教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について質問いたします。 当方、全くの無知な為、優しく教えてくださる方お願いします。 不動産投資を考えている理由は、自己資産をどのように運用していこうかと考えているからです。
株や積立ﾆｰｻ、保険証券、投資信託、少しずつではありますが、色々やってみてはいます。5/1より、扶養から外れて、正社員で働き始めました。年収は¥270万ほどです。
資産はそこそこあるので、現金一括で買うか、ローンを組んで買うか、どちらがいいですか？
中古、区分マンション300万以内で考えてます。
資産はそこそこあるので、現金一括で買うか、ローンを組んで買うか、どちらがいいですか？
中古、区分マンション300万以内で考えてます。
質問日時：
2023/7/16 14:21:57
解決済み
解決日時：
2023/7/17 10:50:05
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 309 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/7/17 10:50:05
本来であればローンで買った方が良いですが、300万以下だとローンで買う人は殆どいませんので良い物件だと買い負けします。
1番考慮しないといけないのは管理費修繕費積立金です少なくとも両方で1万近くはしますが仮に家賃が4万円だとしても管理費修繕費積立金が合計で2万だとしたら手残りは2万で年間24万円固定資産が4万なら年間20万ですから最短コースで資金回収に15年も掛かってしまいます、諸経費を入れたら17、8年です。
空室期間や修繕費を考えると最低でも最短7年ぐらいのものでないとやる価値がありません。
金利もありますがここはわかりやすく金利は考えないで7年で回収出来るものを半分頭金入れた場合最短3.5年で回収出来るという事になります。
ですから出来るだけ自己資金を使わずローンで買った方が速く自己資金を回収できてその後はプラスという事になりますし、複数の不動産を次々と持てる事になります。
1番考慮しないといけないのは管理費修繕費積立金です少なくとも両方で1万近くはしますが仮に家賃が4万円だとしても管理費修繕費積立金が合計で2万だとしたら手残りは2万で年間24万円固定資産が4万なら年間20万ですから最短コースで資金回収に15年も掛かってしまいます、諸経費を入れたら17、8年です。
空室期間や修繕費を考えると最低でも最短7年ぐらいのものでないとやる価値がありません。
金利もありますがここはわかりやすく金利は考えないで7年で回収出来るものを半分頭金入れた場合最短3.5年で回収出来るという事になります。
ですから出来るだけ自己資金を使わずローンで買った方が速く自己資金を回収できてその後はプラスという事になりますし、複数の不動産を次々と持てる事になります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/7/17 10:50:05
お忙しい中、無知な私に分かりやすく、丁寧に教えて下さりありがとうございました。
ご回答頂いたことをしっかり考えて、不動産購入を目指したいと思います。
他の皆様もありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2023/7/16 19:23:12
マンション投資は期待利益率が低いですから、ローンを組むとさらに利益率が下がるだけですから自己資金メインが良いです。
購入したあとも、空き室、家賃低下、リフォーム代金がかかるなどのマイナス要因がありますから、お金があるなら利息払うだけ損になります。
購入したあとも、空き室、家賃低下、リフォーム代金がかかるなどのマイナス要因がありますから、お金があるなら利息払うだけ損になります。
A
回答日時：
2023/7/16 17:25:31
金があって、中古マンション300万はないね。それで何がしたいのかわからんですね
A
回答日時：
2023/7/16 16:29:24
単純にご質問のみに答えます。
単純な損得であれば、金利を支払わない方が得。
なので、資金的に余裕なあるなら、現金で買った方が良いです。
特に500万円以下の物件の場合。
高額の場合は、現金を手元に残した方が良い場合もあるので
資金的に余裕がない場合は、ローンを組んだ方が良い（得ではないが）場合も有る。
単純な損得であれば、金利を支払わない方が得。
なので、資金的に余裕なあるなら、現金で買った方が良いです。
特に500万円以下の物件の場合。
高額の場合は、現金を手元に残した方が良い場合もあるので
資金的に余裕がない場合は、ローンを組んだ方が良い（得ではないが）場合も有る。
A
回答日時：
2023/7/16 15:52:14
不動産投資ですが利回りで考えます
で融資を受けると金利分利回りが減りますが
融資を受けることでそれ以上のリターンが計算できる場合があります
そもそも投資用のローンは組めるのでしょうか？
資産の金額によります
選択肢は
現金があり他に稼ぐ見込みが無いなら現金一択
投資用ローンが組めるなら、現金とローンを組んで
値段を上げるもしくは複数買うも有りでしょう
で融資を受けると金利分利回りが減りますが
融資を受けることでそれ以上のリターンが計算できる場合があります
そもそも投資用のローンは組めるのでしょうか？
資産の金額によります
選択肢は
現金があり他に稼ぐ見込みが無いなら現金一択
投資用ローンが組めるなら、現金とローンを組んで
値段を上げるもしくは複数買うも有りでしょう
A
回答日時：
2023/7/16 15:25:04
現金で購入できるならローンを組む必要はない、むしろローンは使わない、です。
そもそも300万円の中古区分マンションに担保評価がつくことを確認しているのでしょうか？おそらく担保評価ができず、金利が高い無担保ローンになるのではないでしょうか？
そうなると、維持管理費用（固都税、管理費、修繕積立金、修繕費引当金）等を考慮した利益からさらに高い金利での借入返済、そしてかろうじて残った純利益から税金を差し引いたときに、あなたの手元にいくら残るのか？
という観点から、私は現金購入一択だと思います。
そもそも300万円の中古区分マンションに担保評価がつくことを確認しているのでしょうか？おそらく担保評価ができず、金利が高い無担保ローンになるのではないでしょうか？
そうなると、維持管理費用（固都税、管理費、修繕積立金、修繕費引当金）等を考慮した利益からさらに高い金利での借入返済、そしてかろうじて残った純利益から税金を差し引いたときに、あなたの手元にいくら残るのか？
という観点から、私は現金購入一択だと思います。
A
回答日時：
2023/7/16 14:54:25
株でも不動産でも、必ず失敗して損することを、覚悟なさい。
そのとき自己資金の範囲内にとどめることが重要。
立ち直れないような借金したり、投機のような無茶苦茶な
ことをしていると、二度と回復できなくなる。
もしそうしたら、敗者確定。損したカネは戻らないね。
そのとき自己資金の範囲内にとどめることが重要。
立ち直れないような借金したり、投機のような無茶苦茶な
ことをしていると、二度と回復できなくなる。
もしそうしたら、敗者確定。損したカネは戻らないね。
A
回答日時：
2023/7/16 14:44:25
>ローンを組んで買うか
投資を目的としたローンは組めないと思います。
自分で住まなければなりません。
契約書に、必ず確認のチェックをする項目があります。
投資用であれば一括でしょうね。
事故物件になった場合のことも考えてくださいね。
投資を目的としたローンは組めないと思います。
自分で住まなければなりません。
契約書に、必ず確認のチェックをする項目があります。
投資用であれば一括でしょうね。
事故物件になった場合のことも考えてくださいね。
A
回答日時：
2023/7/16 14:42:24
FP1級の投資家です。
区分マンションなら区分所有法を勉強しましょう。
古くなれば修繕個所が増えます。
修繕積立金の値上げが予想されます。
更に、解体費用の貯金も始めねばなりません。
長期修繕計画を自分で読めるくらいにならないとランニングコストの計算ができません。
また、空室でも管理費、修繕積立金は発生します。
相応の入居率をキープしなくては赤字です。
また、金利がもったいないですから、自己資金があるなら使いましょう。
投資信託程度の投資なら、ローンを組んでまでやる価値は無い。
区分マンションなら区分所有法を勉強しましょう。
古くなれば修繕個所が増えます。
修繕積立金の値上げが予想されます。
更に、解体費用の貯金も始めねばなりません。
長期修繕計画を自分で読めるくらいにならないとランニングコストの計算ができません。
また、空室でも管理費、修繕積立金は発生します。
相応の入居率をキープしなくては赤字です。
また、金利がもったいないですから、自己資金があるなら使いましょう。
投資信託程度の投資なら、ローンを組んでまでやる価値は無い。
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