教えて！住まいの先生
Q 築43 年マンション（団地）について質問です。 新浦安に住みたいのですが、基本的に価格が高く、手が届く物件が中々ありません。
駅の周り（徒歩5分圏内）に築43年前後のマンション（団地）が5000万円程度で買えるのですが、購入はありだと思いますでしょうか？
平均寿命まで生きたら築90年ぐらいになるため、子供が巣立つ20年後ぐらいに売却もありかなと思うのですが、築60年を越えてもそれなりの価格を保つと思いますでしょうか？
どのマンションも外観は綺麗で、入居も常にほぼ満室のようです。ただ、たまに断水はあると入居者の方に聞きました。外観は綺麗でも、内部は傷んでいて急速に老朽化する可能性もあるのでしょうか…
でも戸建は7000万円近くで手が届きません…
平均寿命まで生きたら築90年ぐらいになるため、子供が巣立つ20年後ぐらいに売却もありかなと思うのですが、築60年を越えてもそれなりの価格を保つと思いますでしょうか？
どのマンションも外観は綺麗で、入居も常にほぼ満室のようです。ただ、たまに断水はあると入居者の方に聞きました。外観は綺麗でも、内部は傷んでいて急速に老朽化する可能性もあるのでしょうか…
でも戸建は7000万円近くで手が届きません…
回答
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A
回答日時：
2024/9/24 15:52:36
建築関係とマンション管理関係の仕事をしています。
当時のコンクリートの耐用年数は約６０年です。
現実的には６０年で崩壊することは無いと思われますが、建て替え等の解体時期となります。
その前に大規模修繕が最近おこなっていなければ、その時期に入ります。
通常管理組合は、修繕積立金を回収積み立てていますが、現実的には約３倍足りないとなっています。
その為、大規模修繕事に別途費用を組合員（入居者）から会議の議決をへて徴収します。
その額は各マンションで異なりますが、２００万円程度はよく聞きます。
築６０年ごろには建て替えを踏まえた解体や新建設の話が始まります。
建て替えの場合、一部は一旦転居後にやや安い価格で購入し住む人と、土地権利を売ってそのまま、他に住む方といますが、土地価格はほとんどありません。
その為、建て替えの場合、新マンションに住む権利がありそのまま住み続けるのではなく、一旦全ての権利がなくなると考えた方が良いでしょう。
詰り、建て替えでも、新たに新築を購入する事になります。
質問者さんが解体まで（途中の大規模修繕含む）住み続けるだけで良い、解体後の権利はいらない（少額の土地代のみあり）となり、自室の設備老化にてそれなりの取替品が増えるでしょう。
６０年後には価値はなく、解体費用が発生する可能性が大です。
それらを踏まえて考えて下さい。
私は首都圏ではない為、今額の差が今一ですが、希望の相談マンション５０００万円と戸建て７０００万円なら、迷わず戸建てす。
上記の様に今後老朽と解体に向け、差額の２０００万円の価値は戸建ての方がより有利です。
無理をしてでも戸建てにするか、諦めるかの選択ではないでしょうか？
マンションは、その空間のみマンション解体まで使用する権利と考え下さい。
マンションの土地の価値はほぼありませんが、戸建ては土地金額が大きいです。
当時のコンクリートの耐用年数は約６０年です。
現実的には６０年で崩壊することは無いと思われますが、建て替え等の解体時期となります。
その前に大規模修繕が最近おこなっていなければ、その時期に入ります。
通常管理組合は、修繕積立金を回収積み立てていますが、現実的には約３倍足りないとなっています。
その為、大規模修繕事に別途費用を組合員（入居者）から会議の議決をへて徴収します。
その額は各マンションで異なりますが、２００万円程度はよく聞きます。
築６０年ごろには建て替えを踏まえた解体や新建設の話が始まります。
建て替えの場合、一部は一旦転居後にやや安い価格で購入し住む人と、土地権利を売ってそのまま、他に住む方といますが、土地価格はほとんどありません。
その為、建て替えの場合、新マンションに住む権利がありそのまま住み続けるのではなく、一旦全ての権利がなくなると考えた方が良いでしょう。
詰り、建て替えでも、新たに新築を購入する事になります。
質問者さんが解体まで（途中の大規模修繕含む）住み続けるだけで良い、解体後の権利はいらない（少額の土地代のみあり）となり、自室の設備老化にてそれなりの取替品が増えるでしょう。
６０年後には価値はなく、解体費用が発生する可能性が大です。
それらを踏まえて考えて下さい。
私は首都圏ではない為、今額の差が今一ですが、希望の相談マンション５０００万円と戸建て７０００万円なら、迷わず戸建てす。
上記の様に今後老朽と解体に向け、差額の２０００万円の価値は戸建ての方がより有利です。
無理をしてでも戸建てにするか、諦めるかの選択ではないでしょうか？
マンションは、その空間のみマンション解体まで使用する権利と考え下さい。
マンションの土地の価値はほぼありませんが、戸建ては土地金額が大きいです。
A
回答日時：
2024/9/24 04:24:05
築47年の団地に住んでいます。
購入したのは31年前です。
古い団地最悪です。生活音が上下左右よく聞こえます。
周りの住人は年寄りばかりです。
朝早く、洗濯機回せません。
夜11時半にタンスの開け閉めしてたら、下の階から苦情電話来ました。
窓開けて、おしゃべりすると隣に筒抜けです。
北側の部屋は冬寒いのですが、エアコン取り付け不可能な間取りです。
一昨年、イメージアップとかで、外観改装しましたが、無意味です。
売るにしても、それ以上にリフォームしないとで、売るに売れません。
固定資産税、管理費、積み立て修繕費はずっと払い続けないしだし。
購入したのは31年前です。
古い団地最悪です。生活音が上下左右よく聞こえます。
周りの住人は年寄りばかりです。
朝早く、洗濯機回せません。
夜11時半にタンスの開け閉めしてたら、下の階から苦情電話来ました。
窓開けて、おしゃべりすると隣に筒抜けです。
北側の部屋は冬寒いのですが、エアコン取り付け不可能な間取りです。
一昨年、イメージアップとかで、外観改装しましたが、無意味です。
売るにしても、それ以上にリフォームしないとで、売るに売れません。
固定資産税、管理費、積み立て修繕費はずっと払い続けないしだし。
A
回答日時：
2024/9/23 00:54:55
A
回答日時：
2024/9/18 10:58:19
A
回答日時：
2024/9/18 10:03:51
現在建て替えが進んでいるJKK団地は築60年ほどで、
現在の新築は築100年持つと宣伝しています。
60年間で寿命が40年延びているので、
建物の予想寿命は(40/60)ｘ(60-48)+60=68年
あと25年ほどで建て替え時期なので、
15年ほどすると管理組合で建て替え議論が始まります。
中古マンションの代金5000万のうち、
土地代がほとんどという地域なら購入もありかもしれません。
現在の新築は築100年持つと宣伝しています。
60年間で寿命が40年延びているので、
建物の予想寿命は(40/60)ｘ(60-48)+60=68年
あと25年ほどで建て替え時期なので、
15年ほどすると管理組合で建て替え議論が始まります。
中古マンションの代金5000万のうち、
土地代がほとんどという地域なら購入もありかもしれません。
A
回答日時：
2024/9/18 09:09:39
築43年は旧耐震基準の団地・マンションですから、築70年は持たないと言われています。
2000年以降に建築された100年コンクリートと呼ばれだ部材を使い建築された物件ならば問題無く築100年は保有可能です。
つまり、築60年にかると殆ど価値が無くて、何百万円レベルでの売却となります。
私は、東京ガ高いので川を渡った川崎市でマンションを購入しました。
今では良かったと思ってますます。
2000年以降に建築された100年コンクリートと呼ばれだ部材を使い建築された物件ならば問題無く築100年は保有可能です。
つまり、築60年にかると殆ど価値が無くて、何百万円レベルでの売却となります。
私は、東京ガ高いので川を渡った川崎市でマンションを購入しました。
今では良かったと思ってますます。
A
回答日時：
2024/9/18 08:54:02
恐らく他の回答者の方々からは注意点とか諸々あると思いますので
結局あなたが何を重視するかです。
新浦安に持ち家で住みたいというなら良いと思います（ただ住みたいだけなら賃貸でも良いと思いますが）
ただ、築古のマンションですのでお気にされているように、様々な部分の老朽化とかで今後出費がかさむ可能性はありますし、20年後に売れない可能性もあります。
資産性や老朽化のリスク以上に「そこに住みたい理由」があるならアリだと思います。そこはあなたの中の優先順位だと思います
結局あなたが何を重視するかです。
新浦安に持ち家で住みたいというなら良いと思います（ただ住みたいだけなら賃貸でも良いと思いますが）
ただ、築古のマンションですのでお気にされているように、様々な部分の老朽化とかで今後出費がかさむ可能性はありますし、20年後に売れない可能性もあります。
資産性や老朽化のリスク以上に「そこに住みたい理由」があるならアリだと思います。そこはあなたの中の優先順位だと思います
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