教えて!住まいの先生

Q ご教示願います。 地方都市の地価の高い土地があります。 不動産に査定を出したところ2億の値で売却可能です。 その土地には、問題があり叔母、叔父、私の母と共有名義になっております。

また叔父は独身です。
この度、独身の叔父が末期癌となり余命宣告を受けました。
そこで、この共有名義の土地を売却する運びとなり まず何処から手をつければと途方に暮れております。

母は認知症があり、まだ判断能力に問題がない頃に公証役場で私が全ての代理人を請け負う証書を作成済みです。

以上を踏まえて教えていただきたいと思っております。

自分なりに調べていますが、こんがらがっており不動産に足元見られるのは避けたいので
きちんと勉強して着手したいと思います

◉叔父が存命の間に、司法書士に依頼し叔母か母の名義に単独名義に変更しておくのが良いのか。
※贈与税の計算は司法書士に任せてよいですか

◉それとも共有名義の現状状態で不動産に買い手を探してもらったほうが良いですか?
※共有名義だと伝えた上で査定額がでてます
※その際の注意点などありましたら教えてください。

◉もし明日にでも独身の叔父が亡くなったら
叔父の持分は、誰に相続されるのでしょうか
※母と叔母の2人?

私しか動ける人がいないので、税金でどのくらいの現金を準備しなくてはならないのか
司法書士に依頼するのか、税理士に相談するのか不動産屋に相談するのか…

詳しい専門家のかたに、教えていただければ助かります。
よろしくお願いします
質問日時: 2025/1/9 10:28:36 解決済み 解決日時: 2025/1/9 14:56:19
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/1/9 14:56:19
複雑な問題に直面されていること、お察しします。以下に、各質問に対する解説とアドバイスを提供しますが、最終的には専門家への相談が不可欠です。

1. 名義変更の検討(叔母または母への単独名義変更)
• 名義変更の選択肢: 叔父が存命の間に叔母または母の単独名義に変更する場合、贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。この場合、司法書士に登記手続きを依頼することができますが、贈与税の計算や申告は税理士に依頼するのが適切です。
• 注意点: 贈与税の税率は高く、特に多額の贈与では税負担が重くなるため、慎重に検討する必要があります。また、叔父が意思表示できる状態であることが前提となります。

2. 共有名義のまま売却を進める
• 共有名義での売却: 共有名義のまま売却することも可能です。この場合、共有者全員の同意が必要で、売却後に持分に応じた分配が行われます。
• 注意点: 共有名義の物件は売却が難しい場合があるため、事前に不動産業者に相談し、具体的な手続きや査定額について確認することが重要です。また、共有者の一部が判断能力に問題がある場合、代理人の介入が必要です。

3. 叔父が亡くなった場合の相続
• 相続の基本ルール: 叔父が亡くなった場合、叔父の持分は法律に基づき相続されます。叔父に配偶者や子供がいない場合、兄弟姉妹が相続人になります。この場合、叔母や母が相続する可能性があります。
• 遺言の有無: 叔父が遺言を作成している場合、その内容に従います。遺言がない場合、法定相続分に基づき相続が行われます。

4. 税金や手続きの専門家への依頼
• 税金の準備: 不動産売却による利益(譲渡所得)には譲渡所得税が課されます。売却益に対する税金の計算は複雑で、税理士に相談することをお勧めします。
• 専門家の選択:
• 司法書士: 登記変更や名義変更に関する手続きを依頼できます。
• 税理士: 税務計算や申告、贈与税・譲渡所得税に関する相談をするのが適切です。
• 不動産業者: 売却プロセス全体をサポートしてくれます。査定や契約の際に確認事項を明確にし、不利益を避けるための助言を得ることができます。

最後に

状況が複雑であり、特に高額な不動産が絡む場合には、早めに司法書士と税理士に相談し、必要な手続きや税金の計算、売却時の注意点について具体的なアドバイスを受けるのが最も確実です。また、不動産会社ともしっかりコミュニケーションを取り、契約内容や手続きの流れを確認しましょう。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/1/9 14:56:19

一番早く、また、とても詳しく教えていただきありがとうございました!他のアンサー様の後押しで早速、司法書士にアポいれました
まずは、動いてみます!

回答

3 件中、1~3件を表示

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A 回答日時: 2025/1/9 12:39:55
ごちゃごちゃ言う人いますけど

結局、買い手がどう見るかです
買い手は最悪を避ける為
例え後見人であろうと痴呆の本人に確認を
取りたがります

痴呆だと判断するとそれをリスクとして
値引きの対象になるでしょう

同様、相続人も複雑だあればリスクになります

1番の解決は裁判所から認められていれば
面倒は無いので、スムーズに進みますが
全てとなると厄介です

そして何より2億を超すとプレイヤーが極端に
少なくなることです
値切りに値切ってきても、んじゃ他に売りますが
出来なくなるので、すぐに売るのは、なかなか
難しいです

いろんな回答言う人がいますが
個人でクリアできるはずありません

結局、信用できる不動産屋探しになりますので
不動産屋とレクチャーしてみて不動産屋を
選ぶことに必ずなります。

へんに自分でやれば少しでも残金が多くなる
なんてことは費用や苦労だけ残りますので

あなたがもし買い手ならと、考えてください
安心できる不動産屋が間にいないと
2億もの買い物しますか?

これが答えになります
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A 回答日時: 2025/1/9 11:51:03
個人で全てを進行させるのは知識的な問題と時間・労力で
ほぼ無理だと思います・・

内容的には信頼できる「司法書士」に任せる事ですべて解決できますが
(司法書士は大体不動産業者や税理士とも横の繋がりは有る)
その司法書士と言うのも、多少色んな部分でぼったくったりする場合も
大いにありますから、その「信頼できる」のを見つけるのが難しい所ですね

不動産業者も大手だからと言って安心できませんし
逆に今は大手の方が、より儲ける為に売主を騙しているケースが横行していますからね

まぁ「信頼できる」と言う部分を見つけられるという前提で言えば
あなたは「司法書士」だけを窓口にすればできる問題でも有ります
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A 回答日時: 2025/1/9 10:41:39
共有名義ってそれぞれの認証を得なければならないので厄介です。
自分一人なら全部自分の独断で進めらますが、そうもいかないと存命とはいえそれぞれの事情もあるので任せられる人がいたら委ねられてはどうなんでしょ。
うちの父親の財産を分ける際に体調の悪い母親の元に行くのが気が重かったですが、今にして思えばその時に会っていただけ良かったのかもしれません。
それだけ瀬戸際になると、いろいろと厄介になりますから司法書士の方に早めに相談したいですね。
自分は未だに全部片がついていません。
更に、土地を売却となる直ぐに買い手が付くのかどうなのかといろいろと問題もあると思うので業者より書士の方との相談をお薦めします。
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