教えて！住まいの先生
Q 東京のワンルームマンションを購入して 家賃収入を収入の第2の柱にしませんか？ と勧誘を受けています。 本当に不動産投資はリスクはないのですか？ 詳しい人教えて頂きたいのですが。
質問日時：
2024/4/14 13:37:57
解決済み
解決日時：
2024/4/20 20:54:20
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/20 20:54:20
選択物件に寄りますよ・・・・
株なぞと比べるのはナンセンス。株で配当がどれだけある？
会社の株＝紙＝倒産もあるが、不動産に倒産～紙はない。
物件は場所次第だが、一応は賃料は入る。これが利回り。
でも、固定資産税、管理費、修繕費は掛かる。これは見込んで計算が当たり前。
金額、駅徒歩圏、賃借人の層の選定、賃料相場、物件自体の造り・・・・
これらで適切な範囲ならマンション投資も悪くはない。
又、それは一生持つ前提にするからおかしくなる。築年数次第で転売～買い換えする事迄考える事。
ここ40数年この業界にいるが、時代で価格はこんなに変動するか？・・
が実感。今は買う時期ではない。。。（新築）
回答
A
回答日時：
2024/4/18 20:32:08
ワンルーム投資なら不動産投資の最初の一歩として適切だと思いますよ。
投資にリスクは無いことはあり得ません。
あくまでも他の投資よりリスクが少ない代わりに、
メリットが少ないのが不動産投資です。
あくまでも、リスクが少ないだけでリスクが無いわけありません。
ワンルーム投資は絶対に安全だとか、
絶対に儲からないとかどっちも噂の思い込みか嘘です。
A
回答日時：
2024/4/18 15:27:20
ローンを組んで購入ならやめた方が良い。
ハッキリ言ってギャンブルと同じで運です。
よく成功している話を聞きますが、失敗した人は静かに去っているからです。
株や投資と一緒。
成功している人ばかりの話しか聞かない。
株や投資で成功している人は２０%以下。
失敗した人は静かに退場。
今は株や投資バブルだから成功した人の話ばかり。
リーマンショックの時は皆さん静かに損切りして退場。
株は現物なら失敗しても元手が減るだけ。
ワンルームマンションは借り手がいなくても管理費や修繕積立金や固定資産税がかかる。
良い人に借りてもらえれば良いが、家賃滞納したり未払いの人を引いてしまったらマイナス。
友人で失敗した人がいます。最初はうまくいってましたが、借りていた人がリストラにあい家賃が遅れはじめ滞納。
出て行かなくて苦労してました。
他にも家賃滞納して荷物を置いたまま夜逃げ。
荷物を保証人の承諾を得て処分。費用は自腹。
だから、運次第。
同じギャンブルなら株の方がマシ。
不動産は持っているだけで負動産。
ネガティブな意見が多いのは、失敗した時の怖さをみんなが知っているから。
資金が潤沢にあるならチャレンジしても良いかと思いますが、ローンを組むならやめた方が良い。
最初は新築だから借りる人の応募も多いからお客を選べるが古くなれば家賃が下がり、借りる人の質も下がるから滞納リスクが高くなる。
あと、一番お金がかかるのがお客さんが退去したあとのリフォーム、カビなんて生えてたら大変、匂いも落ちにくい、壁紙の経年劣化や換気扇の掃除をしていない人だと油汚れが外にまででている事もある。
下手すると３０万位軽く超える事も。
だからお客さんが2年位で退去したら赤字。
お客さんの未来なんてわからないから運。
儲かるなら業者がとっくに自分達でやっている。儲からない事を知っているから売るだけ。下手すると家賃保証なんて言う業者もいる。家賃保証の実態は最初の１０年だけやもう少し長い位で一生ではない。
そして、借り手がいない時は家賃を下げられてしまう。そうなるとローンを組んでいたら返済計画が狂う。
業者の上手い話には気をつけましょう。
A
回答日時：
2024/4/18 11:28:38
株式などより、よっぽどハイリスクです。
A
回答日時：
2024/4/17 13:32:21
最低10年でぺイ出来れば大したリスクは
ない。20年 30年となるとそんな先は
見どうす事は不可能
A
回答日時：
2024/4/16 21:18:31
リスクしかない
A
回答日時：
2024/4/14 21:30:15
中古マンションを現金で買うならギリギリ黒字になりますが
新築をフルローンで購入すればほぼ確実に赤字になります。
・新築は販売会社の利益が上乗せされているから、購入した瞬間に売値は2割ほど下がります。
・東京のワンルームの利益率は４％程度と言われています。これにローン金利２～３％、修繕積立金、固定資産税、火災保険などの経費、さらに空き室リスクやマンションが古くなれば家賃は下がる、リフォーム代などがかさむで赤字額は年々大きくなります。
・今は金利は最低水準、今後は金利は上がりますからローン返済額は上がる上に、マンション価格は金利が高くなれば下がります。
さらに孤独死や自殺などの事故物件になるリスクなども加味すればリスクは高いじゃなくて、そもそもワンルームは損失ばかりふくらみます。
A
回答日時：
2024/4/14 19:49:34
不動産投資歴18年です、答えはズバリで100％大損する投資です。
売り込みのワンルームMは業者の利益がテンコ盛りで買った
瞬間に大損する仕組みです。
例：業者仕入れ価格（ほぼ市価）2200万円に利益600万円をｏｎし
2800万円+諸経費100万円＝2900万円で買わせます。
今日2900万で買って、仮に明日売る2200万円（市価）、売る経費が100万円
かかるから手取り2100万円。
儲からないから35年ローンと云う長いローンを組ませ、損を薄める
仕組みです、投資不動産ローンは最長20年が限度です、
と云うのは建物が劣化し収益性が自然に落ちるからです。
始めの損は2万円/月ほど、建物は年数が経つと修理が増え家賃は下がる、ですから10年もすると損は5万円/月以上になり、破綻（たん）します。
近づいては危険です、契約するまで帰しません強引に契約させます。
ユーチューブ動画に悲惨な例がいっぱいです、ゼヒ見て下さい。
A
回答日時：
2024/4/14 19:26:20
リスクはないのですか？
→いやありますよ。大有り。
もし「リスクはない」と言っている勧誘なら断ったほうがいいです。
悪徳企業ですわ。
A
回答日時：
2024/4/14 16:47:39
辞めた方が良いです
絶対に
A
回答日時：
2024/4/14 16:35:43
やったは良いものの、駅から離れた利便性の悪い場所。近くにコンビニもスーパーも店が無い。空室率が高く、満室にはほぼならない。物件は相場価格よりは高い。こんな物件ならばOUTです。 一方でターミナル駅は地下鉄､JR等の利便性が高く、ターミナル駅から乗って10分弱で近く､歩いても30分で帰れる。駅から近くてコンビニが4つ､スーパーもある。空室率は低く、大企業の単身者借上社宅として利用されている。公園、図書館等の公共施設もある。相場価格も600万円近く購入時よりは上がっている。自身が住みたい好立地物件。このような物件ならばSAFEでしょう。
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