教えて！住まいの先生

不動産屋してるけど、査定書上の評価はもちろんハウスメーカーが高くなるけど、結局売れるかって話になると総額が大きくなるので中々売れない。ハウスメーカーを希望する層は中古を買わず新築で建てる。

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①②③は1000万円以下
④⑤は1000万〜1200万円
⑥は仕様にもよりますが1500万円

に土地の価格5000万円を足したイメージです。

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戸建て中古住宅の価格差、上物の仕様やメーカーによってどれくらい変わるのか…というご質問ですね。
こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。

私の過去30年間で3000件以上の不動産売買契約をしてきた実績と経験を元に回答させていただきます。

さて、ご質問の件ですが、「上物の差」って、実は新築のときほど中古市場では評価されにくいのが現実です。新築時には建築費が2倍以上違うような一流ハウスメーカーの注文住宅であっても、中古になると「そこまでの価格差は出ない」ということがよくあります。

中古住宅の評価って、やっぱり基本は「土地の価格」+「建物の築年数による価値の残り」で判断されることが多く、上物にどれだけお金をかけたかよりも、「築年数」「メンテナンス状態」「周辺環境」の方が重視されます。

特に15年も経ってくると、内装や設備の劣化、外壁の汚れなども出てきますから、「パワービルダーの建売」と「一流ハウスメーカーの注文住宅」でさえ、そんなに大きな価格差が出ないこともあります。「あとは好みの問題」といった感じで見られてしまうんですね。

ではご質問にあった条件（築15年、土地5000万円、土地・建物とも30坪、上物以外の条件は同一）で私なりに試算すると、以下のようなイメージになります。

① 激安謎工務店の建売：6,500万円
② パワービルダーの建売：6,600万円
③ 中流ハウスメーカーの建売（ヤマダホームなど）：6,700万円
④ 一流ハウスメーカーの建売（住林、積水など）：6,900万円
⑤ 中流ハウスメーカーの注文住宅：6,900万円
⑥ 一流ハウスメーカーの注文住宅：7,400万円

このように見ていただくと分かる通り、①〜③は建築時にかかる費用の差ほど中古では価格差がつかない印象です。激安工務店であっても、建築基準法違反とか明らかに粗悪な造りでない限りは、それほど大きくマイナスされないのが実情です。

④〜⑥になると、ようやく「ブランド力」や「施工品質」が評価に反映されてきますが、それでも新築時に数千万円上乗せして建てた価値が、そっくりそのまま中古価格に反映されることはまずないかと思います。

一流ハウスメーカーの注文住宅に関しても、築15年も経つと「そこまでお金かけたんですね」と言われつつ、価格にしっかり上乗せできるかというと微妙なラインです。

ですが、売却時に買主からの信頼を得やすく、売れ残りにくいという利点はあります。なので、価格の違いというより「売りやすさ」が変わってくる感じですね。

そのため、もし、将来、売却を考えた住宅購入であれば、2025年4月以降に建築確認を取得したパワービルダーの建売住宅が最もリセールバリューが良いと思います。理由は、パワービルダーの建売住宅であっても、省エネ基準の義務化と、2階建て以上の木造住宅も構造計算が義務化されたので省エネ性能と耐震性能の向上が見込まれるからです。

パワービルダーの特徴については、こちらの記事も参考になるかもしれません。
https://0systems.com/2021/10/07/13258/

お役に立てれば幸いでございます。
どうぞお気軽にまたご相談ください。

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すべて6000万程度

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