教えて!住まいの先生

Q 新築時のトラブルで悩んでいます。 住宅を新築中で来月引き渡し予定です。

基礎が出来上がったときに気づいたのですが、設計GLが縁石より500mmほど高かったのです。わが家は角地なので凍結震度を保持するためにかなり盛り土してあります。図面では設計レベルと現状レベルが±0になっています。更地の段階では縁石との高低差はありませんでした。

建築会社が言うには…。
① 縁石上部と隣地との高低差は最高で500mm程度ある。基礎部分は地面から400㎜?出ていないといけないという決まりがあるため設計GLを低い道路側に合わせると、高い隣地側の基礎が出ている部分が確保できない。
→→基礎露出部を確保するために隣地より地面を低くすることで対応してほしかった。隣地からの土や砂利がこちらに流れてしまう分には問題ないと思う。

②隣地より設計GLを下げてしまうと雨水がたまってしまう。
→3方に囲まれている土地なら設計GLを下げることで雨水の問題が出るのは分かるが、角地なのであまり関係ないのではないか…?

③今までそういう仕上げにしてきたが問題になったことはない。
→どうしてそんなに高低差があるのなら相談してくれなかったのか…。せめて縁石より500上げるのではなく250上げるなど中間を取ってほしかった…。

縁石からほぼ平らになるようなイメージだったので基礎が出来上がったときにはビックリしました。
玄関前の駐車場スペースも勾配がきつく駐車しずらそうです…。
老後のために段差はできるだけ少なくしたいので、将来玄関に入るための階段部分は砂利などで埋め立てるよう考えていましたが、それももう叶わず…。
道路に面している部分は敷地に乗り上げれば来客時路駐もできるな…と思いましたがそれも叶わず…。
建築会社から説明を受けた時は気にし過ぎなのかな…と思って目を瞑りましたが、やはりその部分が残念でなりません…。
隣の家よりも高い位置に家を建てたいという昭和的な考えもダサいように感じますし、そういうのも嫌だなと思っていたので、まさかそうなるとは思っていなくて…。
外構のことを考えると本当にため息しか出ないのです…。
そのほかにも、バリアフリーにしたいと思っていたのですが、気づいたときには玄関框高も150mmくらいでした…。(泣)

平面図に関してはとても親身になって打ち合わせしてくれていたのですが、立面図に関しての説明や確認はなくて気づいたときには手遅れみたいな…。
建築会社さんは理想の家を建ててもらいたいという思いでやってくれているというのがとても伝わります。このモヤモヤを伝えたところでもうすでに遅いし、立て直しなんてできないのでこれを伝えても意味ないけど、とても残念で…。関係を悪くしたくないので何もなかったように引き渡しを受けるべきなのか…。もしくは建築トラブルのようなところに相談すればいいのか…。アドバイスください!!
質問日時: 2024/5/26 23:16:14 解決済み 解決日時: 2024/6/9 17:22:16
回答数: 7 閲覧数: 1023 お礼: 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/9 17:22:16
>基礎が出来上がったときに気づいたのですが、設計GLが縁石より500mmほど高かったのです

まずわかりにくいと思いますが、設計GLっていうのは仮想のラインなので、周囲地盤がどうとかは関係ないですよ。周囲からどれだけ高いかってのは、設計GLから地盤面の高さを差し引いた(若しくは加えた)高さになるので、図面の設計GLは関係ない数字だったりします・・・仮想線です。


>②隣地より設計GLを下げてしまうと雨水がたまってしまう。

下げるのはあり得ないと思います。あなたは多分自分の敷地だけでレベル差を完結してると思いますが、大雨の時は、側溝よりも水が溜まる場合がありますから、敷地内で下げるのはあり得ない上に、本来なら、敷地だけじゃなくて、町や市単位やハザードマップまで確認して床のレベルは考えないといけないです。晴れの日とかそういう条件じゃなくて、10年一回レベルの災害級の大雨を想定しないといけませんから、敷地や隣地どころか、半径10kmくらいの敷地がどうなってるか見た方がいいですよ。見ないなら、上げるで正解なので、そこはよかったと思います。あなたの意見を採用して下げたら多分大雨の日に詰んでたと思います。


>玄関前の駐車場スペースも勾配がきつく駐車しずらそうです…

1/50くらいが普通です。
コンビニとかそれくらいです。車1台の長手方向で10cm上がるよりきつい方がいいです。道路からの乗り入れなら、1/10とか、立駐なら1/6です。きついきついと書く割りには、多分普段の生活で使う施設の勾配はもっときついと思います。

多分あなたは雨の日のやばさをわかってないからフラットでいけると思ってるのだと思いますけど、床上浸水したら一発で全部終わるんで、上がってて正解じゃないですかね。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/6/9 17:22:16

色々後悔が残る新築でした…。注文住宅って難しいですね…。
住む前からもう一度やり直したい…。
土地高台なので外水は心配ないのですが、内水はわかりません…。
確かに災害級の大雨が降ったことのことを考えると今の状態がいいのかもしれませんね…。
ありがとうございました。これで自分を納得させることが出来ました。

回答

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A 回答日時: 2024/6/2 11:18:41
基礎設計図は建築確認申請の図面と同じですか。

また、確認申請図面と異なる工事ですか。
違う時は作り直してもらえます。
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A 回答日時: 2024/5/30 19:03:13
お気持ちはわかりますが 現状での引き渡しを受けるしかありません。
理由は 問題を認知したのなら基礎の時点でいったん工事を止めて
方針を決めて進むべきだったからです。
その時点なら基礎をぶっ壊してやり直しもギリ現実的でした。
もう引き渡しで ほとんど工事やらせておいてひっくり返しなんて
できません^^
貴方は 施主 方針を決めて 確認をし 指示を出し 人を動かし 金を出す
社長のような立場です。
終わりかけの時点で 一番初めの 基礎のレベルが違う話を出すのは
あまりにも 、、、
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A 回答日時: 2024/5/28 18:37:23
もともと敷地は平坦であって、
図面では設計レベルと現状レベル(敷地調査したときの高さ?)が±0になっているのにもかかわらず、
建築主に対しなんら通達無く実際の工事はGL500で始まっている

ということでしょうか?
これは普通に駄目です。
建築主が承認をしていない図面で施工されているわけですからね。


なんでそうなったのかよくわからないのですが思い当たる節としては
→基礎を打設するための穴を掘る計画をしよう!
→凍結線を超えるために結構掘らないとだよねえ...
→堀った土どうしよ?
→残土処理費用ももらってないし(設計の計上忘れ?)捨てると高くつくから敷地にまいたろ!
→そしたら地盤が上がって長期優良住宅の基礎立ち上がり400が取れんやんけ
→ん~~じゃあ建築物上に上げて、掘る量減らして、まいた土で凍結線もクリアしたろ!w

という流れなのではないかと思いますが
まさかね。

//

現況がはっきりわからんのでなんとも言えませんが
とりあえず資料をまとめて住まいるダイヤルに連絡してみてはいかがでしょうか。
https://www.chord.or.jp/
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A 回答日時: 2024/5/28 12:29:49
文章だけなので程度が解りませんが
基礎の立ち上がり(40cm程度)が確保出来ないなら仕方が無いですよ

どうしても下げたいなら宅内に側溝を入れたりの排水計画が必要です
説明不足なのか提案不足なのか両方なのか解らない
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A 回答日時: 2024/5/27 14:21:24
現役不動産営業マン(宅建・二級建築士・FP資格あり)です。

おそらく接している道路で高低差がある物件なんでしょう。
そうすると基本的には高い敷地部分でGL設定しないとハウスメーカーが言う通り低い部分の基礎が埋まってしまうので、やむを得ない部分はあるかもしれません。
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A 回答日時: 2024/5/27 10:31:02
現状が分かりませんが、
①土地自体が平らではなかったと言う事ですかね?
すき取るのが面倒なのでなりで設計したとかですかね。
②雨水は問題ないです、窪地に建てる訳では無いので。
(ポンプを付けている方もいるし)
③今までの事は一切関係ないです、土地も施主も違うのだから(何百軒何千軒建てたとしても)
単に問題のすりかえです。

家を建てる時に、建築会社との信頼関係も重要ですけど、建築会社の「言いなり」では100%良い家は建ちません。
基礎工事から建物が完成するまで、ある程度建築に関する知識を持って、注意深く観察して疑問等があったら早めに早めに相手に伝える事でした。
とても残念ですが、後は外構で折り合いをつけるしか方法は無いような気がします。
(失礼な言い方ですけど、建築会社に甘く見られたのだと思います)


自分が家を建てた時は、「初めに、希望通りに建たなければ建て直して貰うから!」と何度も何度も伝えましたよ、
実際に建て直せば費用は嵩むけど、施主がどう言う気持ちで建てるのかをわかってもらう為に、
それに、一生付き合う家なので希望通りにならなければ一生悔いが残るから。
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