不動産の賃借を仲介されていると思われる方々のアカウントで「大人しく1ヶ月で借りて欲しい」というような旨の発信を見かけたりします。
また、もし不動産の賃借を仲介されている方がいましたら、ぶっちゃけ話でもいいので、仲介手数料についてどのように上から指示されているか教えていただけると幸いです。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
要は、どちらか一方から税込1.1ヶ月分の仲介手数料を取ろうとしても、承諾を得られない限りは税込0.55ヶ月分までしかとれない。という認識でよろしいでしょうか？
その認識で良いとして、どこから不動産屋の違法になるのでしょうか？
まず、申し込みの時点で依頼者が承諾すればいくら仲介手数料を取ろうが合法になるのはわかります。
依頼者が承諾する前の段階で、0.55ヶ月分まで下げる交渉に応じないことは違法になりますか？
0.55ヶ月分を超えた仲介手数料での契約内容で承諾を得てくれる依頼者が出てくるまで契約を受け付けないのは違法にならないのでしょうか？
そして、それらの抜け道のような法律はありますでしょうか？
借りる側としてはやはり少しでも安く借りられた方がいいのですが、SNS等で不動産の賃借を仲介されていると思われる方々のアカウントで「大人しく1ヶ月で借りて欲しい」というような旨の発信を見かけたりします。
また、もし不動産の賃借を仲介されている方がいましたら、ぶっちゃけ話でもいいので、仲介手数料についてどのように上から指示されているか教えていただけると幸いです。
質問日時：
2022/6/24 01:06:50
解決済み
解決日時：
2022/7/1 00:12:35
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 472 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/7/1 00:12:35
○どちらか一方から税込1.1ヶ月分の仲介手数料を取ろうとしても、承諾を得られない限りは税込0.55ヶ月分までしかとれない。という認識でよろしいでしょうか？
→その通りです。この『どちらか一方』がポイントになります。
この『どちらか一方』には『オーナー』も含まれるからです。
募集の段階でオーナーが『仲介手数料は払わないよ』と決めていれば、管理会社も仲介会社も『お客さんから仲介手数料を1ヶ月分取る条件で募集を出す』のが自然な流れになります。
この条件で出している物件に対して、お客さんが『法律で決まっているので私は仲介手数料を半分までしか出しません！オーナーにあと半分出してもらって下さい！』と言うと、不動産屋の対応は以下の通りです。
①条件と合致しないお客さんになったのでお断り
②どうしても契約して欲しいので貰える仲介手数料の総額が半分になるがその意見を受け入れる
少なくともオーナーに対して仲介手数料に関する交渉はしないでしょう。
ここが最近よくある契約前のトラブル原因だと思われます。
ちなみに実は探せば『オーナーが仲介手数料を半分負担してくれる物件』もあります。絶対数が少ないのは間違いないですが。
極端な話、仲介手数料を1ヶ月分払うくらいならこの物件には入居しないという人だらけになれば、困ったオーナーが仲介手数料を1ヶ月分負担するようになる可能性もあるんです。
よって法律が問題というよりも、そうまでしても借りたいニーズの方が上回っているのだから、その現状を理解して賢く立ち回るべきだと個人的には思います。
→その通りです。この『どちらか一方』がポイントになります。
この『どちらか一方』には『オーナー』も含まれるからです。
募集の段階でオーナーが『仲介手数料は払わないよ』と決めていれば、管理会社も仲介会社も『お客さんから仲介手数料を1ヶ月分取る条件で募集を出す』のが自然な流れになります。
この条件で出している物件に対して、お客さんが『法律で決まっているので私は仲介手数料を半分までしか出しません！オーナーにあと半分出してもらって下さい！』と言うと、不動産屋の対応は以下の通りです。
①条件と合致しないお客さんになったのでお断り
②どうしても契約して欲しいので貰える仲介手数料の総額が半分になるがその意見を受け入れる
少なくともオーナーに対して仲介手数料に関する交渉はしないでしょう。
ここが最近よくある契約前のトラブル原因だと思われます。
ちなみに実は探せば『オーナーが仲介手数料を半分負担してくれる物件』もあります。絶対数が少ないのは間違いないですが。
極端な話、仲介手数料を1ヶ月分払うくらいならこの物件には入居しないという人だらけになれば、困ったオーナーが仲介手数料を1ヶ月分負担するようになる可能性もあるんです。
よって法律が問題というよりも、そうまでしても借りたいニーズの方が上回っているのだから、その現状を理解して賢く立ち回るべきだと個人的には思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/7/1 00:12:35
沢山のご回答をいただき、ありがとうございました。
様々な視点からの意見も聞かせて頂き、非常に勉強になりました。
やはり、自分が住みたい環境に居住することが重要だと思いますので、安く済ませることも大事ですが、その時の状況によって初期費用を飲み込むことも必要だとわかりました。
ベストアンサーにつきましては、今回の質問にわかりやすく回答してくださった青二才@不動産会社のしくみシル！さんにさせて頂きます。
回答
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A
回答日時：
2022/6/30 22:20:17
「ぶっちゃけ」ですが
不動産屋は自社管理物件（専任媒介）なら
客から仲介手数料一ヶ月と
オーナーから広告宣伝費名目で賃料の一ヶ月の収益を得ています。
業界用語で「両手」といいます。
そのため礼金が丸々大家の収入になることは
ありません。実際は大家が契約成立時に不動産屋へ支払うためにあるようなものです。
専任媒介の業者が礼金一で募集している物件に、更にもう一ヶ月分礼金を上乗せして礼ニで募集を掛ける悪徳業者もいます。
そして専任業者に申込を入れる際にこう言います。「礼金を上乗せするので広告宣伝費としてバッグしてください」こうして成約にいたると一般媒介で担当した業者へ仲介料一ヶ月（片手）と広告宣伝費名目（上乗せした礼金）が二重に入ります。これも両手です。
不動産屋は手数料として取れない分は
広告宣伝費名目で請求する悪い慣習がしっかり残っている業界です。同じ物件なのに仲介業者により礼金が違うのはこんなカラクリがあるからです。物件探しの際は申込を入れる前に他社に同じ物件が違う条件で掲載されていないか確認することをお勧めします。
不動産屋は自社管理物件（専任媒介）なら
客から仲介手数料一ヶ月と
オーナーから広告宣伝費名目で賃料の一ヶ月の収益を得ています。
業界用語で「両手」といいます。
そのため礼金が丸々大家の収入になることは
ありません。実際は大家が契約成立時に不動産屋へ支払うためにあるようなものです。
専任媒介の業者が礼金一で募集している物件に、更にもう一ヶ月分礼金を上乗せして礼ニで募集を掛ける悪徳業者もいます。
そして専任業者に申込を入れる際にこう言います。「礼金を上乗せするので広告宣伝費としてバッグしてください」こうして成約にいたると一般媒介で担当した業者へ仲介料一ヶ月（片手）と広告宣伝費名目（上乗せした礼金）が二重に入ります。これも両手です。
不動産屋は手数料として取れない分は
広告宣伝費名目で請求する悪い慣習がしっかり残っている業界です。同じ物件なのに仲介業者により礼金が違うのはこんなカラクリがあるからです。物件探しの際は申込を入れる前に他社に同じ物件が違う条件で掲載されていないか確認することをお勧めします。
A
回答日時：
2022/6/24 14:59:30
「原則は0.5ヶ月分(税別)だけど、場合によっては1ヶ月分(税別)でもいいよ。」
要約するとそういう事です。
承諾していないのに請求書を発行したりすれば行法違反ですが、そうじゃない限りは何も問題ありません。
普通は最初の時点で費用明細で伝えてきますし。
要約するとそういう事です。
承諾していないのに請求書を発行したりすれば行法違反ですが、そうじゃない限りは何も問題ありません。
普通は最初の時点で費用明細で伝えてきますし。
A
回答日時：
2022/6/24 14:07:14
ながながと書いているけど
初期費用の精算書に一か月分て書いているでしょ
それで嫌なら契約しません
ってだけ、違法でも何でもない
一か月払いたくないなら契約しなくていいよってなるだけで
ごねたら半額になるわけではない
初期費用の精算書に一か月分て書いているでしょ
それで嫌なら契約しません
ってだけ、違法でも何でもない
一か月払いたくないなら契約しなくていいよってなるだけで
ごねたら半額になるわけではない
A
回答日時：
2022/6/24 10:35:22
1.1（税別なら1なので、以降は面倒なので税別で書きます）の手数料を求めることが違法にならないのは他の回答にある通りです。
家賃1か月分が仲介手数料の上限なのは法律で決まっており、これが賃貸仲介における不動産屋の売り上げになります。売り上げを半分にするようなことはなかなか難しいでしょう。一般でも型落ちの売れ残り商品のようなものでないとなかなか半額では売らないのと同じです。
売り上げを落とさず仲介手数料を０．５にするには、大家から０.５取る必要があります。これが問題です。例えば8戸のアパートを想定してみてください。大家から0.5取るということは、大家は8戸全部仲介しても絶えた場合、家賃の4か月分の手数料を支払う必要があります。
できるだけ売り上げを伸ばしたい大家としては、仲介手数料の支払いが必要な不動産会社よりも、仲介手数料を無料にしてくれる業者の方を選ぶことになります。そうなれば不動産会社としては大損失になります。大家を逃すと売り上げは0になる可能性が高いですが、貸し手を逃して売り上げが0になるのは8戸に全く仲介ができない場合です。1戸分客を逃した方が損失が少なくて済みます。
さらに仲介契約は、借り手が仲介を依頼する段階ですでに行われていますので、手数料を変更するには契約の変更の手続きが必要となりますので、大家が承諾しなければできません。かといって自分の売り上げを半分に落としてまで仲介を行うよりも、仲介手数料1か月で契約してくれる人を待った方が得策と考えるケースが多いでしょう。
逆に客がつきそうにない物件の場合は、仲介手数料を負担しても大家としても家賃収入が早く入ることを望む場合があります。賃貸物件の過剰供給が起これば、そういう物件が増え、仲介手数料0.5となる流れになると思います。
つまり、賃貸物件という商品の需要と供給のバランスの問題になると思います。家っていうのは生活するのにどうしても必要なものですので、売り手の方が強い市場になっているため、値下げに応じないで営業できると考えればいいのではないかと思います。
家賃1か月分が仲介手数料の上限なのは法律で決まっており、これが賃貸仲介における不動産屋の売り上げになります。売り上げを半分にするようなことはなかなか難しいでしょう。一般でも型落ちの売れ残り商品のようなものでないとなかなか半額では売らないのと同じです。
売り上げを落とさず仲介手数料を０．５にするには、大家から０.５取る必要があります。これが問題です。例えば8戸のアパートを想定してみてください。大家から0.5取るということは、大家は8戸全部仲介しても絶えた場合、家賃の4か月分の手数料を支払う必要があります。
できるだけ売り上げを伸ばしたい大家としては、仲介手数料の支払いが必要な不動産会社よりも、仲介手数料を無料にしてくれる業者の方を選ぶことになります。そうなれば不動産会社としては大損失になります。大家を逃すと売り上げは0になる可能性が高いですが、貸し手を逃して売り上げが0になるのは8戸に全く仲介ができない場合です。1戸分客を逃した方が損失が少なくて済みます。
さらに仲介契約は、借り手が仲介を依頼する段階ですでに行われていますので、手数料を変更するには契約の変更の手続きが必要となりますので、大家が承諾しなければできません。かといって自分の売り上げを半分に落としてまで仲介を行うよりも、仲介手数料1か月で契約してくれる人を待った方が得策と考えるケースが多いでしょう。
逆に客がつきそうにない物件の場合は、仲介手数料を負担しても大家としても家賃収入が早く入ることを望む場合があります。賃貸物件の過剰供給が起これば、そういう物件が増え、仲介手数料0.5となる流れになると思います。
つまり、賃貸物件という商品の需要と供給のバランスの問題になると思います。家っていうのは生活するのにどうしても必要なものですので、売り手の方が強い市場になっているため、値下げに応じないで営業できると考えればいいのではないかと思います。
A
回答日時：
2022/6/24 04:21:25
どこも大体1.1ですよ。。
最近は保証人がいても保証会社も必須とか、駆けつけサービスとか、色んなオプションつけて、そっちの仲介手数料もプラスで細々と儲けようとする不動産も多いので、そういう余計なものがない不動産であれば良いと思いますけどね。。
あっても特に違法にはならないですが。。
あとは引越屋の紹介とかもそうですね。紹介料で細々と。探せばいくらでも安い引越し業者はあるので紹介されても使わなくて良いんですよ。
そういう紹介やオプションを絶対に使わなければいけないというなら指導対象でしょうね。
違法をついても訴訟のほうが高いので契約もしてないのに裁判なんかしないでしょうから無駄が多いかと。
あ、私は不動産屋ではありませんけどね。
最近は保証人がいても保証会社も必須とか、駆けつけサービスとか、色んなオプションつけて、そっちの仲介手数料もプラスで細々と儲けようとする不動産も多いので、そういう余計なものがない不動産であれば良いと思いますけどね。。
あっても特に違法にはならないですが。。
あとは引越屋の紹介とかもそうですね。紹介料で細々と。探せばいくらでも安い引越し業者はあるので紹介されても使わなくて良いんですよ。
そういう紹介やオプションを絶対に使わなければいけないというなら指導対象でしょうね。
違法をついても訴訟のほうが高いので契約もしてないのに裁判なんかしないでしょうから無駄が多いかと。
あ、私は不動産屋ではありませんけどね。
A
回答日時：
2022/6/24 04:20:29
おそらく半月の仲介手数料を望む人が増えれば不動産屋は対抗策として案内前に手数料の説明をして了解しなければ案内しないと言う対抗策を取りますね、
A
回答日時：
2022/6/24 01:45:31
不動産の賃貸仲介の営業を10年前ですがしていました。
私の勤めていた業者は0.55でやっていたので1.1の業者が実務でどのようにしているのかは分かりませんが、仲介手数料を下げないから違法なんてことはありませんよ。
仲介手数料1.1を了承いただけないのならうちでは仲介できません、ってことでしょう？
仲介手数料は基本的には値引きしないので、値引きするのなら礼金の敷金や家賃交渉などです。
仲介業者と交渉したいのなら付帯サービスのカットなどはすべきだと思いますが、仲介手数料に関してはダメ元で言うのはいいけど、それが違法だとか騒ぐのはどうかと思います。
仲介の仕事でそもそも手数料上限が1.1なんて割りに合わない仕事なんですよ。
5万円のアパート案内して5.5万円ですよ。
営業マンって、月に100万円売り上げて給料が30万円行くかどうかです。
契約だって週に1件取れるかどうか。
不動産屋なんてブラックな業界だったし、やり口はどうかと思うところもいろいろありましたが、仲介手数料についてケチつけるのは違うんじゃないかと思います。
私の勤めていた業者は0.55でやっていたので1.1の業者が実務でどのようにしているのかは分かりませんが、仲介手数料を下げないから違法なんてことはありませんよ。
仲介手数料1.1を了承いただけないのならうちでは仲介できません、ってことでしょう？
仲介手数料は基本的には値引きしないので、値引きするのなら礼金の敷金や家賃交渉などです。
仲介業者と交渉したいのなら付帯サービスのカットなどはすべきだと思いますが、仲介手数料に関してはダメ元で言うのはいいけど、それが違法だとか騒ぐのはどうかと思います。
仲介の仕事でそもそも手数料上限が1.1なんて割りに合わない仕事なんですよ。
5万円のアパート案内して5.5万円ですよ。
営業マンって、月に100万円売り上げて給料が30万円行くかどうかです。
契約だって週に1件取れるかどうか。
不動産屋なんてブラックな業界だったし、やり口はどうかと思うところもいろいろありましたが、仲介手数料についてケチつけるのは違うんじゃないかと思います。
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