教えて!住まいの先生

Q 不動産投資を行っているものです。 今回不動産の物件を購入するため、先日契約を締結、ローン本審査も終え、後は引き渡しと不動産登記を1週間後に控えているところでした。

そこで突然先方(売主も不動産屋)より連絡があり、物件の土地の固定資産税評価額をシステムに一桁間違えて登録したため、建物比率が変わり、誤って消費税額を計算、そのまま契約に至ってしまった。と連絡がありました。消費税額が本来の金額の倍以上になってしまったので、契約内容修正の合意書を取り交わしてほしいと。

私としてはありえない間違いだと考えております。
理由は、建物比率が大きく減った場合、減価償却費も大きく異なるからです。

私の方ではこれまで、減価償却費の計上根拠として、物件の消費税額は通常最重要の根拠として使われるということを踏まえ、契約書でも常にチェックを入れておりました。 先方も契約の際には消費税額を確認しています。

にも関わらず、今回修正に同意してほしいと来たので、同意できない、このままの契約書で前に進むか、キャンセルしか無いと伝え、先方からはキャンセルの打診がありました。(別の買主に売って消費税額を減らしたいのでしょう。)

私としては、本件先方の過失に基づくものなので、手付金の倍返しで、本件キャンセルだと理解をしていますが、この主張は通るでしょうか?

先方は白紙撤回を主張しています。 なお、契約書には倍返しについて、通常の契約と同じように記載されています。
質問日時: 2024/5/26 23:33:56 解決済み 解決日時: 2024/5/27 17:30:27
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/5/27 17:30:27
これは、貴殿の納税義務に係る問題ですが、結論から言うと、
売主である不動産会社の言う通りに従った方が無難、
です。

まず大前提として、
本件売買についての、純の支払額については、契約修正の前後で差異なし。
土地・建物・消費税の、契約書記載の内訳を修正する。
これは確認してください。
(決済時の売主の既払固定資産税の精算云々は、売主の落ち度なので、変更なし)


本件は、貴殿の、売買履行時の消費税と、運用時の所得税の、妥当性についての問題です。

まず、消費税の納税義務者は、売主ではなく、買主である貴殿です。

企業である売主は、代金決済時に貴殿が国に払う消費税を一時的に預かるだけで、売主が納税するのでありません。
このため、「意図的に建物を高くして(あるいは低くして)譲渡した」と税務署に指摘されると、貴殿にも追徴が来る可能性があります。

次に建物の減価償却費ですが、建物の「簿価」が小さくなると、運用中の期中に計上できる損金が大きくなり、所得税(法人の取得なら法人税)が低くなるのは確かです。
しかし、譲渡時には(取得原価)-(減価償却累計額)が小さくなるので、その分譲渡時の所得税が大きくなります。
結局、期毎に納税する額の割合が変わるだけなのですが、
消費税と同様、貴殿が税務署から「意図的に建物を高くして取得した」と指摘されると、損金算入を認められなくなる可能性があります。(「長期では損益が通算されるのだから、貴方にとって一緒でしょ」と捉えられる)


したがって、不動産会社である売主は、貴殿を守るために動いているのです。
税務署は、契約書上の記載だけでなく“実体”で判断しますから。
(納税者からすると、税額を増やすために都合よく解釈されるだけに思えますが、民主国家の納税とはそういうもの)

ただ、貴殿が「こんな重要なことでミスをする不動産会社と取引したくない」というなら、それは別の問題。
精神的には、かなりイヤな思いをされたとお察しします。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/5/27 17:30:27

私の方で留意すべきことを的確に書いて頂き、ありがとうございます。

「長期では損益が通算されるので、一緒でしょ」のロジックにおいては、意図的に消費税額(=納税額)を増やしたので、最初に納税額が増えて国にとって良いじゃないかとは言いたいところですが、消費税は多く払った上に、減価償却費を意図的に高く見せようとしたと捉えられ、国にとっての良いとこ取りになってしまう可能性があるわけですね。留意いたします。

回答

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A 回答日時: 2024/5/26 23:45:12
残念ながらミスはある物です

そして手付の倍返しの要件は
売主が売る契約を破棄することで
売る意思があり
正当性のある理由、この場合は間違えたのでは無く正規の請求であれば
拒むことはできません

合意できるのであればキャンセル
又は正規の請求を支払う必要があります
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A 回答日時: 2024/5/26 23:44:15
解約手付なら倍でしょうし、証約手付ならまた別の扱いになるのではないかと。これは契約書次第と思われます。
解約手付で向こうがキャンセルしたいなら倍返しが相当かと。

というか、質問者さんが並みの回答者より詳しいのでは。
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