教えて！住まいの先生

法定相続分については、必ずしもその通りわけなさいという意味ではありません。
相続人同士で話し合って決めていくもので、法的相続分はあくまでも基準です。
ただ今回は、ご両親とも施設に入られたとのこと。
ご実家には誰も住む予定はないとのこと。
他の不動産についても、特に活用される予定がないのであれば、他の方の言う通り、売却してお金に変えてそれを分配するのが良いかと思います。

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オススメは共有じゃなくて単有です、でもそれぞれ価格差があって均等には分けれないでしょうね、特に別荘地は価値が低そうです、都内なら放棄してはだめです
売ってお金にしましょう

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不動産は全てお父さん名義となると認知症が見られるとの事なので、売却不可能ですが、お父さんはお母さんの分も支払えるだけの預貯金をもってありますね。

「住まない→相続しない→相続放棄」となると家裁に於いて手続をしますが、お父さんの預貯金等始め正の相続財産も相続しない事になりますよ。
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html

法的に有効な遺言書が無いとして、お母さんも認知症が見られるなら、正（預貯金・不動産等）と負（税金等）の全ての相続財産を法定相続分通り（母：2／4、子各自1／4）に分割する事（共有分割）です。すると遺産分割協議書は不要です。

＜実家に関して＞
長年、お父さんと苦楽を共にしたお母さんの持分に対して何の要件も無しに4124の⑥の適用可、子は適用不可。
＜賃貸棟に関して＞4124の⑤適用可
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
＜別荘に関して＞4124の適用不可

「小規模宅地の特例」がある為に相続税が圧縮されたり、相続税が課せられない事に繋がります。不動産3つとも相続発生日から3年以内に「相続登記」をお願いします。登記は個人でも出来、難しくはありませんが、面倒なら費用が掛かりますが司法書士に依頼です。（銀行や税理士が紹介してくれますよ）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html

＜預貯金に関して＞
銀行は相続人で決めた誰か代表者1人の銀行口座にしか振込みませんので、お母さんがその代表者になる方法が良いと思いますが、それなりにデメリットもある成年後見制度を銀行は勧めてくると思われます。

相続手続は何時いつまでに完了する等の決まりはありませんが、相続税が課せられないなら不動産だけでも相続の手続をしましょう。相続税が課せられるなら10か月以内に申告納税です。

更に、配偶者には「配偶者の税額の軽減の特例」の適用があり、特例を受け相続税が課せられなくても10か月以内に申告の必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

万が一が起きるまで財産の変動がありますが、現状で課税価格の合計額が幾らなのか、相続税が課せられるか否かは相続税に強い税理士で、これも銀行が教えてくれます。先ずはこの計算をして下さい。基礎控除額（3000万円＋600万×法定相続人の数）以上の課税価格の合計額があると相続税が課せられます。

別荘ですが、いずれ起きる二次相続（一人親の他界）で売却か、買主がいないなら誰かに贈与か、建物は解体後「相続土地国庫帰属制度」の選択肢があります。両親共々認知症だと今後の選択肢が限られていますが、相続税に強い税理士に相談ですね。固定資産税がかかる不動産は負動産になる事も多々あり、欲はほどほどが良いと思います。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

私も30坪の更地の土地を相続。不要だったのでその自治体に寄付を申し入れしましたが「どの部署も不要」との事で断られ、知り合いの不動産屋さんに「誰かに贈与するので見つけて下さい」と言うと1週間で見つかり、地元の工務店の社長に贈与しました。（贈与税以上にメリットがあったのでしょうか、その社長「この時代にダダで土地が貰える」と言って大喜びでした）

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いったん名義変更して売却して現金で分ける。不動産欲しい人がいればみんなに権利分を現金で払う。都内ならけっこうな金額になるのと、施設の費用考えたら売却になると思います。
お母さんも一緒に施設にということはお父さんが先に亡くなったら体調良くないから兄弟だけで分けようという話も出るでしょうが、相続税かかる可能性考えればお母さんには半分相続してもらって二次相続したほうが安全。ただし、認知症になってしまったら口座凍結で施設費用も払えなくなるので注意。後見人の相談もしたほうがいいです。もちろん不動産の売却もできません。そのため資産家なのに施設の費用払えず困っている人もいます。
もめると何年も相続できず賃貸の管理を誰がするかも決められず放置という物件もあるので、元気なうちに売却して贈与(贈与税かかるが)という手段もあります。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続後の、不動産対処計画についての見解をお話します。

相続が発生したら、まず、司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。（法規定で義務化になりました）

そして、相続物件は、「不動産活用」などの方向でなく、売却してしまって売却金を法定配分で相続人で分配することです。

なぜ「売却」かと言えば、何がしかの活用などで不動産が残れば、全く無用だった「相続配分」での利害の相違が発生し、トラブルからです。

そして生前にその関係の話題が出ると、親族同士に亀裂も入るので、
むしろ全く触れず、当人には「よき想い出」のみに注視して過ごした方が、当人・相続人全員が円満に行くのです。

●そして逝去後に、遺言書がなければ法定分配となりますから、その場合に、「司法書士への相続登記依頼」と、並行して不動産屋さんへ「売却依頼」をすることです。

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相続にプラスとマイナスの資産があります。
被相続人（まだ亡くなってませんが）名義の資産を全部調べて、しっかり査定して相続額が分かります。
>>両親が高齢で施設入りました。都内の実家、ボロボロの賃貸棟、老後移住予定だった別荘
■意識がハッキリしていれば生前のうちに処分することができます。
もちろんご本人がなにか意図があったり、或は思い入れが強ければスムーズに進みませんが。
もし認知に問題があれば成年後見人を立てることができますが、けれども事前に不動産を処分することは認められない。

他の回答者が「遺言書」に触れていますが、貰っても有り難くない物もあるので、相続で困るケースは多いです。

相続放棄は「０か１００」のどちらかなので、欲しい物だけ相続していらない物は引き受けないみたいな都合のいい話しでは無いです。

母や兄弟を含め、引き受けてもいい不動産、引き受けたくない不動産が明確であれば相続時に整理することもできます。
売却してその売却益を分け合う形で。
けれどもすぐに買い手がつかないこともあるのでスムーズにいかないことも。
急いでると分かれば買いたたかれるのがオチです。

別荘についてはどのような場所や状態も分かりませんが、場合によって外国人に売った方が利益が出る場合が多いです。

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正確には『父が亡くなった場合、母1/2、兄1/4、私1/4』が法定相続分です。
遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議を行い分割内容を決めます。
相続人全員で合意するならば、必ずしも法定相続分で分ける必要はありません。
不動産は共有持ち分で登記する事も可能ですし、共有を避けて発生した相続額の差は相続人の現金資産からの代償金で解決する事も可能です。
相続人が認知症等で判断能力を失ってしまうと、家庭裁判所にて成年後見人の選任が必要になります。
成年後見人がつくと、被後見人の相続放棄（負債のみの相続を除いて）はまずできなくなります。

相続放棄については、質問者さんやお兄様が相続放棄をして『直系卑属不存在』となると、『直系尊属（恐らく存命ではないと思いますが）』へ相続権が移り、『直系尊属不存在』となれば『被相続人の兄弟姉妹』へ相続権が移ります。
相続放棄をする場合は、被相続人の財産や契約を処分や解約する事はしてはならず、行ってしまうと単純承認となり相続放棄が認められなくなります。

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「父が亡くなった場合、母2/1、兄4/1、私4/1」
これは法定相続の割合です。
相続人間で相続協議が整わない場合の目安などになりますが、このとおり相続しなければならないというわけではありません。

相続は、有効な遺言状があればそれに従い、なければ全相続人の協議により行います。
遺言状、遺産分割協議とも、法定割合に拘ることなくどのような形でもできます。
（なお、遺言状があっても、全相続人が同意すれば、遺言状に従わない形での相続も可能です。）

で、現預金、金融資産、保険金、その他動産、不動産とも、相続人間で協議して分けることになります。
特定の誰かが現預金をすべて相続し、不動産は別の誰かがすべて相続するなどといった形でも、協議が成り立てばなんでもありです。

不動産の場合には、共有という形（持ち分を分ける）で相続も可能ですが、あとあとの処分（売却）のことを考えると、一人にしておいた方が動きが取りやすいという面はあります。
不動産のうち土地の価値は国税庁が定める路線価を基準として算定します（路線価がないような地方の郊外部だと、固定資産税評価額に倍率を乗じる方式）。
建物は固定資産税評価額が基本となりますが、古い建物だと非常に安くなるのが普通です。
貸家だと、さらに評価が下がります。

また、居住用の住宅の土地については、お母さまが引き続き住むというケースだと、「小規模宅地の特例」があり、お母さまが相続する分は相続税がかなり安くなることもあります。

将来的に不要な不動産をいつ売却するかですが、これは立地などにより異なると思います。
そもそも、地方の郊外部などだと容易に買い手がつかないという可能性もあります。
不動産（特に土地）を生前に売却すると、その時点で譲渡益について税金が掛かります。土地譲渡益に対する課税は「分離課税」なので、給与所得や他の事業所得などとは別枠になります。
（土地で相続しても、将来の売却時に税金が掛かるのは同じ）
上述の「小規模宅地の特例」は、土地で相続することが前提なので、現金化してしまうと相続税が高くなります。
貸家を売却して現金化した場合も同様です。

で、全く遺産を相続しない方法としては、２つの方法があります。
（特定の財産について「相続放棄」はできません。）
一つ目は「相続放棄」をするケース。これは、相続の事実を知ってから３か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。
二つ目は、相続協議の場で「何も相続しない」ことにするケースです。
具体には、相続財産が何もない形で相続協議書を作り、そこに署名捺印をします。
一つ目の方法と二つ目の方法の違いは、相続放棄をした人はその相続に関しては存在しないのと同じ扱いになるのに対し、二つ目の方法は遺産分割協議書の書かれている財産に関して相続しない旨を定めることになる点です。
仮に、相続完了後に被相続人に負債があることが発覚しても、相続放棄をした人はその負債を負うことはありませんが、遺産分割協議書で「（その時点で分かっている財産・負債を）相続しない」旨定めた場合では、新たに発覚した負債に関してまた相続協議をする必要が生じます。

なお、相続開始前に相続について話し合うのは全く問題がありませんが、生前に遺産分割協議書や「遺産を相続しない旨（もしくは相続放棄）の覚書」を作っておいても、効力がありません。

なお、配偶者が相続する分には、たいていの場合、相続税が掛かりません。
ただし、その配偶者が亡くなって場合には、やはり相続（２次相続）が発生します。
なので、代替わりの相続の場合に相続税の総額（２回分）を低く抑えるなら、お母さまの所有する財産＋受け取る遺産も考慮する必要があります。

相続税を払う必要があるケースであれば、税理士に頼んだ方が確実です。
また、上述の「小規模宅地の特例」などを適用する場合には、納税すべき相続税がゼロであっても、税務申告が必要です。

最後に…
それまで仲のよかった兄弟が、相続をめぐって争いになることもあります。
「より多く財産をほしい」とか「不動産は（管理、売却が手間なので）相続したくない」とか様々です。
そして多くの場合、揉める原因となるのは相続権のない人間が口を出してくるときです。
「相続権のない人間」の代表は、相続人の配偶者や子（特に娘）です。
そうならないためにも、生前に相続人間で概ね同意形成をしておくというのも一法です。
（それでも、相続が始まると口を出してくる可能性はありますが）

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相続人間で遺産分割協議をして分けることになります。
相続放棄は不動産だけ放棄するというわけにはいきません。

利用していない、利用する予定もない、そしてもし大して値上がりも期待できないような不動産なら、早めに処分するのがいいです。
相続人間で押し付けあって、険悪なムードになっても困りますからね。

うちも不要な不動産があったので、父に「そんなものを残されても困るから、処分しようよ」と言って、不動産屋を紹介して（実家近くの土地で、遠かったもので）、売却しました。

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