教えて！住まいの先生
Q 不動産投資として画像のような投資内容の話を聞きました。 約6000円の月支出で年間約60万円の節税ができるような内容ですが、本当にこのようなことが可能でしょうか？
もし、この内容に欠点があれば教えて頂きたいです。
勉強不足なので、投資する気ないですが知識として知っておきたいです。
知見のある方、教えてください。
宜しくお願い致します。誹謗中傷はお控えください。
勉強不足なので、投資する気ないですが知識として知っておきたいです。
知見のある方、教えてください。
宜しくお願い致します。誹謗中傷はお控えください。
回答
A
回答日時：
2024/9/7 23:36:05
Amazonギフト券やpaypayポイントを5万円分配ってる会社ですか？
上の物件は69,500×12＝834,000÷19,400,000×100＝4.298≒4.3%
下の物件は70,000×12＝840,000÷19,500,000×100＝4.3%
どちらも実質利回り4.3%ですか。
この時点で論外ですね
上の物件は69,500×12＝834,000÷19,400,000×100＝4.298≒4.3%
下の物件は70,000×12＝840,000÷19,500,000×100＝4.3%
どちらも実質利回り4.3%ですか。
この時点で論外ですね
A
回答日時：
2024/9/7 12:30:53
1Rマンション投資で運良く？利益出した者です。
欠点は以下の通りです。
・利回りが悪い
・節税効果は初年度だけ
・1R2部屋の購入だと思いますが、家賃が月7万となると築浅都心人気エリアではないと思います。
地方・築古・駅から遠い、これらの条件に当てはまる物件は空室リスクや設備改修リスクや売却困難リスクなど抱えますので売却時に二束三文になる可能性が高いです。
毎年のキャッシュフローは固定資産税を含めてプラスかトントンになるような物件出なければ投資価値は無いと思っていいと思います。
また1R投資のデメリットとして常にストレスを抱える事にあるのであまり勧められないですね。
いつ退去するか分からない、火災・災害が起きるかもしれない、市況が悪くなるかもしれない、売りたい時に買い手がつかないかもしれない
もちろん保険でカバーできる物もありますが、保険に入るとコストがかかりますし、株や投信と違って客観的な価格がなく流動性も低い（すぐに売れない）事からも素人は業者に食われるだけなのでやめた方が賢明だと思います。
欠点は以下の通りです。
・利回りが悪い
・節税効果は初年度だけ
・1R2部屋の購入だと思いますが、家賃が月7万となると築浅都心人気エリアではないと思います。
地方・築古・駅から遠い、これらの条件に当てはまる物件は空室リスクや設備改修リスクや売却困難リスクなど抱えますので売却時に二束三文になる可能性が高いです。
毎年のキャッシュフローは固定資産税を含めてプラスかトントンになるような物件出なければ投資価値は無いと思っていいと思います。
また1R投資のデメリットとして常にストレスを抱える事にあるのであまり勧められないですね。
いつ退去するか分からない、火災・災害が起きるかもしれない、市況が悪くなるかもしれない、売りたい時に買い手がつかないかもしれない
もちろん保険でカバーできる物もありますが、保険に入るとコストがかかりますし、株や投信と違って客観的な価格がなく流動性も低い（すぐに売れない）事からも素人は業者に食われるだけなのでやめた方が賢明だと思います。
A
回答日時：
2024/9/5 16:08:07
違うと思いますよ。
最初の申告時だけ、です。
毎年、こうなら良いのですが。
そもそも「利回りがマイナス」なので、論外です。
しかも「住宅ローン」を前提としているように見えます。
融資詐欺です。
欠点だらけなので、唖然とします。
最初の申告時だけ、です。
毎年、こうなら良いのですが。
そもそも「利回りがマイナス」なので、論外です。
しかも「住宅ローン」を前提としているように見えます。
融資詐欺です。
欠点だらけなので、唖然とします。
A
回答日時：
2024/9/5 14:08:44
うまいトリックです。トリックでも、だまし絵のようなトリック。
sea*** さんの回答が、一番適切かな。
簡単なことですが、毎年これだけの還付金があると思っているんではないかな？ 初年度はいろいろ経費が掛かり実質損益、その分還付金も大きいです。次年度以降はそんなようには行きません。次年度以降ば、いくら所得税を払って、いくら戻ってくるかを厳密に計算しなければ意味はない。初年度のように還付金があると思わせるところがこの商売。
sea*** さんの回答が、一番適切かな。
簡単なことですが、毎年これだけの還付金があると思っているんではないかな？ 初年度はいろいろ経費が掛かり実質損益、その分還付金も大きいです。次年度以降はそんなようには行きません。次年度以降ば、いくら所得税を払って、いくら戻ってくるかを厳密に計算しなければ意味はない。初年度のように還付金があると思わせるところがこの商売。
A
回答日時：
2024/9/3 12:37:49
この数字は、最近よくwebCMで見かける『初年度だけ』フェイクですね。
２３０万円の諸経費の中に、不動産仲介手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税などを盛り込むと、初年度だけぐわっと経費が上がり、還付額が大きくなります。これは確かに『初年度だけ』大きな還付があるのが通常です。
騙されないようにしましょう。
次年度以降は税還付があってもかわいい額で、実質の収支では損になり、特に保有期間全体で見ると全く儲からない大赤字のケース（物件）も結構多いです。
保有予定期間、ローン期間トータルで再計算しないと全く意味のない数字です。その数字で投資判断されますよう。
２３０万円の諸経費の中に、不動産仲介手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税などを盛り込むと、初年度だけぐわっと経費が上がり、還付額が大きくなります。これは確かに『初年度だけ』大きな還付があるのが通常です。
騙されないようにしましょう。
次年度以降は税還付があってもかわいい額で、実質の収支では損になり、特に保有期間全体で見ると全く儲からない大赤字のケース（物件）も結構多いです。
保有予定期間、ローン期間トータルで再計算しないと全く意味のない数字です。その数字で投資判断されますよう。
A
回答日時：
2024/9/1 21:05:37
とても多いワンルームＭ投資詐欺です、数値はいい加減です
とても一個づつ分析する必要もありません。
当方大家・不動産で約20年のキャリアー、不動産投資の基本の
キですが｛儲かること｝です、当たり前すぎる事ですが
だからキなのです。
不動産投資に限らず会社でも「新規投資して 損が出た
その損と会社の利益を通算して 税金が減った 良かった」とは
全くなりません、その投資は失敗したのです。
損する案件・物件は今年12万円/年の損であれば、10年後には
損が拡大し50万円.100万円の損になります。
賃貸物件は年数が経つと必ず利益が減る（損が増える）ものです、
新築は家賃は高い修繕費は掛からない、年数が経つと家賃は下がり
修繕費はうなぎ登り。
この案件には近づかないことです、強引に契約させられます、お気をつけて。
とても一個づつ分析する必要もありません。
当方大家・不動産で約20年のキャリアー、不動産投資の基本の
キですが｛儲かること｝です、当たり前すぎる事ですが
だからキなのです。
不動産投資に限らず会社でも「新規投資して 損が出た
その損と会社の利益を通算して 税金が減った 良かった」とは
全くなりません、その投資は失敗したのです。
損する案件・物件は今年12万円/年の損であれば、10年後には
損が拡大し50万円.100万円の損になります。
賃貸物件は年数が経つと必ず利益が減る（損が増える）ものです、
新築は家賃は高い修繕費は掛からない、年数が経つと家賃は下がり
修繕費はうなぎ登り。
この案件には近づかないことです、強引に契約させられます、お気をつけて。
A
回答日時：
2024/9/1 17:22:25
良い不動産投資は、気持ちよく利益が出ることが前提です。
節税という後ろ向きなことをアピールしている段階で、お金を払ってリスクを買っている感じになりますね
節税という後ろ向きなことをアピールしている段階で、お金を払ってリスクを買っている感じになりますね
A
回答日時：
2024/9/1 17:17:37
A
回答日時：
2024/9/1 13:37:11
青菜さんがおっしゃるように「諸費用」が雑すぎます。
初年度だけ払う費用がほとんどですが、たしかに初年度だけは200万円もお金を出してるのだから節税にはなるでしょう。(それにしてもどこから出てきた200万円か謎ですが)
が、翌年度からはそんなに税金は減りませんよ？
減るとしても修繕費や固定資産税など出費を伴う経費が出ていくので、多少税金が減っても差し引き手元現金はマイナスになるかもしれません。
まあ細かいところはうやむやでウソが混ざっている「まやかしの収支表」であることは確かです。
私ならもっと現実的な収支表を作りますが、こうはならない。
初年度だけ払う費用がほとんどですが、たしかに初年度だけは200万円もお金を出してるのだから節税にはなるでしょう。(それにしてもどこから出てきた200万円か謎ですが)
が、翌年度からはそんなに税金は減りませんよ？
減るとしても修繕費や固定資産税など出費を伴う経費が出ていくので、多少税金が減っても差し引き手元現金はマイナスになるかもしれません。
まあ細かいところはうやむやでウソが混ざっている「まやかしの収支表」であることは確かです。
私ならもっと現実的な収支表を作りますが、こうはならない。
A
回答日時：
2024/9/1 12:59:24
ローンでレバレッジかけてこの利回りならゴミですね。
まだ毎月6,000円レバナス買った方がいいですね。借金を背負うリスクもない。
まだ毎月6,000円レバナス買った方がいいですね。借金を背負うリスクもない。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
